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"LES NEWS !!!"


 

Sommaire

10/01/2017

Où et comment faut-il enregistrer son bail ?

Un contrat de bail (ainsi que l’état des lieux) doit obligatoirement être enregistré au bureau de l’enregistrement compétent pour la zone dans laquelle se situe l’immeuble loué.

S’il s’agit d’un bail affecté à 100 % à du logement, cet enregistrement est gratuit et doit être effectué par le bailleur dans les deux mois à dater de sa signature. Cette démarche peut également être effectuée par un tiers (dont le locataire).

Depuis le premier janvier 2017, pour procéder à cet enregistrement, vous n’avez que les 3 possibilités suivantes (antérieurement il était également possible de le faire par email ou par fax: ce n’est plus le cas).

  • Soit en expédiant par la poste 3 exemplaires des documents signés, au bureau d’enregistrement compétent:

N’oubliez pas de préciser la (nouvelle) adresse du bailleur si elle diffère de celle reprise dans le bail car il recevra, en retour, le bail enregistré par la poste.

  • Soit en se rendant sur place:

Il faut se présenter, muni de trois exemplaires datés et signés, au bureau de l’enregistrement du ressort dans lequel se trouve situé le bien loué. Les exemplaires destinés au locataire et bailleur sont estampillés et sont remis à la personne venue les présenter à l’enregistrement. Le 3e exemplaire est conservé par l’administration. (Remarque: lorsque vous signez le bail, prévoyez donc d’en signer 4 exemplaires de manière à ce que la partie qui se charge de l’enregistrement puisse emporter 3 exemplaires et l’autre partie signataire conserve le 4e)

  • Soit utilisant l’application online MyRent

Mentions obligatoires au bail:
Pour qu’il puisse être enregistré, le contrat doit être signé par le bailleur et le locataire et comporter au moins les mentions suivantes :

– les nom, 2 premiers prénoms, date et lieu de naissance, et adresse (domicile) du bailleur
– les nom, 2 premiers prénoms, date et lieu de naissance, et adresse (domicile) du locataire
– la date à laquelle la location prendra cours
– le loyer et les charges
– l’adresse et la description de l’immeuble loué, de préférence (mais pas obligatoirement) en mentionnant la matrice cadastrale et le numéro de parcelle.

Si l’une des parties contractantes est une personne morale (société), il faut mentionner sa dénomination sociale et ajouter son numéro d’entreprise (cfr Banque Carrefour des Entreprises).

L’administration souhaiterait, pour les personnes physiques,  l’ajout du Numéro National, mais cela ne résulte actuellement pas d’une obligation légale…

Auprès de quel bureau d’enregistrement ?

Vous trouverez le bureau d’enregistrement compétent et toutes les informations utiles (heures d’ouverture, adresse e-mail, numéro de téléphone, …)

soit en naviguant sur :

http://ccff02.minfin.fgov.be/annucomp/main.do

Cliquez-y sur l’onglet “recherche de bureau” et suivez les instructions (compétence de l’administration générale de la documentation patrimoniale / antenne Bureau d’enregistrement)

soit en formant le numéro 0257-257 57 du call center des Finances, et ce, chaque jour ouvrable entre 8h et 17h.

Enregistrer un bail qui n’est pas 100 % logement ?

Attention : si le contrat de bail n’est pas du tout destiné à l’habitation, il ne peut être enregistré que via la poste ou en vous rendant sur place. Et ce n’est pas gratuit.

 

06/07/2016

Sur proposition de la Ministre du Logement, Céline Fremault, le Gouvernement bruxellois a adopté, ce 30 juin, en première lecture la réforme du bail à loyer. Ces nouvelles dispositions prévoient entre autre un cadre spécifique pour les colocations et un régime spécial pour le logement étudiant, sans oublier des aménagements en termes de cession de bail et de sous-location, et enfin la possibilité de résilier des baux de courtes durées à moindres frais. Cette réforme historique permet d’adapter la législation pour mieux coller aux spécificités bruxelloises et aura un impact majeur sur des milliers de Bruxellois qu’ils soient locataires ou propriétaires.

Bruxelles est une ville avec des profils multiculturels et socio-économiques très variés avec une population jeune en plein essor démographique dont une bonne part connaît d’importantes difficultés financières. Il est important de rappeler que la Région bruxelloise est encore aujourd’hui à 60% une ville de locataires.

 

La sixième réforme de l’Etat a transféré aux régions la compétence pour édicter « les règles spécifiques concernant la location de biens ou des parties de biens destinés à l’habitation ». La régionalisation du bail à Bruxelles a été menée en 3 étapes. Dans un premier temps, 25 acteurs de terrain ont été consultés parmi lesquelles on retrouve les représentants des propriétaires et locataires, le RBDH, Bruxelles Environnement, l’IPI, l’UPSI, des juges de paix, le Centre pour l’Egalité des chances, … Dans un second temps, le Gouvernement bruxellois a approuvé le 17 décembre 2015 les principes directeurs. Et le troisième temps a été consacré à la rédaction du texte législatif permettant le transfert de compétence. Cette phase a été réalisée avec l’aide d’un consultant externe (cabinet d’avocats Simont Braun) tout en continuant à consulter les acteurs concernés.

Ce transfert de compétences est mené en tenant compte des avancées dans les deux autres régions, sans pour autant se retrouver au même stade du processus tant les réalités sont différentes.  « La régionalisation du bail à Bruxelles a pour mission principale d’améliorer le fonctionnement du marché locatif dans son ensemble pour faciliter l’accès au logement au plus grand nombre » explique la Ministre du Logement Céline Fremault.

1.Les grandes nouveautés en termes de nouvelles formes d’habitat

1.1. La colocation

La colocation est aujourd’hui plus que jamais un mode d’habitat qui se développe (5% en 2012 et 7% en 2015) et qui est amenée à encore se développer davantage à l’avenir, en particulier dans une grande ville comme Bruxelles. La colocation qu’on connait traditionnellement entre étudiants est à présent de plus en plus populaire auprès des jeunes travailleurs ou jeunes ménages car ce mode d’habitat permet de se loger à moindre coût tout en gardant une vie sociale. Il permet pour certains de lutter aussi contre l’isolement. Jusqu’à présent ce mode d’habitat n’était pas réglementée.

 

Désormais, le régime imaginé vise à répondre à ces préoccupations légitimes de sécurité pour le bailleur et pour les locataires et de souplesse pour les locataires. Souplesse par la liberté d’opter librement pour ce régime ou non. Les colocataires devront régler entre eux les modalités de base de leur vie commune au travers d’un pacte de colocation. Les modalités sont librement arrêtées par les colocataires mais certains éléments devront obligatoirement être repris au sein du pacte de colocation tels que la clé de répartition du loyer, la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative, les entretiens et réparations, la division des charges, un inventaire des meubles et leur provenance, les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances dont l’assurance incendie et les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire.

 

Une fois signé, ce pacte est annexé au contrat de bail. Ce pacte de colocation est un moyen de conscientiser et de responsabiliser les colocataires sur leurs obligations. Il permet aussi de rassurer les bailleurs et apaiser les craintes que les colocations génèrent parfois.  Un autre gage de souplesse est la facilité pour les colocataires de quitter les lieux via deux mois de préavis et sans indemnités.  Il devra pour cela trouver un remplaçant accepté par le groupe. En cas de refus répété du groupe, le colocataire pouvant démontrer sa recherche active de candidats remplaçants sera toutefois libéré de ses obligations.

 

1.2. Le logement étudiant

Actuellement un étudiant n’établit généralement pas sa résidence principale dans le lieu loué. Cet état de fait pose un certain nombre de questions quant à la protection juridique de l’étudiant, l’augmentation de loyer, la durée du bail qui n’est pas toujours adapté au statut étudiant (Erasmus par exemple) ou encore la concurrence entre logements étudiants et logements classiques.

 

La régionalisation du bail prévoit un régime juridique spécifique pour le logement étudiant. C’est ici la durée du bail qui est visée principalement. Dorénavant, le bail étudiant sera conclu pour une durée de maximum 12 mois, ce qui permettra aux étudiants Erasmus de s’inscrire dans des baux de moindre durée. Mais si l’étudiant souhaite renouveler le même bail (aux mêmes conditions de loyer), il pourra le faire par période d’un an. Ce nouveau régime permet un équilibre dans les relations avec le bailleur et favorise une stabilité de l’étudiant dans son logement et des loyers dans un secteur assez volatil.

 

Une autre particularité réside dans la possibilité de résilier le bail jusqu’à un mois avant son entrée dans les lieux, moyennant le paiement d’une indemnité d’un mois de loyer. On pense ici au cas d’un étudiant ayant échoué un examen d’entrée ou une seconde session et qui doit changer d’option.

 

Ce nouveau régime s’inscrit dans le cadre du Plan Logement étudiant lancé il y a bientôt un an. Une des mesures proposée dans le cadre de ce plan est le label « logement étudiant », en cours d’opérationnalisation par KPMG désigné par marché public, qui devrait être prêt en 2017 et qui devra offrir aux étudiants un gage de qualité concernant le logement loué (salubrité, insonorisation, wifi, proximité des lieux de la vie étudiante, …) tout en garantissant au bailleur l’intérêt – au besoin au travers d’incitants financiers – de louer à un étudiant.

