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CONSEILS AUX LOCATAIRES

Avant votre entrée dans les lieux

Bail
Lisez complètement le bail qui vous est proposé et demandez les explications nécessaires.
Il existe trois types principaux de baux :

Des lois définissent le contenu du bail commercial et du bail de résidence principale. Respectez votre obligation légale de faire enregistrer le bail (Pour Bruxelles: Ministère des finances, bureau de l'enregistrement, Rue de la Régence 54 à 1000 Bruxelles). Si vous ne respectez pas cette obligation, vous pouvez être redevable d'une amende.

Portez trois exemplaires originaux du bail. L"obligation d'enregistrement est à charge du propriétaire pour un bail d'habitation privé depuis 2007. Il es gratuit. L'enregistrement protège vos droits en cas de changement de propriétaire.

Garantie locative
La plupart des baux stipulent que le locataire doit donner une garantie locative. S'il s'agit d'un bail de résidence principale et que la garantie consiste en une somme d'argent, elle ne peut excéder 2 mois de loyer et doit être déposée sur un compte ouvert à votre nom auprès d'une institution financière. Attention, cette garantie est exigée avant votre entrée dans les lieux. Veillez donc à remplir cette formalité avant la prise en cours du bail, ou vous pourriez vous voir refuser la délivrance des clés.

Etat des lieux d'entrée
Un état des lieux détaillé préserve vos droits. Vérifiez dans le bail quelles sont les modalités à respecter. Un expert choisi de commun accord et payé à frais communs par vous-même et le bailleur peut établir cet état des lieux. Il vous en fera parvenir le procès-verbal qui fera foi entre les parties et sera utilisé comme preuve lors de votre sortie.
Pour les baux de résidence principale, un état des lieux d'entrée est obligatoire, et doit être enregistré avec le contrat de bail.

Assurances
Contractez une assurance incendie qui prendra cours lors de votre entrée. Le bail vous impose en général d'assurer votre responsabilité locative (Art. 1732 à 1735 et Art.1382, 1384 du code civil). Assurez-vous que les montants assurés soient suffisants, ou mieux, que votre contrat prévoie l'abrogation de la règle proportionnelle.

En effet, vous pouvez être tenu pour responsable de la destruction complète de l'immeuble et des dégâts aux immeubles voisins en cas d'incendie. Vous pouvez également assurer le contenu de votre habitation (meubles, objets et affaires personnelles) contre les risques d'incendie et le vol. Lisez attentivement l'article du bail concernant les assurances et faite le lire à votre courtier avant de conclure un contrat.

Parfois, le bail ne vous impose que d'assurer le contenu, lorsqu'il existe un contrat collectif pour l'immeuble, avec abandon de recours du propriétaire contre les occupants. Dans ce cas, vous n'êtes pas tenu d'assurer votre responsabilité locative, et une quote-part de la prime globale est incluse dans vos charges locatives.

Ouvertures
N'oubliez pas les formalités pour les ouvertures des compteurs de gaz et d'électricité. Ces formalités demandent souvent une à deux semaines.

Si vous désirez un raccordement au téléphone et à la télédistribution, les formalités vous incombent et demandent aussi un délai.

Divers
Exigez les modes d'emploi des appareils électro-ménagers et de l'installation de chauffage et de production d'eau chaude.
Faites-vous expliquer les modes d'emploi en l'absence de documents et renseignez-vous sur les modes d'entretien de certains éléments (parquets, sanitaires, chauffage etc..).
Le bail indique généralement quels sont les entretiens qui vous incombent, autres que ceux qui sont déterminés par la loi.

Dans un immeuble en copropriété, demandez une copie du règlement d'ordre intérieur de l'immeuble. Ce règlement constitue la " loi " qui régit les règles d'habitation dans l'immeuble. Il vous informera aussi utilement sur les différents frais qui sont inclus dans les charges que vous aurez à rembourser au propriétaire (Frais des communs, indemnité de déménagement etc..).

 

Pendant toute la durée du bail

Les charges locatives
Examinez votre bail et demandez les explications concernant les charges locatives.

Le bail fait loi entre les parties.

Sont toujours à votre charge, sauf accord contraire:
Les consommations et raccordements privés, tels que gaz, électricité, téléphone, eau, télédistribution etc..

Concernant la consommation d'eau, certains immeubles sont pourvus d'un seul raccordement au réseau public. Pour déterminer votre consommation individuelle, le propriétaire peut installer des compteurs de passage. Annuellement, il relève l'index de votre compteur. L'index de départ est relevé lors de l'état des lieux d'entrée. Il vous demandera alors de lui rembourser le coût de votre consommation et de la redevance annuelle, sous déduction éventuelle des provisions que vous lui avez versées. Si le montant de cette provision est compris dans vos charges et n'est pas spécifié séparément dans le bail, exigez de connaître quel montant est imputé chaque mois (ou chaque trimestre) sur votre consommation d'eau.

Attention, le prix de l'eau de ville a considérablement augmenté ces dernières années et risque encore de subir d'importantes augmentations (2,40 €/m3 en 2008). Vérifiez régulièrement l'index de votre compteur pour éviter de mauvaises surprises dues à des robinets ou des chasses d'eau qui fuient, et le cas échéant, proposez au propriétaire une augmentation de la provision adaptée à votre consommation.

S'il n'y a pas de compteur de passage la consommation d'eau peut vous être facturée au prorata du nombre de logement contenu dans l'immeuble ou en fonction d'un pourcentage prévu dans votre bail.

Votre quote-part dans les charges communes, lorsqu'il s'agit d'un immeuble à appartement.