 

1.3. Les logements intergénérationnels et solidaires

A côté de la labellisation du logement étudiant, KPMG étudie également la labellisation des logements intergénérationnels et solidaires. Bien qu’aucun régime juridique ne soit déjà prévu à ce stade, l’ordonnance sur le bail prévoit l’assise juridique pour que des spécificités puissent être créées pour ce type de logement et que la ministre du logement entend bien favoriser, dans la lignée d’ailleurs des subsides versés à une dizaine d’associations actives en la matière (Un toit deux âges, Logement pour tous, Habitat et Rénovation, …).  L’idée de ce label est de faciliter le développement de ce type d’habitat et mettre en avant la solidarité et les liens sociaux créés.

  1. Les grandes nouveautés en termes de souplesse et de flexibilité dans les possibilités de logement

Un autre trait général que cette réforme a souhaité soutenir est celui de la liberté d’aller et de venir dans le logement, la flexibilité locative, bien en phase avec notre époque de mobilité accrue, qu’elle soit professionnelle, familiale ou autre.

 

2.1. Cession et sous-location

Désormais, cession et sous-location sont, à moins d’être écartée dans le contrat de bail, autorisées par principe. Le bailleur pourra néanmoins s’y opposer dans un délai de 30 jours sur motif légitime. Cette mesure favorisera les transmissions de baux.

 

2.2. Résiliation des baux de courtes durée

La réforme prévoit la possibilité de résilier ce type de baux moyennant un préavis de 3 mois et le paiement d’une indemnité d’un mois.

  1. Renforcer la lutte contre la discrimination en permettant la mise en place d’un bail glissant et en travaillant à la mise en place d’un fonds de garantie locative en faveur du public fragilisé accueilli par les CPAS

3.1. Le « bail glissant »

Pratiqué en France depuis des décennies, le bail glissant permet à une association de prendre en location un logement et le donne à son tour en location à des personnes précarisées socialement et/ou financièrement sans logement ou mal logées. On parle ici d’un public envers qui un propriétaire aurait des réticences à louer son bien. Durant cette période, l’association offre à l’occupant un accompagnement social pour qu’à termes il soit capable d’assumer son loyer et d’entretenir le bien de manière autonome. Une fois la période transitoire terminée, le bail glisse vers l’occupant qui signera un contrat de bail classique avec le propriétaire.

A l’heure actuelle, les associations bricolent avec la réglementation existante, ce qui cause une insécurité juridique importante et une crainte des propriétaires de se lancer dans ce type d’occupation. Pour la Ministre Céline Fremault, elle reste persuadée que ce type de bail ou autre innovation du même type peut jouer un rôle important dans la question du sans abrisme, notamment dans le cadre des politiques de « Housing First » qu’elle mène à Bruxelles.

 

3.2 La Garantie locative

Les principes directeurs de la régionalisation prévoyaient « la mise ne place, dans la limite des crédits disponibles, en plus des systèmes de garantie actuellement en vigueur d’un système de cautionnement public en faveur du public fragilisé accueilli par les CPAS ». Il est question d’une collaboration entre le Fonds du Logement et le CPAS. Il s’agit de renforcer l’activité du Fonds du Logement déjà existante en matière de prêts destinés à constituer la garantie locative en lui accordant davantage de crédit et en élargissant les conditions d’application de ce dispositif (délai de remboursement de 18 à 24 mois, …) mais surtout en garantissant via une caution des CPAS en deuxième ligne le remboursement de ces prêts.

Ce mécanisme permet de faire disparaître les stigmatisations en matière de garantie locative du public CPAS puisque le bailleur n’aura pas connaissance de l’origine des fonds libérés par l’emprunt, que ces prêts sont rapidement octroyables (2 à 3 jours) là où les décisions des CPAS sont parfois plus lentes.

Dans un deuxième temps, il sera également étudié l’élargissement des missions du Fonds du Logement en faisant en sorte qu’il puisse réceptionner les fonds des particuliers à constituer une garantie locative. Les intérêts dégagés par ces sommes serviraient à mener des politiques en faveur des publics plus fragiles.

  1. Grille des loyers

Le texte de l’ordonnance prévoit l’assise juridique nécessaire à l’établissement d’une grille indicative des loyers. Elle est en passe d’être terminée et le modèle sera proposé sous peu au Gouvernement. L’objectif est qu’elle soit opérationnel en 2017. Elle reprendra quelques critères simples d’utilisation comme la localisation, la superficie et le nombre de pièces. Elle sera aisément accessible sur internet et ne constituera pas une charge supplémentaire pour le bailleur. Cet outil permettra d’objectiver les débats sur la hauteur des loyers pratiqués à Bruxelles en complément de ce qui est déjà fait par l’Observatoire des loyers.

  1. Bail-type

L’assise juridique est également prévue dans l’ordonnance concernant l’adoption d’un bail-type par la Région. Les représentants des locataires et des propriétaires ont été consultés à ce sujet. Le contenu de ce bail fait encore l’objet de discussion mais il ne sera pas obligatoire pour les parties. Il desservira donc un but pédagogique pour les citoyens qui pourront s’y référer s’ils craignent de ne pas maitriser les nouveaux aspects de la législation. L’objectif est de créer, pour 2017, un outil accessible et aisément manipulable sur internet.


28/10/2015

Une chaudière à condensation reliée à une cheminée de type SHUNT

 Chaudières : nouvelle règlementation !

 
A partir du 26 septembre 2015, toute nouvelle installation d’une chaudière doit satisfaire à un rendement saisonnier d’au moins 85 %. A ce jour, seules les chaudières à condensation rencontrent cette prestation énergétique.

Même si une chaudière de type atmosphérique B1 peut encore être installée, les évacuations de la chaudière individuelle doivent être reliées à un conduit d’évacuation collectif (appelée cheminée de type « SHUNT »). Et à condition de ne pas être installée dans une chambre, dans les sanitaires (salle de bains, salle de douches ou toilettes) et de respecter une certaine efficacité énergétique :
  • Chaudière atmosphérique : la puissance est inférieure ou égale à 10kW et dont le rendement saisonnier est supérieur ou égal à 75 % :
  • Système combiné (eau chaude et chauffage) : la puissance doit être inférieure ou égale à 30kW et le rendement saisonnier supérieur ou égal à 75 % ;
  • Si la puissance dépasse respectivement 10 Kw ou 30 Kw, le rendement doit être supérieur ou égal à 85 %. 
L’exception de type « SHUNT » sera d’application jusqu’au 26/09/2018. Après et si aucune autre innovation technique est proposée, seule une chaudière à condensation sera autorisée.
 
Concrètement, si une chaudière individuelle de type atmosphérique B1 tombe en panne après le 26/09/2018, la copropriété devra adapter ses cheminées et placer des chaudières à condensation dans tous les lots de la copropriété.

Attention : le placement de chaudières à condensation dans une copropriété nécessite le feu vert de l’Assemblée Générale ! Si l’AG ne vote pas l’adaptation de la cheminée et le placement de chaudières à condensation dans une copropriété de type « SHUNT » et si le copropriétaire ne peut pas installer de chaudière de type atmosphérique, par exemple la chaudière se trouvant dans la salle de bain, le juge de paix pourra être saisi pour autoriser le copropriétaire à entreprendre les travaux nécessaires, ce qui pourra entraîner des frais de justice inutiles. Mieux vaut peut-être en aviser les copropriétaires récalcitrants …

Si vous prévoyez d’installer des chaudières à condensation, veillez à prévoir l’installation d’une sonde extérieure pour un rendement optimal. Et évidemment, faites jouer la concurrence !

 

16/10/2015

Les particularités régionales dans les formalités liées à la vente d’immeuble

Attestation as built
Flandre : art. 4.2.7 V.C.R.O. (pas encore mis en œuvre).
Wallonie et Bruxelles : pas d’application.
Amiante
Flandre, Wallonie et Bruxelles : pas d’obligation spécifique pour la vente, seulement pour les travaux (loi fédérale du 4 août 1996 et arrêté royal du 13 mars 2006).
Attestation de sol
Flandre : décret sol du 27 octobre 2006, article 101 et 116 : à fournie avant la vente[1] .
Bruxelles : ordonnance du 5 mars 2009, article 12 et arrêté d’exécution du 24septembre 2010 : Il est fait obligation à la partie cédante de transmettre l’attestation de sol au cessionnaire « avant la formation de la convention ou l’offre relative à l’aliénation de droits réels. » La convention ou l’offre et, le cas échéant, l’acte authentique relatifs à cette aliénation mentionnent la déclaration du cessionnaire établissant qu’il a été informé du contenu de l’attestation ou des attestations du sol et la déclaration du cédant établissant qu’il ne détient pas d’information supplémentaire susceptible de modifier le contenu des attestations du sol délivrées par l’I.B.G.E. Cette phase (avant l’offre) correspond à la période d’intervention de l’agent immobilier en sorte que c’est souvent lui qui transmet l’attestation. Cependant, en général, les parties font usage de la faculté d’assortir tous les documents relatifs à la vente d’une condition suspensive relative à la transmission de l’attestation du sol, et le cas échéant, relative aux obligations d’identification et de traitement de la pollution du sol[2] .
Wallonie : article 85 CWATUPE et décret du 5 décembre 2008 : à fournir pour le compromis sous réserve de la mention des données reprises dans la banque de donnes de l’état des sols.
Chauffage central
Flandre : arrêté du 8 décembre 2006.
Bruxelles : arrêté du 3 juin 2010.
Wallonie : arrêté du 29 janvier 2009.
Pas d’obligation d’inspection en vue de la vente mais mention dans la convention de la présence du chauffage central et s’il satisfait à l’obligation d’inspection unique et périodique.
Titre de propriété
Réglementation fédérale : L’agent immobilier[3] doit s’assurer de ce que le commettant est en mesure de vendre[4] [5] sans risque d’éviction (présence d’un droit de retour si le titre est une donation, de risque de lésion du ¼ si le titre est un partage, clause d’inaliénabilité en cas d’élément accessoire d’une copropriété, hypothèque occulte des articles 84 et 86 du Code des successions, déclaration de succession et attestation de l’enregistrement si le vendeur est propriétaire par dévolution successorale, présence de servitude dans les conditions particulières, etc.). Le titre apporte en outre les informations permettant la transcriptibilité de la vente (art. 139 et 141 de la loi hypothécaire).
Installation électrique
Législation fédérale : articles 267bis et 271 R.G.I.E. pour les immeubles de logement antérieurs au 1er octobre 1981 : Ces dispositions prévoient que lors d’une vente d’habitation, le vendeur est obligé  de faire exécuter une visite de contrôle de l’installation électrique et de faire mentionner dans l’acte authentique, la date du procès-verbal de visite de contrôle et la remise du procès-verbal à l’acheteur. Cependant, si la remise du certificat doit être mentionnée dans l’acte authentique, cela ne signifie pas que c’est à ce moment qu’il doit être remis. Comme tout élément qui entre dans le champ contractuel et qui peut présenter un intérêt sur l’état du bien vendu, il s’indique d’en donner connaissance dans la phase précontractuelle. L’agent immobilier doit donc demander ce document au commettant et en donner connaissance au candidat acheteur. Le R.G.I.E. ne vise pas l’agent immobilier, en sorte que son rôle est défini conformément aux dispositions déjà exposées en matière de devoir d’information, tant vis-à-vis du commettant que de la future contrepartie. L’agent immobilier doit conseiller le vendeur afin d’éviter qu’un certificat révélant d’importants manquements ne compromette la bonne exécution de la vente.
Performance énergétique
Flandre : décret du 8 mai 2009 et arrêté du 19 novembre 2010 pour les immeubles résidentiels : l’indice et le code doivent être mentionné au stade de la publicité, donc par l’agent immobilier.
Bruxelles : article 25 de l’ordonnance du 7 juin 2007 et les deux arrêtés du 17 février 2011 (bientôt article 2.2.14 du COBRACE) : L’article 25 dispose que « toute personne qui, pour son compte ou à titre d’intermédiaire (l’agent immobilier), met en vente un bâtiment (…) doit: 1° indiquer, sans équivoque, dans la publicité (sic) y relative, la performance énergétique du bien ; 2° fournir gratuitement, à toute demande, copie du certificat PEB ; 3° s’assurer que les informations relatives au certificat PEB soient présentes dans l’acte de transaction immobilière visée à l’article 18, § 2 (…) » L’agent immobilier est dès lors personnellement tenu, si son commettant ne le fait pas, de délivrer les informations de PEB  dans sa publicité, et même à vérifier si elles figurent dans l’acte, c’est-à-dire à un moment où son intervention est en principe terminée. Ces informations sont « (…) la classe énergétique et les émissions annuelles de CO2 de l’habitation individuelle / de l’unité tertiaire, reprises du certificat PEB »  (PEB (résidentielle : art. 6 de l’arrêté du Gouvernement du 17 février 2011 ; PEB tertiaire : art. 5 de l’arrêté [2] du Gouvernement du  février 2011).  On note ici encore le terme publicité. Il ne s’agira bientôt plus de la phase précontractuelle mais plus précisément de l’annonce. En effet, la directive 2010/31/UE du Parlement européen et du Conseil du 19 mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments, en son article 12.4 , prévoit que « les États membres exigent que lorsque : un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique, une unité de bâtiment faisant partie d’un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique, et une unité de bâtiment possédant un certificat de performance énergétique, sont proposés à la vente ou à la location, l’indicateur de performance énergétique du certificat de performance énergétique du bâtiment ou de l’unité de bâtiment, selon le cas, figure dans les publicités paraissant dans les médias commerciaux. » À cet égard, la publicité coïncidera avec l’annonce. Cette directive devait être transposée pour le 9 juillet 2012, pour une  entrée en vigueur le 9 janvier 2013. L’information porte sur l’indice énergétique et les émissions annuelles de Co²).
Wallonie : décret du 19 avril 2007, article 237/28 CWATUPE pour les bâtiments résidentiels existant s et nouveaux : à remettre au compromis mais doit idéalement figurer dans la publicité. A partir du 1er mai 2015, l’indice de performance énergétique doit être mentionné dans toutes les publicités réalisées pour la vente ou la location (décret du 28 novembre 2013, article 34, § 4).
Certificat hypothécaire et extrait de la matrice cadastrale
Législation fédérale : article 127 de la loi hypothécaire. L’obligation repose sur le notaire mais l’agent immobilier qui a des raisons de penser que le bien fait l’objet d’inscriptions pouvant compromettre la vente (prix insuffisant, nécessité de purge) doit intégrer cet élément dans le colloque avec le commettant (problème d’indemnité de remploi ou de funding loss)[6] . La clause « Van den Eynde » de condition suspensive de liberté hypothécaire insérée dans le compromis peut éviter ces problèmes. La vérification des informations cadastrale incombe à l’agent immobilier qui engage sa responsabilité si la publicité est défaillante (par exemple le revenu cadastral[7] , l’indication de superficie) même si ce document est requis pour l’acte authentique (art. 141 de la loi hypothécaire)[8] . De même, l’agent immobilier peut manquer à son devoir de conseil en cas de retard causé par défaut de précadastralisation lors la vente d’une partie d’une parcelle (arrêté royal du 18 novembre 2013).
Copropriété
Législation fédérale : article 577-11, §§ 1er et 2 du Code civil. Cette disposition prévoit que « dans la perspective de la cession du droit de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel (l’agent immobilier) ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours : … » L’agent immobilier est donc personnellement tenu à la délivrance des informations au candidat acquéreur, si le vendeur n’y satisfait pas.  Le moment d’exécution de cette obligation correspond à la phase de publicité, c’est-à-dire avant que le candidat ne s’engage. Les éléments à communiquer au candidat acquéreur sont les suivants :

  • Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve,
  • Le montant des arriérés éventuels dus par le cédant,
  • La situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété,
  • Le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours,
  • Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années,
  • Ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années,
  • Une copie du dernier bilan approuvé par l‘assemblée générale.