Les impôts et taxes. Sont en général à votre charge, suivant les stipulations du bail, les taxes et impôts qui se rapportent aux lieux loués, comme la taxe de propreté (enlèvement des poubelles), taxe sur l'utilisation des égouts, taxes sur les antennes paraboliques, etc. Seul le précompte immobilier reste à la charge du propriétaire selon la loi, mais uniquement s'il s'agit d'un bail se rapportant à la résidence principale.

L'entretien des locaux

Vos obligations légales d'entretien:
En général, et sauf convention spéciale stipulée dans le bail, vous avez l'obligation de restituer les lieux loués dans le même état qu'ils se trouvaient lors de votre entrée (tels que décrits dans l'état des lieux d'entrée), exception faite de l'usure locative normale (c'est à dire la dégradation qui résulte de son usage en bon père de famille et conformément à sa destination) et de la vétusté (l'effet de la dégradation inévitable produite par l'écoulement du temps). Vous êtes donc responsable de l'entretien locatif et des réparations locatives). Seules les grosses réparations peuvent être à charge du bailleur. Les dégâts locatifs qui seront constaté lors de l'état des lieux de sortie donneront lieu au payement d'une indemnité au bailleur.

Il est donc très important d'entretenir les lieux loués conformément aux usages. Les principaux points de cet entretien locatif sont exposés par l'article 1754 du code civil, et par la jurisprudence qui s'y rattache.

Art.1754. - Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et entre autres, les réparations à faire: aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes des cheminées; au récrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire n'est pas tenu; aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures. Art. 1755. - Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Art. 1756. - Le curement des puits et celui des fosses d'aisances sont à la charge du bailleur, s'il n'y a clause contraire.

Nous attirons spécialement votre attention sur vos responsabilités concernant ces entretiens, et vous donnons aussi les conseils suivants:

Antennes
Avant de placer une antenne (antenne parabolique), vérifiez s'il n'existe pas une interdiction dans le bail. Par sécurité, demandez au propriétaire son accord préalable par écrit. Attention aux réglementations et taxes communales! A votre départ, vous devez enlever l'antenne et veiller à la réparation de la toiture, ou de la façade, ainsi qu'à l'enlèvement des câbles et à la réparation des passages de câbles. Ne percez jamais un châssis pour le passage du câble.

Appareils électro-ménagers
Sont à votre charge : Le nettoyage, détartrage, dégivrage et dégraissage des équipements. Le remplacement des éléments ou boutons de commande, lampes-témoins, ampoules d'éclairage, poignées, serrures, loquets etc...

Fours: Les fours traditionnels se nettoient régulièrement à l'aide de produits couramment vendus dans le commerce. Les fours à micro-ondes se nettoient après chaque usage à l'aide d'un chiffon humide.
Hotte de cuisine: nettoyez le filtre régulièrement et remplacez si nécessaire.
Lave-vaisselle: suivez scrupuleusement les instructions du manuel. Videz et nettoyez-le après chaque utilisation. Faites l'appoint de sel régénérant (anti-tartre) au moins une fois par semaine.
Taques de cuisson: Au gaz ou à l'électricité, leurs surfaces se lavent régulièrement à l'aide de produits appropriés, en évitant de griffer les plans de cuisson. Pour les surfaces en vitrocéramique, lavez à froid après chaque usage avec de l'eau claire. Nettoyez immédiatement et à chaud toute tache résultant d'une préparation à base de sucre à l'aide du grattoir spécial, normalement fourni avec l'appareil. Ne jamais utiliser de produits abrasifs (genre CIF) ou de tampons abrasifs qui rayeraient la surface, mais des produits spécialement adaptés.

Arbres
Voir aussi: Jardins. Vous avez l'obligation d'entretenir, de tailler et d'élaguer les arbres et arbustes; de les préserver des insectes et de la vermine. Vous devez rendre les arbres et arbustes dans le même nombre que vous les avez reçus, sauf s'ils ont péri par un fait qui ne vous est pas imputable. Dans ce cas, prévenez votre propriétaire qui pourra décider s'il remplace ou non l'arbre en question.

Ascenseur
Si l'immeuble est équipé d'un ascenseur, son entretien, qui fait souvent l'objet d'un contrat annuel, sera sans doute à votre charge, dans la proportion fixée par l'acte de base de l'immeuble et/ou le contrat de bail. Les grosses réparations seront vraisemblablement à charge du bailleur (vérifier votre bail). Si l'immeuble est soumis au Règlement Général pour la Protection du Travail, le coût des visites périodiques par un organisme agréé est aussi à votre charge, de la même manière que pour les entretiens.

Avaloirs, caniveaux
Dans une cour, un jardin ou une terrasse, veillez à l'entretien des évacuations d'eaux pluviales ou de nettoyage des sols. Enlevez régulièrement les feuilles et dépôts qui encombrent les écoulements. Certains immeubles sont munis d'un dégraisseur, qui doit être nettoyé régulièrement. Vous êtes tenu responsable des débordements et dégâts des eaux qui proviendraient d'un mauvais entretien.

Baignoires
Utilisez un produit d'entretien approprié pour éviter l'entartrage et l'altération du brillant (baignoire en tôle émaillée ou acrylique). Si vous causez malencontreusement un éclat dans l'émail, faites le réparer dans les règles de l'art ( Une retouche au pinceau n'est pas considérée comme une réparation valable) Entretenez et remplacez si nécessaire le joint souple en périphérie de la baignoire (Joint silicone). Vous pouvez être tenu responsable des dommages provoqués par des infiltrations d'eau suite à une défectuosité de ce joint. Ne collez pas d'adhésifs antidérapants dans le fond de la baignoire, qui altèrent le matériau en surface.

Balatum
le preneur n'est pas responsable des griffes, coups, trous de talons, enfoncements de pieds de meubles. La durée normale de vie d'un balatum est estimée à neuf ans. Le preneur n'est pas responsable des éclats dus à une mauvaise fixation entre deux bandes ni à des dénivellations du plancher sous-jacent. Le preneur qui aurait placé lui-même un balatum est tenu de l'enlever à sa sortie.

Balcons, terrasses
Nettoyez régulièrement les dalles (mousses) en utilisant éventuellement un désherbant. Si les dalles sont posées sur plots, nettoyez aussi l'espace sous les dalles. Veillez à dégager les siphons et avaloirs. Vous êtes tenu responsable des traces de dépôts laissées par les bacs à fleurs, caisses, bouteilles etc..

Boilers et chauffe-eau électriques
Appareils sous pression: Actionnez régulièrement le groupe de sécurité (une fois par mois) qui protège l'appareil des surpressions. Le groupe de sécurité lâche régulièrement un petit peu d'eau. Ceci est normal et il ne faut jamais modifier le réglage de la vanne. Cette eau, en quantité minime, est évacuée par une tuyauterie vers l'écoulement d'eaux usées. Ne bouchez pas cet écoulement. Si l'appareil est démontable, détartrez régulièrement l'appareil suivant le mode d'emploi.

Boîte aux lettres
Le preneur est responsable de l'entretien de la boîte aux lettres, de sa serrure et de sa charnière; il est responsable en cas de perte de la clef. Dans un immeuble à logements multiples le preneur sera tenu de payer le coût de sa plaquette nominative.

Boiseries
Le preneur est responsable des coups, griffes et trous dans les boiseries. Il n'est pas responsable des déboîtements dus à l'ancienneté. Le preneur doit veiller à ce que les écoulements d'eau de condensation des châssis soient libres et est responsable du pourrissement de la boiserie s'il les a obturés. Le preneur est responsable des griffes et coups dans les boiseries vernies. Il peut être tenu de revernir ces boiseries dans ce cas. Si le preneur applique une peinture sur un vernis il sera tenu de décaper et de revernir les boiseries. Il ne sera pas responsable de l'usure du vernis des marches d'escalier aux endroits de foulée. Les armoires devront faire l'objet de soins de la part du preneur, il veillera à ce qu'il ne soit pas fait de taches de dépôts, de griffes, de coups, de trous. Les armoires seront censées disposer d'un rayonnage à l'endroit de chaque baguette de support.

Cafards et autre vermine
Le perneur est responsable de la présence de cafards ou autre vermine, qui se développe plus que par le passé, dans les logements. Evidemment le bailleur est responsable de leur présence en début de location, mais il faudra détecter cette présence lors de l'état des lieux, avant la remise des clés au preneur.

Canalisations et tuyauteries
Manipulez plusieurs fois par an les vannes et robinets d'arrêt pour éviter les dépôts de tartre. Préservez les installations contre la gelée (Vidangez si nécessaire). Coupez l'alimentation en eau en cas d'absence prolongée. Ne versez jamais d'huile ou graisse dans les décharges. Vous êtes responsable des dégâts provoqués par l'obstruction d'un tuyau de chute ou de décharge d'eau usée et de l'entartrage des canalisations.

Carreaux de faïence
Nettoyez régulièrement pour éviter les dépôts au droit des joints. Si vous ne pouvez éviter de forer des trous, pour y fixer des accessoires ou armoires murales, veillez à le faire dans les joints plutôt que dans les carreaux eux-mêmes. Vous êtes responsable des désordres à caractère esthétique ou autres qui résultent de ces fixations.

Caves
Le preneur est tenu de vider et de nettoyer les caves à sa sortie. Les frais d'évacuation des objets laissés pourront lui être imputés.

Charnières, gonds et paumelles
Veillez à la propreté des différents éléments et à la lubrification des axes. Remplacez les rondelles usées et veillez au bon ancrage des éléments.

Chasse d'eau
S'il s'avère nécessaire, vous êtes tenu au remplacement de la cloche et du joint. Veillez à éliminer les dépôts de tartre et d'oxyde. L'usage de produits spéciaux antitartre à placer dans le réservoir est recommandé. Le réglage régulier du flotteur évite des fuites. Attention à la consommation d'eau !!!

Chauffe-eau au gaz
Faites entretenir et détartrer chaque année l'appareil par une firme spécialisée, et conservez soigneusement la preuve de cet entretien. Veillez à la bonne étanchéité du conduit d'évacuation des gaz usés qui doit être raccordé à l'air libre. Une prise d'air, assurant une bonne ventilation des locaux, est obligatoire pour les salles de bains. Pour votre sécurité et le bon fonctionnement de l'appareil, n'obstruez pas cette prise d'air. La combustion du gaz provoque de la condensation d'eau : ventilez correctement les locaux.

Chenaux et gouttières
Voir avaloirs, caniveaux.

Citerne à mazout
Veillez à maintenir le niveau au minimum à 10% de la capacité du réservoir pour éviter l'encrassement de l'installation. En cas de débordement, la remise en état des lieux vous incombe, et les frais sont souvent considérables. Vous pouvez, le cas échéant, exercer votre recours contre le fournisseur.