Il ne sera pas aisé de communiquer « avant l’offre » la situation des appels de fonds de réserve décidés par l’assemblée générale avant la date du transfert de la propriété, qui intervient par hypothèse quelques mois plus tard. L’agent immobilier devra donc demander un avis prospectif au syndic et émettre des réserves.
Protection du patrimoine
Flandre : décret du 12 juillet 2013, article 6.4.8 en vigueur depuis le 1er janvier 2015 : le vendeur ou l’intermédiaire qui vend un bien protégé ou le donne en location pour plus de neuf ans doit mentionner, dans la publicité, que le bien est protégé et doit indiquer également les conséquences juridiques qui sont associées à la protection. Il s’agit ici encore d’une obligation personnelle de l’agent immobilier, au même titre que son commettant.
Bruxelles : article 275 et 281 CoBAT. L’article 275, alinéa 1, 5°, porte sur le fait que l’immeuble est inscrit sur la liste de sauvegarde ou classé ou en cours d’inscription ou de classement. L’agent immobilier est personnellement tenu d’intégrer cette donnée dans sa publicité.
Wallonie : article 85 (150bis et 445/1) et 152 CWATUPE. Il s’agit d’une information qui doit figurer dans le compromis et bien sûr dans l’acte. Il n’existe pas d’obligation décrétale personnelle pour l’agent immobilier de l’intégrer dans sa publicité mais il s’agit évidemment d’une caractéristique essentielle du bien que l’agent doit mentionner au terme des articles 12 et 53 du Code de déontologie.
Dossier d’intervention ultérieure
Législation fédérale : titre V de la loi du 4 août 1996 et article 48 de l’arrêté royal du 25 janvier 2001 : Il s’agit d’une obligation du vendeur qui s’exécute en principe au moment de l’acte, lorsque l’agent immobilier a terminé sa mission. Le rôle de l’agent immobilier se limite donc à un devoir de conseil et d’avertissement à ce sujet.
Zones inondables
Législation fédérale : article 129, §§ 3 et 4, de la loi du 4 avril 2014. L’assureur peut refuser de délivrer une couverture contre l’inondation lorsqu’il couvre un bâtiment ou son contenu qui a été construit plus de dix-huit mois après la date de publication au Moniteur belge de l’arrêté royal classant la zone où ce bâtiment est situé comme zone à risque. L’information à cet égard est fournie par le notaire dans l’acte authentique. La loi ne confère donc pas d’obligation d’information à l’agent immobilier au stade de la publicité mais il appartient à l’agent immobilier de s’enquérir du risque si la situation apparente du bien le justifie. En effet, l’inscription en zone inondable peut affecter sensiblement la jouissance du bien (refus ou conditions strictes de permis d’urbanisme en Wallonie) ce qui intéresse naturellement le dossier de commercialisation.  Les Régions flamandes (décret du 8 septembre 2006) et wallonne (arrêté du 13 juillet 2006) ont pris de nombreux arrêtés en la matière ; Bruxelles ne comprend en principe aucune zone à risque d’inondation ou de débordement au sens réglementaire du terme.
Watertoets
Flandre : article 17bis du décret du 8 juillet 2003 sur la politique intégrale de l’eau. Selon cette disposition, le vendeur ou l’agent immobilier qui vend un bien immeuble ou le loue pour plus de neuf ans, « mentionne dans la publicité y afférente si le bien immobilier se situe entièrement ou partiellement : 1° dans une zone sensible aux inondations possible ou effective, telle que fixée par le Gouvernement flamand ; 2° dans une zone inondable délimitée ou zone de rive délimitée. Le Gouvernement flamand peut préciser ce qu’il faut entendre par publicité, peut exempter certaines formes de publicité pour des raisons pratiques et peut fixer des modalités pour le respect de ce devoir d’information. » La même obligation existe pour les personnes qui établissent un acte de vente. Ici encore, il s’agit d’une obligation personnelle de l’agent immobilier qui s’exécute au stade de la publicité et de la rédaction du compromis. Une telle obligation n’existe pas dans la Région de Bruxelles-Capitale ni dans la Région wallonne.
Citerne à mazout
Flandre : Titre II du Vlarem du 1er juin 1995 : il n’existe pas d’obligation spécifique d’information en cas de vente mais l’agent immobilier veillera à mentionner la présence d’une citerne dans le sol ou enfouie, et l’exécution des obligations d’inspection et de contrôle périodique (par exemple si la citerne est équipée d’un système anti débordement).
Bruxelles : les seules obligations sont celle découlant du permis d’environnement (classe 2 ou 3). Si l’importance de la citerne requiert un tel permis, la vente s’accompagne de la cession du permis à peine d’inopposabilité à l’I.B.G.E. L’agent immobilier doit assumer un devoir de conseil en faveur de son commettant, notamment en vérifiant si le permis est en cours de validité.
Wallonie : décret sur le permis d’environnement du 11 mars 1999 et arrêté du 17 juillet 2003 déterminant les conditions intégrales des dépôts de liquide combustible en réservoir fixe. Si une citerne à mazout enfouie d’une capacité de trois mille litres ou plus, datant de plus de dix ans, est comprise dans la vente, le vendeur doit faire procéder à un test d’étanchéité et au placement d’un système anti-débordement.
Droit de préemption
Flandre : décret d’harmonisation du 25 mai 2007 : La procédure doit être suivie par le notaire mais, ici encore, l’agent immobilier a un devoir d’information envers le commettant. Dans la publicité, une obligation d’information personnelle repose sur l’agent immobilier comme sur le vendeur. L’article 5.2.6 V.C.R.O. prévoit que la publicité mentionne « 4° of er op het goed een voorkooprecht rust, in de zin van artikel 2.4.1. »
Bruxelles : article 266, § 1er, CoBAT. Selon cette disposition, le vendeur doit notifier la mise en vente à la Régie foncière « dès la diffusion de l’offre[9] sur quelque support que ce soit. » Par support, il faut entendre toute annonce sur support écrit ou Internet (art. 258, 9°). L’alinéa 2 de cette disposition précise qu’« à défaut, le notaire ou l’agent immobilier (…), chargé de cette aliénation est soumis à la même obligation ». Ici encore, l’agent est personnellement responsable en cas de défaillance du vendeur[10] . A Bruxelles, il existe donc une obligation personnelle de vérification et d’information à charge de l’agent immobilier, qui s’exécute tôt, au stade de l’annonce.
Wallonie : article 85 CWATUPE combiné à l’article 150bis CWATUPE et article 175 à 180 CWATUPE : Il n’existe pas d’obligation spécifique au stade de la publicité mais dans la convention.  Le devoir de déclaration incombe au vendeur et non à l’agent immobilier. Ces dispositions n’ont été mises en œuvre en Wallonie que sur un seul site, dans la Commune de Court-Saint-Etienne.
Parking
En Région de Bruxelles-Capitale, le COBRACE contient des mesures en matière de stationnement hors voirie. Ces dispositions (art. 2.3.51 à 2.3.61) sont entrées en vigueur le 5 février 2014, selon l’article 13 de l’arrêté du Gouvernement du 16 janvier 2014. Le principe est que lors de chaque renouvellement ou prolongation de permis d’environnement introduits après le 5 février 2014 (art. 4.3.1, § 3), il sera fait application aux immeubles de bureaux existants, des normes déterminant le nombre d’emplacements de parking par m² qui sont déjà d’application aux bâtiments neufs (chapitre 4 du Titre VIII du RRU). Le titulaire du permis d’environnement qui se voit opposer une condition de réduction d’emplacement de parking dispose d’une alternative à trois options :

  • Soit il met les emplacements de parking excédentaires à disposition du public,
  • Soit il réaffecte les emplacements excédentaires à de nouvelles activités,
  • Soit il s’acquitter d’une charge environnementale de 250 à 450 €.

Cela signifie que des bureaux existants pourront subir les mêmes restrictions que les immeubles neufs, à chaque demande de renouvellement du permis d’environnement et pourront de ce fait perdre des emplacements. Dans la vente d’un immeuble de bureaux avec parkings, il faudra anticiper le sort des éventuels emplacements excédentaires. L’acheteur doit savoir, en fonction de la durée restante de validité du permis (maximum 15 ans, art. 60), si et quand il perdra des emplacements ou subira une taxe. Cela peut influencer le prix, donc aussi l’expertise d’évaluation par l’agent immobilier. Et il s’agit surtout d’une information que l’agent immobilier ou le notaire doit fournir au candidat acquéreur. Cette problématique n’existe pas en Régions flamande et Wallonne.
[1] L’agent immobilier qui ne vérifie pas les exigences en matière d’attestation de sol engage sa responsabilité (Civ., Gand, 20 mars 2010, T.B.O., 2012/2, p.75 ; voyez également Anvers, 22 mai 2000, T. App., 2000/4, p. 40).
[2] Sinon peuvent-elles encore éviter la sanction affectant la vente, par une mention dans l’acte conformément à l’article 76 de l’ordonnance.
[3] L’agent immobilier doit demander et consulter le titre de propriété à peine de commettre une faute. Il ne peut se baser seulement sur les affirmations de son client (Comm., Gand, 12 septembre 2001, T.G.R., 2002/1, p. 10 ; Bruxelles, 28 janvier 1999, J.T., 1999, p. 625). Pour un cas où l’agent immobilier vend un lot avant division et accord de la copropriété, voy. Civ., Bruges, T. App., 1998/4, p. 20.
[4] Rien ne prévient cependant le risque pour l’agent immobilier de traiter avec un incapable tant que les agents immobiliers n’auront pas accès au registre national. La loi du 15 décembre 2013 portant des dispositions diverses concernant la simplification administrative (M.B. du 31 décembre 2013) modifie l’article 3 de la loi du 8 août 1983 organisant un Registre national des personnes physiques. La modification consiste (entre autres choses) à ajouter au Registre la mention des actes et décisions relatifs à la capacité du majeur et l’incapacité du mineur ainsi que la mention du représentant ou de la personne qui assiste le majeur ou le mineur. Le notaire pourra ainsi commodément vérifier la capacité juridique des parties à l’acte qu’il doit instrumenter (ce qui implique l’abandon par le notariat de la base de données capa). Malheureusement, les agents immobiliers n’ont pas (encore ?) accès à cette source d’information.
[5] L’agent immobilier peut se contenter d’une attestation du bureau de l’enregistrement de ce que son commettant est propriétaire exclusif. Son obligation est de moindre amplitude que celle du notaire (Anvers, 6 septembre 2012, R.C.D.I., 2013/2, p. 40). Comparez avec Civ., Tongres, 23 septembre 2010, F.J.F., 2012/9, p. 976.
[6] L’agent immobilier doit informer le vendeur des difficultés de commercialisation lorsque les inscriptions hypothécaires sont supérieures au prix (Gand, 13 décembre 2001, T.G.R., 2002/4, p. 218 et la note F. Burssens).
[7] Anvers, 25 mai 2009, R.C.D.I., 2010/2, p. 51. Voyez également Civ., Tongres, 21 mars 2008, Limb. Rechtsp., 2009/4, p. 307 ; Civ., Bruxelles, 3 mars 2008, R.C.D.I., 2009/2, p. 50 ; Civ., Bruxelles, 8 mai 2006, R.G.D.C., 2006/7, p. 438
[8] L’agent immobilier doit recueillir les pièces nécessaires pour s’assurer du droit de propriété de son commettant (Comm., Gand. 12 septembre 2001, T.G.R., 2002/1, p. 10).
[9] Le terme est malheureux car l’annonce n’est pas une offre de vente mais un appel à offre d’achat (Anvers, 4 juin 2012, N .j.W., 2013/286, p. 599 et la note R. Steennot).
[10] Pas en Wallonie (art. 175 et suivants CWATUPE).

08/05/2015

Des ascenseurs conformes pour éviter l'amende

L’arrêté royal (AR) du 9 mars 2003 concernant la sécurité des ascenseurs, modifié par les AR des 17 mars et 13 mai 2005, détermine les conditions d’entretien et d’inspection ainsi que l’analyse de risques et la modernisation des ascenseurs. Ceux-ci doivent régulièrement être inspectés et entretenus à titre préventif, mais également faire l’objet d’une analyse de risques tous les 15 ans.
 
L'arrêté royal du 10 décembre 2012 impose par ailleurs l'introduction progressive de la modernisation des ascenseurs. Les deadlines en vigueur dépendent de la date de mise en service des ascenseurs. Ces obligations ne sont pas à prendre à la légère! Les copropriétés ont effectivement tout intérêt à respecter les délais de mise en conformité, faute de quoi elles pourraient devoir s’acquitter de lourdes amendes, voire très lourdes (voir-ci-dessous).

21/12/2012

Deux publications pour aider les syndics et les associations de copropriétaires

La nouvelle loi sur la copropriété, visant à moderniser le fonctionnement des copropriétés et accroître la transparence de leur gestion, impose aux syndics la tenue d’une comptabilité sur le modèle du «plan minimum normalisé». Une fois la loi votée, il aura fallu près de deux ans pour qu’un arrêté royal d’exécution soit finalement publié au Moniteur belge. Cette fois, ça y est… Dès le 1er janvier 2013, tous les syndics sont priés d’adapter leur comptabilité conformément à la loi pour toutes les copropriétés de vingt lots et plus (à l’exclusion des caves, jardins et parkings).