Clés
Lorsque vous quittez les lieux, vous devez remettre les clés dans le même nombre que celles qui vous ont été remises (généralement 2 clés des portes extérieures et une clé des portes intérieures), mais aussi toutes les copies que vous auriez fait faire pendant la durée de votre occupation. Il vous est loisible, à vos frais, de faire changer les serrures. Si vous désirez obtenir une copie supplémentaire de la clé de la porte d'entrée de l'immeuble (communs), cette copie est à vos frais. Le coût peut en être élevé s'il s'agit d'une serrure de sécurité numérotée. Si la porte de palier de votre appartement (ou d'une maison individuelle) est munie d'une serrure de sécurité numérotée, c'est l'original, éventuellement accompagné de la carte de certificat de propriété qui doit vous être délivré, et non une copie. En cas de perte d'une clé de sécurité des communs ou d'une carte magnétique ou télécommande, les frais de reprogrammation du système ou le remplacement de toutes les télécommandes sera à votre charge!

Clous, crampons, pitons et accessoires divers de fixation
Les dégâts causés par ces accessoires sont à votre charge. Vous devez à votre départ, les enlever et reboucher soigneusement les trous. Une intervention vous sera demandée pour la remise en état des peintures et papiers peints. Pour éviter ces désagréments, utilisez de préférence des fixations causant le moins de dommages aux décors (crochets X, cimaises pour les cadres par exemple).

Condensation
Voir: croisées et châssis. Vous êtes responsable des dégâts provoqués par la condensation aux décors et au bâtiment (notamment les châssis de fenêtre). Ventilez correctement les locaux en particulier la salle de bains, la cuisine et les chambres (En une nuit de sommeil votre corps évacue ±300 grammes d'eau). Veuillez à maintenir une température suffisante et régulière. Rappelez-vous qu'un air sec nécessite moins de calories pour être chauffé. Une bonne ventilation des locaux permet d'effectuer des économies de chauffage. Couper le chauffage pendant de courtes absences (1 journée) ne vous fera pas économiser de chauffage, au contraire, la remise à température des locaux lors de votre retour nécessitera un supplément d'énergie (variable en fonction de l'inertie thermique du bâtiment). Lors de courte absence diminuer le chauffage de 2 à 3 degrés est suffisant et permet d'éviter l'apparition de problèmes de condensation et de faire des économies de chauffage. En général lorsque vous constatez de la condensation sur les vitrages, c'est que la ventilation et/ou le chauffage sont insuffisants.

Croisées et châssis de fenêtre
Nettoyez régulièrement les vitres et châssis, en particulier les canaux d'évacuation des eaux de condensation. Entretenez les systèmes de fermeture et faites fonctionner régulièrement les battants pour éviter le blocage. AEREZ REGULIEREMENT LES LOCAUX. Vous êtes responsable des dégâts provoqués par la condensation. Une bonne ventilation des locaux est indispensable. L'usage de plus en plus fréquent d'installation d'extraction d'air mécanique dans les immeubles (hottes, salles de bain, w.-c.), conjugué avec l'emploi de châssis en PVC ou aluminium, particulièrement étanches a tendance à mettre les locaux en dépression. Si vous utilisez des appareils au gaz, cette dépression est nuisible à un bon fonctionnement de ces appareils. Une bonne ventilation des locaux évite l'apparition de dégâts provoqués par la condensation.

Cuisinières
voir Appareils électro-ménagers.

Déménagements
Le locataire est responsable de tous les dégâts occasionnés au bien loué et aux parties communes lors d'un déménagement. Dans les immeubles en copropriété, le locataire est souvent amené à demander une autorisation préalable au syndic ou au concierge, et à acquitter une somme pour l'utilisation de certains équipements (protection d'ascenseur, poulies..) ainsi qu'une indemnité forfaitaire fixée par le règlement d'ordre intérieur de l'immeuble en compensation des dégradations aux parties communes inhérentes à un déménagement. Sont aussi généralement payantes les plaquettes de sonnettes et boite aux lettres. La somme correspondante est parfois incluse dans l'indemnité forfaitaire de déménagement. La réservation d'un emplacement pour le camion de déménagement ou l'utilisation temporaire de la voie publique nécessite une autorisation spéciale que vous devez demander au préalable au commissariat de police du quartier (Payante).

Egouts
Sauf convention contraire stipulée dans le bail, le curage des égouts, fosse septique et puits est à charge du bailleur. Vous devez cependant veiller à ne pas obstruer les canalisations.

Enduits
Vous êtes responsable des traces de coups et de griffes dans les plafonnages, moulures et ornementations.

Equipements sanitaires
Voir aussi: Canalisations et tuyauteries. Veillez régulièrement au réglage, nettoyage et détartrage des équipements, au remplacement des joints des vannes et robinets. Les filtres et mousseurs des robinets et douchettes doivent être détartrés, voire remplacés régulièrement, spécialement dans la région de Bruxelles où l'eau est particulièrement calcaire. Le détartrage de ces accessoires peut être fait, éventuellement après démontage, à l'aide d'un produit spécial (Viakal) ou de vinaigre veuillez tout particulièrement à ne pas répandre ces produits dans les baignoires et/ou éviers car ils risqueraient de les endommager irrémédiablement et les frais de réparations vous seraient portés en compte. Pour les W-C (voir aussi chasse d'eau), vous êtes tenus au remplacement des charnières, sièges et couvercles brisés. Veillez particulièrement à l'entretien et au remplacement éventuel du joint souple en périphérie des appareils (Joint silicone). Vous pouvez être tenus responsable des dommages provoqués par des infiltrations d'eau suite à une défectuosité de ce joint. (Voir: baignoires). Veillez particulièrement au joint d'étanchéité du tub de douche, et à ceux placés entre les appareils sanitaires et les parois ou tablettes contiguës (Plan de travail de la cuisine).

Feu ouvert
Entretenez régulièrement les accessoires de fonctionnement. Vous êtes responsables des ébréchures, fêlures, ou carreaux qui auraient éclaté par un excès de chaleur. Faite ramoner la cheminée régulièrement en fonction de l'utilisation (au minimum une fois par an) et demandez une facture et une attestation de la firme chargée des travaux. Pour les foyers à cassette ou inserts, remplacez le cas échéant le joint (cordon ou mastic) du portillon vitré.