A ce propos, la Commission des Normes Comptables (CNC) a publié un exemple chiffré relatif au plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires fixé par l'arrêté royal du 12 juillet 2012. Vous pouvez consulter ce document, en cliquant ici.

Le SPF Justice a publié, en collaboration avec la CNC, une brochure relative au nouveau plan comptable, et cela dans le but de guider les associations de copropriétaires. Pour en prendre connaissance, cliquez ici.


20/12/2012

Sécurité des ascenseurs : L'arrêté royal modifiant l’arrêté royal du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs est paru au Moniteur Belge du 19/12/12

Téléchargez l'arrêté royal du 10 décembre 2012 ici


19/07/2012

Sécurité des ascenseurs : proposition de modification de l’arrêté royal du 9 mars 2003 pour une application correcte et pragmatique de la règlementation

Il est apparu que l’application de la règlementation actuelle (AR du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs , modifié par les AR du 17 mars et 13 mai 2005) pose des problèmes spécifiques liés au parc d’ascenseurs, en particulier :

La méthode d’analyse de risques la plus fréquemment utilisée n’est pas toujours adaptée pour apprécier les différentes possibilités techniques en vue de la sécurisation des ascenseurs, notamment pour les ascenseurs anciens (p.ex. sans cage fermée);
de ce fait, il est souvent opté pour des solutions standard dont la charge financière n’est pas proportionnelle aux risques, qui vont au détriment du respect de la valeur architectu- rale du bâtiment ou qui réduisent l’accès des personnes à mobilité réduite aux ascenseurs auxquels elles ont accès actuellement ;
la réalisation de la modernisation en deux phases de travaux (prévues actuellement pour au plus tard 2013 et 2018) génère des problèmes pratiques qui peuvent être réduits en effectuant toutes les adaptations nécessaires à un ascenseur en une seule fois.
Par conséquent, il est jugé opportun d’échelonner la modernisation des ascenseurs dans le temps, en commençant par les ascenseurs les plus faciles à moderniser et en donnant le temps au secteur de développer des solutions alternatives pour les anciens ascenseurs en prenant en compte l’état de l’art.

Une proposition conjointe du ministre qui a la protection de la sécurité des consommateurs dans ses attributions et du ministre qui a l’emploi dans ses attributions, a été adressée le 16 juillet 2012 au Conseil d’Etat. Elle introduit les changements ou clarifications suivants pour tous les ascenseurs :

1. L’analyse de risques des ascenseurs devra être réalisée au plus tard tous les quinze ans (actuellement tous les dix ans).

2. Le gestionnaire de l’ascenseur fait effectuer les modernisations nécessaires par une entreprise de modernisation dans les trois ans après l’analyse de risques (actuellement il n’y a pas de délai déterminé pour exécuter les modernisations à partir de la deuxième analyse de risques ; afin d’éviter que celles-ci ne soient postposées éternellement, un délai raisonnable de 3 ans après l’analyse de risques est introduit).

3. L'entreprise de modernisation propose au préalable au gestionnaire différentes solutions techniques afin de remédier aux risques constatés. L’entreprise de mo- dernisation mentionne le prix, les avantages et les inconvénients des différentes solutions proposées. Celles-ci, ainsi que les adaptations techniques qui s’ensuivent, ne peuvent compromettre l’accessibilité de l’ascenseur pour les personnes à mobilité réduite.

4. Toutes les mesures de sécurité, décrites dans l’annexe I de l’arrêté, restent inchangées dans leur contenu technique et sont regroupées (on ne distingue plus les mesures « minimales » des mesures « supplémentaires ») ; cela n’empêche pas d’adopter des mesures garantissant un niveau de sécurité équivalent adapté à l’ascenseur et à ses utilisateurs.

5. Le phasage des travaux de modernisation est supprimé ; une date unique est déterminée pour l’ensemble des mesures de sécurité, qu’il s’agisse du placement d’un rideau de sécurité électronique et du verrouillage positif des portes, ou des autres mesures.

6. Le délai de (première) modernisation d’un ascenseur conformément aux aspects de sécurité est déterminé en fonction de l’année de sa mise en service :

Date de mise en service Délai de 1ère modernisation

à partir du 1er avril 1984 --> Au plus tard le 31 décembre 2014

entre le 1er janvier 1958 et le 31 mars 1984 --> Au plus tard le 31 décembre 2016

Avant le 1er janvier 1958 --> Au plus tard le 31 décembre 2022

7. Les exigences pour l’entretien et l’inspection des ascenseurs sont inchangées, hormis la réduction de la fréquence d’inspection préventive pour les ascenseurs privés installés dans une habitation unifamiliale.

Indépendamment des travaux de modernisation, à faire contrôler par le SECT qui a effectué l'analyse de risques, le gestionnaire de l’ascenseur reste responsable de sa mise à disposition. Il doit veiller à ce que l'ascenseur ne présente pas de danger pour la sécurité des utilisa- teurs en cas d'usage raisonnablement prévisible.

En parallèle avec la modification de la réglementation, les documents utiles et des brochures seront développés pour mieux guider les propriétaires, les entreprises de modernisation et les organismes de contrôle dans son application correcte.


11/01/2012

BRUXELLES – Enregistrement des baux sous seing privé

Depuis le 2 janvier 2012, les services de l’enregistrement des baux sous seing privé du territoire de la Région de Bruxelles-Capitale sont dorénavant centralisés au sein d’un bureau unique : le 6e bureau de l’enregistrement de Bruxelles, situé à la rue de la Régence, 54, 4e étage, à 1000 Bruxelles (Tel : 02/578.09.73. – Fax : 02/579.63.83 – bur.enr.bruxelles6.baux@minfin.fed.be). Ce bureau est ouvert au public de 8 à 12h et il est recommandé de transmettre les baux concernés par voie postale, fax ou mail.


Cela concerne les actes sous seing privé ou passés en pays étranger portant bail, sous-bail ou cession de bail d’immeubles.

(Source : www.minfin.fgov.be/)

 

02/04/2011

Le certificat énergétique en vigueur à partir du 1er mai 2011 en Région de Bruxelles-Capitale

Après l’introduction du certificat de performance énergétique (CPE) en Flandre (depuis le 1er novembre 2008 en cas de vente et 1er janvier 2009 en cas de location), et en Walonie depuis le 1er juin 2010, le certificat énergétique devient obligatoire en région de Bruxelles-Capitale.

Ce sera dès le 1er mai 2011 que les habitations individuelles (maisons et appartements) soumises à la vente devront obtenir un certificat énergétique afin d’informer le futur acquéreur des lieux.

A partir du 1er novembre 2011, il en sera de même pour les autres types de transactions : vente même partielle, location, leasing immobilier, établissement d'un droit réel entre vifs à l'exception des servitudes, établissement d'hypothèque, contrats de mariage et leurs modifications.

Vous devez faire certifier votre habitation ? Nous pouvons vous aider.

 

07/12/2010

Nouvelle réglementation pour les installations de chauffage central à Bruxelles
A partir du 1er janvier 2011, la nouvelle réglementation chauffage PEB entre en vigueur en Région de Bruxelles- Capitale. Elle concerne les détenteurs de chaudière ainsi que les professionnels du métier. C’est une mesure phare de la Région pour réduire les émissions de CO2.

En Région de Bruxelles-Capitale, le chauffage des bâtiments est responsable de près de 70 % des émissions de gaz à effet de serre. De facto, intervenir sur ce secteur s’avère prioritaire pour réduire notre impact sur le changement climatique. Un arrêté du Gouvernement de Bruxelles-Capitale du 3 juin 2010 prévoit une série de mesures : elles concernent les systèmes de chauffage (d’une puissance nominale supérieure à 20 kW) lors de leur installation et pendant leur exploitation. Cette réglementation entre en vigueur dès le 1er janvier 2011.

Pour garantir le respect des 16 nouvelles exigences, la réglementation impose différents contrôles :
~ la réception des systèmes de chauffage neufs ou rénovés (sous certaines conditions), afin de vérifier la conformité de l’installation aux différentes exigences ;
~ un contrôle périodique pour toutes les chaudières : tous les ans pour une chaudière au mazout et tous les 3 ans pour une chaudière au gaz ;
~ un diagnostic non contraignant pour les systèmes de chauffage comprenant une chaudière de plus de quinze ans d’âge.
Ces contrôles devront être réalisés par des professionnels agréés par Bruxelles Environnement.

C’est le responsable de l’installation de chauffage qui est tenu de respecter les exigences de la nouvelle réglementation, c’est-à-dire le propriétaire ou les copropriétaires, ou encore, pour les installations soumises à permis d’environnement, la personne titulaire du permis d’environnement.
Il est également tenu de faire réaliser la réception, le contrôle périodique et le diagnostic du système de chauffage. Il met un carnet de bord à disposition des différents intervenants sur le système de chauffage.
Sauf dérogation, si l’attestation de réception ou de contrôle périodique n’est pas conforme, le propriétaire (ou, le cas échéant, le titulaire du permis d’environnement) dispose de 5 mois pour mettre son système de chauffage ou sa chaudière en conformité.

Téléchargez ici LA REGLEMENTATION CHAUFFAGE PEB

09/07/2010

Nouvelle loi sur la copropriété
Une nouvelle loi sur la copropriété a été votée le 6 mai 2010 à la chambre. Elle modifie la loi du 30 juin 1994. Elle entrera en vigueur le 1er septembre 2010. Vous trouverez ici une cordination informelle et non officielle

Avec cette nouvelle loi, le législateur a voulu répondre aux besoins et aux problèmes auxquels copropriétés et co­propriétaires sont aujourd'hui confrontés.

Voici les principales nouveautés de la loi :
Les associations partielles
Pour autant que l'association principale comprenne vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles, dotées de la personnalité juridique, par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base.
L'assemblée générale
- Chaque année, au moins une assemblée générale doit être organisée durant la période de quinze jours prévue à cet effet par le règlement de copropriété.
- L'assemblée générale doit être présidée par un copropriétaire.
- Le quorum de présence est défini par le nombre de personnes et de quotités présentes ou représentées au début de l'assemblée générale.
- Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote.
- Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise.
- Un mandataire ne peut disposer de plus de trois procurations de vote (une exception est toutefois prévue si le total des voix dont le mandataire dispose n'excède pas 10% du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété).
- Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale (avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus). A la fin de la séance, ce procès-verbal doit être signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire et par tous les copropriétaires ou mandataires encore présents à ce moment.
- Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et emplace­ments de parking, un conseil de copropriété (anciennement conseil de gérance) est créé.
- Moyennant une motivation spéciale, il peut être décidé à la majorité des trois-quarts des voix de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
Dispositions générales
- Mandat du syndic: le mandat du syndic ne peut excéder trois ans (précédemment cinq ans), mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale.
- Traduction des pièces: un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l'association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l'une des langues de la région linguisti­que dans laquelle l'immeuble ou le groupe d'immeubles est situé. Les frais de traduction sont à charge de l'association des copropriétaires.
- Cession d'un lot avec arriérés: lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers hypothécaires et/ou privilégiés.
- Texte coordonné: le syndic est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la loi, une version adaptée de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur.


28/05/2010

Le certificat énergétique en vigueur à partir du 1er juin en Région wallonne

Après l’introduction du certificat de performance énergétique (CPE) en Flandre (depuis le 1er novembre 2008 en cas de vente et 1er janvier 2009 en cas de location), le certificat énergétique devient obligatoire en Wallonie.

A partir du 1er juin 2010, le certificat énergétique devient obligatoire en Wallonie en cas de vente d’une maison unifamiliale. A partir de juin 2011, cette obligation sera élargie à tous les bâtiments résidentiels mis en vente ou en location en Wallonie.

Le but ultime du certificat énergétique est de réduire la consommation énergétique de toutes les habitations, réduisant au passage les émissions de gaz à effet de serre. Un conseiller en énergie agréé constatera les performances énergétiques après avoir réalisé un contrôle technique. Lors de ce contrôle technique, le conseiller examinera l’état général de l’habitation, sa consommation électrique et la consommation de combustible de chauffage.
Moments-clés

Le certificat énergétique ne se limite pas aux nouveaux bâtiments. Selon le décret du 19 avril 2007, article 237/28, tout propriétaire doit posséder un certificat énergétique valable pendant les moments-clés de la vie d’un bâtiment : rénovation, changement de propriétaire ou de locataire lors de la vente ou mise en location, ... Le certificat doit être fourni aux acheteurs ou nouveaux locataires.

La Région wallonne a mis au point une procédure visant à doter les habitations existantes d’un certificat énergétique. Dans une première phase, la certification des bâtiments résidentiels existants aura lieu au moment de la vente ou lors du changement d’occupants. Par la suite, la certification sera organisée selon un calendrier équilibré afin de disposer de suffisamment de ‘certificateurs’ et de ne pas entraver le marché de l’immobilier.

D’abord les maisons unifamiliales, les appartements ensuite

A partir du 1er juin 2010, le certificat énergétique devient obligatoire pour les maisons unifamiliales qui sont mises en vente. Une année plus tard, soit le 1er juin 2011, cette obligation s’étendra à la vente d’appartements et à la mise en location de maisons unifamiliales et appartements.

Le certificat énergétique indique dans quelle mesure une habitation consomme peu ou beaucoup d’énergie. Il vous précise ses performances énergétiques pour un usage normal sur base d’un chiffre (comparable au label énergie des appareils électroménagers). Il contient en outre des conseils afin d’améliorer les performances énergétiques de l’habitation. Ce certificat est valable pendant 10 ans et doit être établi par un expert en énergie agréé par la Région wallonne.

Le certificat énergétique doit apporter une plus-value aux bâtiments les plus performants énergétiquement et améliorer le niveau de performance énergétique des bâtiments. Les informations relatives au certificat énergétique des autres catégories d’habitations existantes suivront en 2012.


17/02/2010

Région de Bruxelles-Capitale : attestation du sol obligatoire
Depuis ce 1er janvier 2010, l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 5 mars 2009 relative à la gestion et à l’assainissement des sols pollués est en vigueur.

Cette ordonnance remplace celle du 13 mai 2004 et instaure quelques nouveautés. Parmi celles-ci, l’obligation pour le cédant, en cas d’aliénation d’un droit réel, de disposer d’une attestation du sol et de la transmettre au cessionnaire préalablement à la conclusion de l’opération. La nouvelle ordonnance prévoit ainsi que le cédant d’un droit réel sur un terrain doit demander par lettre recommandée ou par voie électronique à l’IBGE (Institut Bruxellois pour la Gestion de l’Environnement) une attestation du sol pour la ou les parcelles concernées et la transmet au cessionnaire avant la formation de l’offre ou de la convention relative à l’aliénation de droits réels.

L'Institut délivre une attestation du sol à toute personne qui en fait la demande par lettre recommandée. L'attestation du sol est délivrée par l'Institut, par lettre recommandée ou par voie électronique, moyennant paiement d'une rétribution à charge du demandeur, dans les 20 jours de la demande. Par « droit réel », on entend la pleine propriété, la nue-propriété, l'usufruit, le droit de superficie, l'emphytéose, le droit d'usage, le leasing immobilier, tandis que le « terrain » vise le sol et/ou les constructions et installations érigées directement sur ou dans le sol, délimité par une parcelle, une partie de parcelle ou plusieurs parcelles.

Par ailleurs, la convention ou l'offre et, le cas échéant, l'acte authentique relatifs à cette aliénation doivent indiquer :

La convention ou l'offre relatives à l'aliénation de droits réels peuvent d’autre part être assorties d'une condition suspensive relative à la transmission de l'attestation du sol, et le cas échéant, relative aux obligations d'identification et de traitement de la pollution du sol. En cas de pollution suspectée ou avérée, l’ordonnance prévoit diverses obligations comme celles de procéder à des études de la pollution du sol, voire à l' assainissement ou à la gestion des risques sur le sol en question.

Quelles sont les sanctions en cas de non respect de ces obligations ? L’ordonnance prévoit des sanctions pénales à charge du cédant, ainsi que le cas échéant la nullité de l’alinéation. L’agent immobilier n’est pas visé par ces sanctions pénales, mais pourrait éventuellement voir sa responsabilité civile et/ou disciplinaire mise en cause en cas de manquement à son devoir de conseil et d’information. Enfin, on rappellera que des dispositions similaires existent en Flandre, mais pas encore en Région wallonne.

Plus d’infos ? Institut Bruxellois pour la Gestion de l’Environnement (IBGE) : www.ibgebim.be – tél. : 02.775.75.75


10/10/2009

Les prêts verts

La bonification d'intérêt pour prêts verts
La loi prévoit l'attribution par l'Etat d'une bonification d'intérêt de 1,5% pour chaque contrat d'emprunt conclu par une personne physique en vue de financer certaines dépenses d'économie d'énergie. L'organisme prêteur doit être un établissement de crédit ou de prêts hypothécaires agréés ou inscrits (organismes visés à l'article 2, 5° de la loi du 10 août 2001 relative à la Centrale des Crédits aux Particuliers).
Ces dépenses sont les suivantes:

Quels types de contrat de prêt ?
Le contrat de prêt vert reprend (Art. 1er, alinéa 1er, 3° de l'A.R. du 12 juillet 2009):

Une précision est apportée dans le rapport au Roi de l'AR. en ce qui concerne les ouvertures de crédit. Il ajoute en effet que des ouvertures de crédit dans le cadre d'un crédit à la consommation ne sont pas visées et ce, parce que dans le cas de ces ouvertures de crédit, les reprises d'encours sont possibles sans nécessiter la rédaction d'une convention particulière et qu'il est par conséquent impossible de suivre l'évolution de telles ouvertures de crédit dans l'optique de l'octroi d'une bonification d'intérêt; par contre, les ouvertures de crédit hypothécaire sont bien visées puisque leurs reprises d'encours font l'objet d'une convention particulière.