Installation de chauffage
Vous avez l'obligation de l'entretien général de l'installation. Lors de votre entrée dans les lieux, demandez au bailleur toutes les informations utiles à la bonne conduite et à l'entretien de l'installation et de vous fournir la preuve que l'entretien et le ramonage des conduits de fumée ont été effectués récemment. Vous devez confier l'entretien annuel de l'installation à une firme spécialisée, conformément à la législation en vigueur (arrêté royal du 06/01/1978). Pour les installations de chauffage central: Vérifier à maintenir une pression d'eau suffisante dans l'installation. Purgez les radiateurs si nécessaire (l'air dans l'installation provoque des bruits et diminue les performances de l'installation). Faites fonctionner régulièrement les vannes thermostatiques des radiateurs, s'ils en sont équipés, pour en éviter le blocage. Installations de chauffage central au gaz avec chaudière murale: Veillez à la bonne étanchéité du conduit d'évacuation des gaz usés qui doit être raccordé à l'air libre.

Une prise d'air, assurant une bonne ventilation du local où se trouve la chaudière est obligatoire. Pour votre sécurité et le bon fonctionnement de l'appareil, n'obstruez pas cette prise d'air. Sachez que quel que soit l'appareil utilisé, la combustion demande une grande quantité d'air: Veillez toujours à ce que le local dans lequel se trouve la chaudière soit convenablement ventilé et n'obstruez pas les entrées d'air. Soyez attentifs à la dépression d'air que peut provoquer l'emploi d'une hotte de cuisine ou un extracteur d'air (salle de bains, w-c) et n'hésitez pas à entrouvrir une fenêtre si nécessaire. De plus, la combustion du gaz provoque de la condensation d'eau: Attention aux dégâts provoqués par l'humidité. Ventilez toujours correctement les locaux pour votre sécurité et une atmosphère saine.

Installation électrique
Ne surchargez pas l'installation. Vous devez remplacer les fusibles en cas de besoin. En aucune façon vous ne pouvez les shunter (renforcer à l'aide d'un fil) car vous risqueriez de faire fondre les fils électrique de l'installation et les frais de réparation vous incomberaient. Le remplacement des petits accessoires électriques est à votre charge: interrupteurs, fusibles, disjoncteurs, ampoules etc.. A votre départ, veiller pour chaque point lumineux, à laisser une longueur de fils apparents suffisants ( ne coupez pas les fils à ras), autrement, le tirage de nouveaux fils vous sera compté lors de l'état des lieux de sortie. Si vous voulez modifier l'installation électrique, mettez-vous d'accord au préalable et de préférence par écrit avec le propriétaire. Faites-le selon la législation en vigueur et en veillant à ne pas détériorer les décors. Sauf accord particulier avec le propriétaire, vous devez remettre l'installation électrique et les décors en état à votre sortie des lieux.

Jardins
Voir aussi arbres. Vous êtes tenus à l'entretien permanent du jardin. Taillez périodiquement les arbustes et plantes vivaces. Taillez et élaguez les arbres et les haies; remplacez les éléments qui ont péri; Tondez régulièrement et fréquemment la pelouse et procédez au désherbage; Nettoyez et entretenez les chemins et allées, les bordures et clôtures. Voyez les clauses particulières du bail.

Linoléum
Le linoléum est un matériau très résistant dont la durée de vie dépasse largement neuf ans et peut atteindre vingt ans. Le preneur est responsable des coups, griffes et enfoncements de pieds de meubles.

Marbres et pierres naturelles
Vous êtes responsable des griffures, traces de coups, écornures et taches. Ne pratiquez pas de scellements dans la pierre naturelle (percements): Vous serez amené, le cas échéant, à remplacer l'élément détérioré. Evitez soigneusement les traces et dépôts de pots de fleurs sur les tablettes de fenêtre, garnitures de cheminée ou revêtement de sol.

Menuiseries, boiseries
Voir aussi: croisées et châssis de fenêtre. Les dégâts causés, mêmes locaux, entraînent souvent le remplacement de la totalité de l'élément concerné. N'y forez pas de trous. Vous êtes responsables des griffures, traces de coups, écornures, traces d'échardes, taches et dégradations dues à la condensation.

Mérule
Nous savons que tous les bâtiments sont susceptibles d'être affectés de mérule pour autant que les conditions favorables à son développement soient réunies. Les conditions sont les suivantes: présence d'une spore de champignons, humidité excessive pour un bâtiment, confinement de l'espace, obscurité relative, éléments nutritifs principalement organiques et acides. Toutefois, l'élément qui déclenchera la prolifération de la mérule est l'eau. Il faut dès lors rechercher l'origine de l'humidité dans un immeuble affecté de mérule pour déterminer si la responsabilité du locataire est engagée ou s'il y a matière à garantie de la part du bailleur. Si l'humidité provient d'une déficience de l'immeuble lui-même (défaut d'étanchéité suffisante par exemple), la mérule doit être considérée comme un vice de l'immeuble et le bailleur devra réparer et éventuellement indemniser le locataire. Par contre, si l'humidité est due à des infiltrations apparues à la suite d'un débordement de la corniche mal entretenue par le locataire par exemple, la mérule sera considérée comme résultant d'un défaut d'entretien pour lequel la responsabilité du locataire sera engagée. Il en sera également ainsi si le locataire n'a pas prévenu le bailleur de l'apparition de la mérule en temps utile. Il sera responsable d'une aggravation du phénomène due à la négligence.

Miroirs
Entretenez comme une vitre normale. Attention, vous êtes responsable de la dégradation par oxydation due à une hydrométrie trop élevée du local (Aérez la salle de bains!), ainsi que des bris et coups divers.

Nettoyage
Vous avez l'obligation de maintenir les lieux en bon état de propreté. A votre départ, les lieux doivent être vides et en parfait état de propreté (Plafonds, parois, sols et équipements.) N'omettez pas de dégraisser les armoires de cuisine, de changer le filtre de la hotte et de la nettoyer, nettoyez les boiseries de portes et les châssis de fenêtre, ainsi que les plaques d'interrupteurs. Rappelez-vous qu'après l'état des lieux de sortie, il ne vous sera plus possible d'exécuter ces travaux qui vous seront alors comptés au prix de la main d'oeuvre employée.

Papier et tapisserie
Si vous causez des dégâts, vous pouvez être tenu au moment de votre sortie, à une intervention dans le coût du renouvellement du papier, du détapissage et éventuellement de la réparation des enduits. Ces dégâts à éviter sont notamment: les crayonnages, traces de griffures, taches, souillures et traces de coup diverses; le fait de peindre sur un papier existant qui n'est pas prévu à cet effet; le retapissage sur un papier existant (surtout à relief) sans enlèvement préalable de ce dernier, sauf s'il s'agit d'un papier de fond; le fait d'avoir posé un papier dont les coloris, motifs et caractéristiques ne correspondent pas aux goûts usuels ou à la destination des locaux.

Parquets
S'il s'agit d'un parquet ciré, nettoyer à sec et lorsqu'il y a des taches, les faire disparaître à l'aide de térébenthine et éventuellement en utilisant de la laine d'acier avant de recirer. S'il s'agit de parquet vitrifié, nettoyer à l'aide d'une serpillière légèrement humide en utilisant, le cas échéant, certains produits spéciaux régénérateurs. Vous êtes responsable des dégâts provoqués par des meubles très lourds, par les talons de chaussure (talons aiguille), des griffes profondes, brûlures ou autres détériorations accidentelles. Tout raclage prématuré rendu nécessaire en raison de ces incidents entraîne le payement d'une indemnité de dépréciation. Ne jamais coller un tapis plain sur un parquet, ce qui nécessiterait le remplacement de celui-ci à vos frais !!!

Peintures et vernis intérieurs
Le preneur n'est pas responsable du défraîchissement normal d'une peinture. La notion d'usage normal doit être appréciée dans chaque cas en fonction de la qualité des peintures et du type de la construction. Le locataire sera responsable des dégâts causés par le placement d'accessoires (tuyaux, appareils sanitaires). A la fin du bail, le locataire devra nettoyer les peintures qui peuvent l'être. Ainsi, il doit les laver, les retoucher et éliminer les matières grasses même si les peintures sont amorties. Lorsque les dégâts commis rendent nécessaire de repeindre tout un local le locataire ne devra intervenir dans les frais que dans la proportion existant entre la durée d'amortissement restant de la peinture existante et celle de la nouvelle peinture. Exemple : Si une peinture devait avoir une durée normale de neuf ans et qu'elle a été endommagée au bout de trois ans par la faute du locataire, le locataire devra intervenir dans la proportion de 6/9e. En effet, on considère généralement que les peintures de qualité courante sont usées au bout de neuf ans. Dans certains locaux, tels que cuisine, buanderie, etc..., les peintures peuvent être amorties plus rapidement. Il a été jugé : "En ce qui concerne les peintures, le bailleur ne doit pas accepter les travaux réalisés par le preneur, à ses frais, même s'ils sont bien exécutés, lorsque le locataire a utilisé des coloris ne convenant pas, et ne répondant qu'à ses goût personnels" (Civil Bruxelles, 11e Chambre, 26 oct. 1968, J.T., 6mai 1972, p. 318). S'il est d'usage de tenir compte de l'usure normale, on ne peut raisonner de la sorte, lorsque le locataire a abusé des lieux, par exemple, en faisant exécuter des travaux de peinture, de tapisserie, et autres décorations, selon ses fantaisies. Dans ce cas, la dépréciation doit être totale et non pas réduite à concurrence de l'usure normale. (Justice de paix de St-Josse, 23juin 1965, Grim contre Z.).

Planchers et dalles de sol
Voir aussi: parquets. Avant de charger fortement les planchers (par exemple par l'installation d'un aquarium), informez-vous de la charge maximum qu'il peut supporter.

Portes
Voir Menuiseries, boiseries et vols et vandalisme.

Poubelles
Respectez le règlement d'ordre intérieur de l'immeuble et le règlement communal relativement aux ordures ménagères. Certaines communes imposent l'emploi de sacs spéciaux pour les collectes sélectives. Il est généralement interdit de déposer ses sacs sur la voie publique en dehors de certains jours et heures prévus pour le ramassage. Vous êtes tenus au payement des taxes et amendes qui pourraient être réclamées. Les amendes relatives à l'immeuble sont partagées entre les occupants s'il est impossible d'identifier le responsable. Faites respecter le règlement !

Revêtements de sol souples
Vous n'êtes pas responsable de l'usure normale à la suite de passages, enfoncement des pieds de meuble etc...

Sol textile ou tapis plain
Entretien à l'aspirateur et périodiquement au shampooing. Evitez l'emploi d'un shampooing liquide sur une moquette au dimentionnement instable (surtout en pose tendue), ou posée sur un support sensible à l'eau (plancher en bois par exemple). Le preneur sortant peut emporter les tapis qu'il aurait simplement cloués sur le sol. Mais à charge, bien entendu, de faire disparaître les traces ou de payer des indemnités. Le preneur n'est pas responsable des décolorations partielles du tapis dues au soleil.