Quels types de travaux?
Les travaux sont ceux qui sont énumérés à l'article 14524 du C.I.R. et donc ceux visés ci avant.
Le capital du prêt vert doit s'élever à au moins 1.250 EUR et au plus à 15.000 EUR.
L'AR. définit le capital comme suit (art. 1er, alinéa 1er, 4° de l'AR. du 12 juillet 2009):

Le rapport au Roi précise que les montants limites valent par maison, par emprunteur et par année calendrier. Ainsi, par exemple, si un couple emprunteur est copropriétaire de deux maisons, il pourra conclure par année calendrier quatre contrats de prêt et entrera en ligne de compte pour des bonifications d'intérêt pour un capital de 60.000 EUR maximum (4 x 15.000 EUR).
Que se passe-t-il si, au cours de la même année calendrier, l'emprunteur a conclu plusieurs contrats de prêt et que le total des capitaux relatifs à ces contrats dépasse la limite maximum de 15.000 EUR ? L'AR. prévoit dans ce cas que la bonification d'intérêt est seulement attribuée pour les contrats de prêt dont le total des capitaux est égal à la limite maximale de 15.000 EUR ou s'approche le plus de cette limite maximale sans toutefois la dépasser.
Un contribuable conclut trois contrats de prêt pour une même maison les 5 mai, 10 juin et 30 octobre d'une même année calendrier et dont les capitaux s'élèvent respectivement à 6.000, 2.000 et 8.000 EUR.
Dans ce cas, la bonification d'intérêt ne sera attribuée que pour les contrats de prêt conclus le 5 mai et le 30 octobre. Si les trois contrats de prêt sont conclus auprès du même prêteur, celui-ci sera responsable de l'application de cette règle et il se verra réclamer par le service compétent la bonification d'intérêt pour le contrat de prêt du 10 juin s'il l'a déjà perçue.
Toutefois, si les contrats de prêt des 5 mai et 10 juin ont été conclus auprès d'un premier prêteur et celui du 30 octobre auprès d'un autre, alors la bonification d'intérêt sera payée aux deux prêteurs, mais le service compétent récupérera la bonification d'intérêt pour le contrat de prêt du 10 juin auprès de l'emprunteur.
Il faut également noter que l'AR. envisage une hypothèse exceptionnelle que le Rapport au Roi dit ne pas être impossible: dans le cas où le taux d'intérêt sur base annuelle du prêt hypothécaire ou le taux annuel effectif global du crédit à la consommation s'élève à moins de 1,5%, la bonification d'intérêt est réduite à ce taux d'intérêt sur base annuelle ou ce taux annuel effectif (art. 1er, alinéa 2 de l'AR. du 12 juillet 2009).


Quelles procédure et formalités faut-il respecter ?
L'emprunteur doit introduire, par le biais du prêteur, la demande pour obtenir la bonification d'intérêt au plus tard au moment où il signe le contrat de prêt. L'objectif est que l'emprunteur ne doive pas s'adresser personnellement au service compétent pour l'octroi et le versement de la bonification d'intérêt, mais bien que le prêteur agisse comme intermédiaire (art. 3, alinéa 1er, 3° de 1'A.R. du 12 juillet 2009). Pour pouvoir assumer ce rôle, le prêteur devra donc être mis au courant au plus tard au moment de la signature du contrat de prêt de la nature spécifique dudit contrat.
L'emprunteur doit délivrer au prêteur préalablement à la mise à disposition du capital une photocopie de la facture des travaux en rapport avec les dépenses financées avec le capital, et de son annexe. Cette preuve peut servir au prêteur pour l'obtention de la bonification d'intérêt.
On peut s'interroger sur le caractère pratique de cette exigence. Comment en effet disposer d'une facture pour des travaux dont on demande le financement? En principe, les projets sont définis lors de la signature des contrats mais la facture n'est pas encore présente.


Que se passe-t-il pour les immeubles mixtes ?
Lorsque l'emprunteur souhaite souscrire un prêt vert pour des travaux économiseurs d'énergie dans une habitation qui est affectée à la fois à des fins privées et à des fins professionnelles, il doit, au moment de la signature du contrat de prêt, signaler au prêteur quelle part du capital est empruntée pour financer les dépenses relatives à la partie privée de la maison.
En effet, si l'emprunteur conclut un contrat de prêt pour financer par exemple le placement de panneaux solaires sur le toit de sa maison utilisée en partie à des fins professionnelles, en partie à des fins privées, la bonification d'intérêt - à l'instar de la réduction d'impôt - ne sera pas accordée sur l'ensemble du capital, mais seulement sur la partie du capital emprunté pour financer les dépenses pour la partie privée de la maison.
La bonification d'intérêt est calculée annuellement sur une durée d'un an: la première fois sur le capital et ensuite sur le solde restant dû à la date anniversaire de la première mise à disposition des fonds. Par solde restant dû, on entend le montant à verser en principal pour rembourser le capital, diminué de la dette en principal qui n'a pas été remboursée à temps par l'emprunteur.
Au cas où la durée restante du contrat de prêt est inférieure à un an, la bonification d'inté­rêt est diminuée pro rata tempo ris. Ainsi, par exemple pour une durée restante de 8 mois, la bonification est calculée uniquement sur ces 8 mois.

Comment s'effectue le versement de la bonification d'intérêt?
L'emprunteur verse au prêteur un intérêt diminué de 1,5%. C'est donc à ce dernier qu'il appartient de demander chaque année au service compétent le versement de la bonification d'intérêt. Il faut noter que le service compétent est l'Administration de la Trésorerie du SPF Finances.
Le prêteur demande chaque année au service compétent le versement de la bonification d'intérêt pour le contrat de prêt conclu par lui. Quand il demande pour la première fois le versement de la bonification d'intérêt, il joint à sa demande la preuve visée ci-avant (co­pie de la facture des travaux) et les données que le service compétent détermine, notamment:

La demande est faite suivant les standards techniques et autres spécifications que le service compétent détermine.
La première fois, la bonification d'intérêt est versée dans les six mois de la réception de la demande complète. Les autres fois, la bonification d'intérêt est versée dans le mois de la réception de la demande.
Le service compétent déterminera les modalités plus précises concernant le versement de la bonification d'intérêt.
Le service compétent contrôle sur la base de la preuve si la bonification d'intérêt peut être attribuée (art. 6, §2 de l'AR. du 12 juillet 2009, M.B. 31 juillet 2009). Il peut demander au prêteur et à l'emprunteur les renseignements complémentaires et pièces qu'il juge né­cessaires pour exécuter son contrôle.
Il peut faire exécuter un contrôle sur place, c'est-à-dire dans l'habitation où les travaux sont exécutés, par un service désigné par le Ministre des Finances.
S'il ressort de ce contrôle que, malgré le fait que la preuve réponde aux exigences légales, la bonification d'intérêt ne peut pas être attribuée, le prêteur ne peut en être tenu responsable à moins qu'il fut au courant que les conditions légales d'attribution n'étaient pas remplies.
Au cas où le prêteur ne peut être tenu responsable, le service compétent récupère auprès de l'emprunteur la bonification d'intérêt qui a été versée indûment au prêteur. Au cas où le prêteur peut être tenu responsable, la bonification d'intérêt est récupérée auprès de lui, si elle lui a déjà été versée.


Quelle entrée en vigueur?
Il s'agit d'une mesure temporaire qui ne s'appliquera qu'aux contrats de prêt qui seront contractés à partir du 1er janvier 2009 jusqu'au 31 décembre 2010 (art. 2 de la loi du 27 mars 2009, M.B. 7 avril 2009).
L'AR. du 12 juillet 2009 est lui entré en vigueur à la date de sa publication au Moniteur belge, à savoir le 31 juillet 2009.
Des modalités spécifiques devaient donc être prévues pour les prêts conclus entre le 1er janvier et le 31 juillet 2009 (art. 7 de l'A.R. du 12 juillet 2009, M.B. 31 juillet 2009). Il est ainsi prévu que pour les contrats de prêt signés par l'emprunteur durant cette période, et qui remplissent les conditions ou qui sont mis en règle avec ces conditions dans un délai de trois mois après l'entrée en vigueur de l'arrêté royal, soit avant le 31 octobre 2009, l'emprunteur peut introduire sa demande pour obtenir la bonification d'intérêt et délivrer au prêteur les preuves nécessaires avant cette même date du 31 octobre 2009 .

Réduction d'impôt pour les intérêts relatifs à un prêt vert

Principe
Une nouvelle réduction d'impôt est accordée pour les intérêts liés à des contrats de prêt relatifs à des dépenses faites en vue d'économiser l'énergie. La réduction d'impôt porte donc sur les intérêts des prêts verts bénéficiant de la bonification d'intérêt, déduction faite de cette bonification d'intérêt.
Cette réduction d'impôt sera égale à 40% du montant des intérêts effectivement payés durant la période imposable. Elle ne pourra toutefois être cumulée avec la déduction à titre de frais professionnels réels, ni avec la déduction pour habitation propre et unique (art. 104,9° C.I.R.92) ni avec la déduction ordinaire d'intérêts (art. 14 et 526 C.I.R.92).
Lorsqu'une imposition commune est établie, la réduction d'impôt est répartie proportionnellement en fonction du revenu imposable de chaque conjoint dans l'ensemble des revenus imposables des deux conjoints.


Formalités
Le contribuable qui sollicite le bénéfice de la réduction d'impôt doit tenir à la disposition du Service public fédéral Finances les attestations suivantes dont les modèles sont arrêtés par le Ministre des Finances ou par son délégué et qui sont délivrées par le prêteur:

Entrée en vigueur
La mesure est applicable aux intérêts supportés à partir du 1er janvier 2009.


14/07/2008

Fin de la procédure de consiliation obligatoire

Le Moniteur belge de ce 14 juillet publie la loi du 18 juin 2008 modifiant le Code judiciaire en ce qui concerne la procédure relative aux litiges en matière de louage :

Article 1er. La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.

Art. 2. L'article 1344septies du Code judiciaire, inséré par la loi du 24 décembre 2002, est remplacé par la disposition suivante :
« Art. 1344septies. Le présent article s'applique à toute demande principale introduite par requête, par citation ou par comparution volontaire en matière de location de logement.
Sans préjudice des dispositions des articles 731, alinéa 1er, 732 et 733, le juge tente de concilier les parties.
En cas de non-conciliation ou de défaut, la procédure a lieu au fond. Le jugement indique que les parties n'ont pu être conciliées. »

Art. 3. L'article 376 de la loi-programme (I) du 24 décembre 2002 est abrogé.