Serrures - Poignées - Quincaillerie (voir aussi "clés")
Les réparations aux serrures sont à charge du locataire, de même que les réparations aux poignées des portes et fenêtres. Le locataire doit procéder au graissage ou au graphitage des serrures, pênes, charnières et espagnolettes pour leur conserver un bon fonctionnement.

Sonnerie
Le preneur doit entretenir toutes les sonneries utilisées privativement même si elles sont extérieures. Il remplace les piles et les accessoires des sonneries électriques. Le bailleur remplace la sonnette extérieure usée.

Tablettes de fenêtre
Le preneur est responsable des trous, coups et griffes de même que des dépôts laissant des taches.

Trottoirs
Les trottoirs extérieurs sont entretenus et réparés par le bailleur. Le nettoyage du trottoir incombe au locataire.

Vannes de chauffage
Le preneur est tenu de faire fonctionner régulièrement les vannes des radiateurs , faute de quoi ces vannes peuvent restées bloquées. Dans ce cas il sera responsable de leur bon fonctionnement. Ce sera notamment le cas pour les vannes thermostatiques, qui se bloquent souvent du fait que le preneur les laisse fermées trop longtemps.

Vinyles
Entretenir par lavage à l'eau tiède et détergent (sans ammoniac). Ne jamais coller un tapis plain ou un revêtement vinyle sur un parquet, ou dalles de carrelage sans un accord écrit et préalable avec le propriétaire. La remise en état risque d'être difficile et onéreuse, voire impossible, ce qui nécessiterait le remplacement du sol d'origine à vos frais !!!

Vitraux
Attention à ne pas endommager ces éléments délicats et fragiles !!

Vitres et glaces
Vous devez laver régulièrement les faces intérieures et extérieures des vitres, sauf celles qui seraient inaccessibles. Vous avez aussi l'obligation de remplacer les vitres brisées ou fendues, à moins que vous ne pouviez prouver que ce soit le fait d'un tiers ou de la grêle. Attention, le bail stipule souvent une obligation supplémentaire qui vous oblige à remplacer les vitres brisées quelque en soit la cause, même en cas de vol, vandalisme ou effraction. Vous devez, à votre départ, supprimer toutes les inscriptions peintes ou collées sur les vitres, ou remplacer le vitrage si nécessaire.

Vol et vandalisme
Sauf stipulation contraire (vérifiez dans le bail), vous n'êtes pas responsable des dégâts occasionnés lors d'un vol ou d'un acte de vandalisme. Il vous appartient toutefois de prouver votre bonne fois en déclarant immédiatement le vol et les dégâts à la police. Le procès-verbal servira de preuve. Transmettez le procès-verbal à votre assureur et à celui du propriétaire.

Volets
Dans le cas de volets à enrouleur, entretenez et graissez le mécanisme. Le remplacement d'une sangle cassée vous incombe. Manipulez régulièrement les volets pour en éviter le blocage.

Quelques grands principes à retenir:
Dans le cadre d’une location, il n’est pas toujours aisé de déterminer avec précision quelle partie (bailleur ou locataire) doit supporter le coût de certains frais. S’il apparaît évident que des charges contractées à l’intérêt exclusif du locataire lui seront toujours imputables, il n’en est évidement pas de même pour tous les frais. En règle générale, le bailleur (propriétaire) doit entretenir l’immeuble "en état de servir à l’usage pour lequel il à été loué". Il doit permettre au locataire de “rentrer” dans un bien en bon état de réparations de toutes espèces et “est tenu à toutes les réparations nécessaires, à l’exception de celles qui sont partie de l’entretien normal qui incombe au preneur”.
Comment alors distinguer les charges imputables au locataire et au bailleur ?
• Avant la prise de possession des lieux par le locataire: sauf accord dérogatoire entre parties, le bailleur est tenu à TOUS les travaux, minimes ou importants (exemple: isoler des murs humides, renouveler le papier peint défraîchi, recrépir des murs extérieurs, etc.).
• Pendant la location. Rappelons que le bailleur doit entretenir le bien loué en état de service à l’usage pour lequel il à été loué. Cette obligation est constante et englobe la charge des grosses réparations et de gros entretien. En fait, toute réparation qui s’avère nécessaire pour éviter de troubler l’occupation du locataire sera toujours à charge du bailleur.
Les réparations à charge du locataire, dites “locatives” ou de “menu entretien”, sont celles qui résultent des dégradations ou pertes qui se manifestent pendant l’occupation. Si ces dernières sont issues de l’usage normal de l’immeuble loué, leur réparation est à charge du locataire, même s’il n’y a aucune faute ou négligence de sa part. La loi cite notamment en exemple la réparation aux vitres, aux portes et aux serrures. Toutefois, le locataire ne sera pas tenu au paiement de réparation qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure. En réalité, il n’existe aucune définition précise qui trace la frontière entre ce qui revient au propriétaire et au locataire. Dans ces matières, un peu de bon sens est en conséquence indispensable.

Voici quelques règles:
• Il faut toujours distinguer le nettoyage, l’entretien, la réparation et le remplacement. De la doctrine et de la jurisprudence, on peut retenir les grandes lignes suivantes : le nettoyage incombera toujours au locataire sauf en ce qui concerne la façade de l’immeuble: l’entretien est principalement du ressort du locataire, mais c’est le bon sens qui nous dit que l’entretien des parties de l’immeuble qui sont inaccessibles au locataire ne peut lui être imputé et reste donc à charge du propriétaire (la citerne, par ex.). La réparation sera toujours pour les parties d’immeuble extérieures à l’habitation louée ou les parties collectives (antenne, ascenseur non privé, etc.). Ainsi, la réparation des fenêtres, des balcons, des terrasses, auvents, de la façade, d’un vasistas ou de la toiture incomberont au propriétaire. Inversement, incombera au locataire la réparation de plomberie (robinets), des appareils ménagers incorporés, baignoires, portes, chasses d’eau, cheminées, volets, etc.
Dans la très grande majorité des cas, c’est évidemment le propriétaire qui doit supporter le coût de remplacement des éléments devenus défectueux. Mais les éléments remplacés suite à un usage locatif restent à charge du locataire. A titre d’exemple, le locataire payera le remplacement de clés, d’une haie, du carrelage, dallage ou revêtement de sol, mais aussi des glaces, miroirs et accessoires électriques, tels les fusibles, soquets, prises de courant, etc.
• En pratique, au terme du bail, il sera évidemment difficile voire impossible d’appliquer ces critères de réparation si un état des lieux d’entrée n’a pas été effectué. Comme on le sait, dans ce cas, le locataire sortant est présumé avoir rendu les lieux dans l’état où il les a reçus.
• Si le locataire omet d’avertir immédiatement le bailleur de la nécessité d’effectuer une réparation urgente, il commet une faute.
N’oubliez pas que le locataire sera toujours tenu comme responsable de toute dégradation issue de son fait mais, également des personnes présentes dans l’immeuble par son intervention. A fortiori, c’est le locataire qui sera responsable de toute dégradation effectuée par son sous-locataire. Bailleur et locataire sont libres de déroger aux règles légales et peuvent donc convenir d’une autre répartition de la prise en charge de ces coûts, tant à la conclusion du bail qu’ultérieurement. En cas de doute ou de conflit entre les parties, il vaut toujours mieux tenter de dialoguer pour trouver un arrangement. Ce n’est qu’à défaut d’accord que l’on conseillera de faire appel à la procédure de conciliation devant le juge de paix. Cette démarche, très peu onéreuse, permet d’officiellement convoquer les parties et de bénéficier de l’avis du juge. Cet avis n’est pas exécutoire, mais ce sera probablement le même juge qui trancherait si l’une des parties devait ultérieurement faire valoir ses droits en justice…
Précisons enfin qu’il peut arriver que des facteurs extérieurs modifient la clé de répartition des charges entre propriétaire et locataire. Si, par exemple, des réparations ont été réalisées suite à un cas de force majeure (effondrement du toit, affaissement, etc.), les responsabilités seront évidemment appréciées différemment.

Vos autres obligations
N'oubliez pas que vous n'avez pas la jouissance exclusive des parties communes de l'immeuble (paliers, couloirs, halls). Vous ne pouvez rien y entreposer ou y accrocher. Pour le bien-être des autres occupants, veillez à la bonne propreté des lieux. Constituez un dossier où vous classerez tout ce qui se rapporte à votre location (bail, état des lieux, factures, courrier, contrats).

Signalez immédiatement au propriétaire, et confirmez-lui par écrit, toute défectuosité affectant l'immeuble, sous peine de voir votre responsabilité engagée (dégâts des eaux ou de tempête, mauvais comportement d'un élément de la construction). Avertissez-le des gros entretiens et réparations nécessaires à effectuer.

N'oubliez pas que vous avez la garde des lieux loués, avec les obligations que cela impose. En cas de doute, consultez votre agent immobilier ou votre expert. Signalez par écrit au propriétaire tout changement dans votre état civil (Mariage, divorce...). En cas de litige avec le propriétaire, ne suspendez jamais le payement des loyers, mais utilisez les moyens légaux pour obtenir justice.

 

Lors de votre départ

Respectez les clauses du contrat! Envoyez votre préavis en temps voulu par lettre recommandée à votre propriétaire. Si vous désirez rompre le bail avant la date normalement prévue de son expiration, prenez contact avec votre propriétaire et discutez avec lui des modalités de votre départ anticipé. Il est parfois possible d'arriver à un accord qui vous évitera de payer des indemnités de rupture prévues dans le bail. Faites confirmer cet accord par écrit !

Une fois averti de votre départ, le propriétaire est en droit de faire visiter les lieux à de nouveaux candidats. Convenez avec lui des heures et dates de visites et présentez aux candidats les lieux sous leur meilleur jour: un propriétaire qui aura déjà reloué son bien avant votre départ sera plus enclin à vous accorder certaines facilités en ce qui concerne le payement des indemnités de rupture et/ou des indemnités pour dégradations suite à l'état des lieux de sortie. Convenez de la date et des modalités de l'état des lieux de sortie avec votre propriétaire.

Un état de sortie dressé par l'expert qui a dressé l'état des lieux d'entrée est toujours la meilleure solution. Notez toutefois que ses décisions relatives au montant des indemnités, si l'expert agit conjointement pour les deux parties, seront irrévocables. Vous pouvez aussi convenir d'une réunion à l'amiable avec le propriétaire, ou vous faire représenter par un expert, le propriétaire se faisant représenter par le sien. N'oubliez pas qu'après l'expertise, il ne vous sera plus possible d'effectuer des travaux de remise en état. Il vous sera demandé une indemnité correspondante, ainsi qu'une indemnité pour indisponibilité des lieux correspondant au temps nécessaire à la remise en état. Les clés des portes de l'immeuble reçues à l'entrée devront être nécessairement restituées à la sortie, y compris celles des serrures que vous aurez changées en cours d'occupation et les copies que vous en aurez faites.

Voyez notre Check-list des obligations du preneur lors de la remise en état

 

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Mise à jour le : 28-Nov-2010