L'entré en vigueur a lieu 10 jours après la publication.


26/06/2008

INSTALLATIONS ÉLECTRIQUES : Procès-verbal de contrôle obligatoire dès le 1er juillet 2008 !

SERVICE PUBLIC FEDERAL ECONOMIE, P.M.E., CLASSES MOYENNES ET ENERGIE

25 JUIN 2008. - Arrêté royal modifiant l'arrêté royal du 10 mars 1981 rendant obligatoire le Règlement général sur les Installations électriques pour les installations domestiques et certaines lignes de transport et de distribution d'énergie électrique, modifiant l'article 276 du Règlement général sur les Installations électriques et insérant un article 276bis dans le Règlement général sur les Installations électriques


ALBERT II, Roi des Belges,
A tous, présents et à venir, Salut.
Vu la loi du 10 mars 1925 sur les distributions d'énergie électrique, l'article 21, 1°;
Vu l'arrêté royal du 10 mars 1981 rendant obligatoire le Règlement général sur les Installations électriques pour les installations domestiques et certaines lignes de transport et de distribution d'énergie électrique, modifié par les arrêtés royaux des 1er juillet 1992 et 22 décembre 1994, l'article 3;
Vu l'arrêté royal du 1er avril 2006 modifiant l'arrêté royal du 10 mars 1981 rendant obligatoire le Règlement général sur les Installations électriques pour les installations domestiques et certaines lignes de transport et de distribution d'énergie électrique et modifiant l'article 276 du Règlement général sur les installations électriques, modifié par les arrêtés royaux des 21 décembre 2006 et 7 juin 2007;
Vu le Règlement général sur les Installations électriques, annexé à l'arrêté royal précité du 10 mars 1981, l'article 276;
Vu l'avis du Comité permanent de l'Electricité, rendu le 13 juin 2008;
Vu les avis 39.606/3, 41.685/3 et 42.813/3 du Conseil d'Etat, donnés respectivement les 11 janvier 2006, 13 décembre 2006 et 3 mai 2007, en application de l'article 84, § 1er, alinéa 1er, 1°, des lois coordonnées sur le Conseil d'Etat;
Sur la proposition de Notre Ministre du Climat et de l'Energie,
Nous avons arrêté et arrêtons :
Article 1er. L'article 3 de l'arrêté royal du 10 mars 1981 rendant obligatoire le Règlement général sur les Installations électriques pour les installations domestiques et certaines lignes de transport et de distribution d'énergie électrique est complété par l'alinéa suivant :
« Les dispositions citées à l'article 1er, ainsi que les articles 276bis à 279 du même Règlement général, sont également applicables aux anciennes installations électriques d'une unité d'habitation à basse ou à très basse tension, à l'exception de couvents, hôpitaux, prisons, maisons de repos, pensionnats, hôtels et établissements d'instruction, dont l'exécution a été entamée avant le 1er octobre 1981 et faisant l'objet d'une vente. ».
Art. 2. A l'article 276 du Règlement général sur les Installations électriques est insérée, avant le texte existant de l'alinéa 2, une phrase rédigée comme suit : « Toute demande de renforcement de la puissance de raccordement est accompagnée du procès-verbal de visite de l'installation électrique. ».
Art. 3. Un article 276bis, rédigé comme suit, est inséré dans le Règlement général sur les Installations électriques :
« Art. 276bis - Visite de contrôle des installations à basse tension lors de la vente d'une unité d'habitation
01. Domaine d'application
Le présent article s'applique à la vente d'une unité d'habitation :
- équipée d'une ancienne installation électrique n'ayant subi aucune modification importante ou extension notable depuis le 1er octobre 1981;
- équipée d'une ancienne installation électrique ayant subi une modification importante ou extension notable depuis le 1er octobre 1981 mais dont la partie datant d'avant le 1er octobre 1981 n'a pas fait l'objet d'une visite de contrôle.
Ne sont pas considérés comme unité d'habitation pour l'application du présent article :
- les couvents;
- les hôpitaux;
- les prisons;
- les maisons de repos;
- les pensionnats;
- les hôtels,
- les établissements d'instruction.
Lorsque l'unité d'habitation fait partie d'un régime de copropriété, les obligations reprises ci-après ne sont applicables qu'aux parties privatives des unités d'habitation concernées. En outre, ces obligations ne sont non plus pas applicables aux garages, parkings, entrepôts et autres lieux faisant partie de l'unité d'habitation mais dont l'installation électrique est alimentée par le compteur d'électricité au nom des copropriétaires ou de l'association des copropriétaires.
Ces obligations ne sont également pas applicables aux unités d'habitation faisant l'objet d'une expropriation.
02. Modalités de la visite de contrôle
a) Obligations
Lors d'une vente d'une unité d'habitation telle que visée en 01, le vendeur est obligé :
- de faire exécuter, une visite de contrôle de l'installation électrique;
- de faire mentionner dans l'acte authentique, la date du procès-verbal de visite de contrôle et le fait de la remise dudit procès-verbal à l'acheteur.
Lorsque le vendeur et l'acheteur s'accordent sur le fait qu'une visite de contrôle de l'installation électrique est superflue et inutile, parce que l'acheteur va démolir le bâtiment ou rénover complètement l'installation électrique, le vendeur est obligé de faire mentionner cet accord dans l'acte authentique.
Le vendeur est obligé de faire mentionner dans l'acte authentique que l'acheteur doit informer par écrit la Direction générale Energie, Division Infrastructure, de la démolition du bâtiment ou de la rénovation complète de l'installation électrique. Cette dernière transmet à l'acheteur un numéro de dossier et l'invite à lui remettre un procès-verbal de contrôle dès que la nouvelle installation électrique sera mise en usage.
Dans le cas d'impossibilité de faire le contrôle à l'occasion d'une vente ordonnée par décisions de justice, celui qui requiert la vente est obligé de faire mentionner, dans l'acte authentique ou dans le procès-verbal d'adjudication publique, l'absence de la visite de contrôle de l'installation électrique et l'intérêt pour l'acheteur de faire procéder à ce contrôle.
Dans le cas d'une visite de contrôle donnant lieu à un procès-verbal négatif, le vendeur est obligé de faire mentionner dans l'acte authentique l'obligation pour l'acheteur de communiquer par écrit son identité et la date de l'acte de vente à l'organisme agréé qui a exécuté la visite de contrôle de l'installation électrique.
Après cette communication, l'acheteur a le libre choix de désigner un organisme agréé pour une nouvelle visite de contrôle afin de vérifier la disparition des infractions au terme du délai de 18 mois prenant cours le jour de l'acte de vente.
Si l'acheteur désigne un autre organisme agréé, ce dernier en informe l'organisme agréé qui a rédigé le premier procès-verbal de visite de contrôle.
Dans le cas où, lors de cette nouvelle visite de contrôle, des infractions subsistent, les prescriptions de l'article 274.02 sont d'application.
b) Cas de démolition ou rénovation totale
Lors d'une démolition du bâtiment ou d'une rénovation totale de l'installation électrique, les dispositions de l'article 270 sont d'application.
c) Objet de la visite de contrôle
La visite de contrôle a pour but de constater la conformité de l'installation électrique avec :
- les prescriptions du présent règlement qui la concernent, à l'exception des prescriptions prévues à l'article 278, pour la partie dont la construction a été entamée après le 30 septembre 1981;
- les prescriptions des articles 1er à 279 qui la concernent pour la partie dont la construction a été entamée avant 1er octobre 1981.
Art. 4. Le présent arrêté s'applique aux :
1° ventes de gré à gré dont le compromis de vente est conclu après l'entrée en vigueur du présent arrêté;
2° ventes publiques dont les conditions de vente sont établies après l'entrée en vigueur du présent arrêté et à condition que la première séance ait lieu au moins un mois après l'entrée en vigueur du présent arrêté.
Art. 5. L'arrêté royal du 1er avril 2006 modifiant l'arrêté royal du 10 mars 1981 rendant obligatoire le Règlement général sur les Installations électriques pour les installations domestiques et certaines lignes de transport et de distribution d'énergie électrique et modifiant l'article 276 du Règlement général sur les installations électriques, modifié par l'arrêté royal du 21 décembre 2006, est abrogé.
Art. 6. Le présent arrêté entre en vigueur le 1er juillet 2008.
Art. 7. Notre Ministre ayant l'Energie dans ces attributions est chargé de l'exécution du présent arrêté.
Donné à Terracina, le 25 juin 2008.
ALBERT
Par le Roi :
Le Ministre du Climat et de l'Energie,
P. MAGNETTE


Pour toute question concernant cette nouvelle obligation, nous vous invitons à contacter le SPF Economie, Classes moyennes et Energie :
SPF Economie, PME, Classes moyennes et Energie
Direction générale de l'Energie
Boulevard du Roi Albert II, 16 à 1000 BRUXELLES
Tél. : 0800/120.33
Fax : 02/277.52.05
www.mineco.fgov.be


25/06/2008

Immeubles à vendre ?
Pensez au sol !

Depuis quelque temps, certains propriétaires sont obligés de postposer la vente d’un bien immobilier car il existe pour celui-ci une suspicion de pollution du sol, au sens du projet d’inventaire des sites pollués ou potentiellement pollués. Pour cela, il est important d’entreprendre les bonnes démarches à temps.

Bruxelles Environnement joue un rôle dans la vente d’un bien immobilier à Bruxelles, mais peu de propriétaires le savent. En effet, Bruxelles Environnement a établi un inventaire des sols (potentiellement) pollués dans lequel beaucoup d’immeubles et de terrains se retrouvent. Bruxelles Environnement contacte progressivement tous les propriétaires et exploitants repris dans l’inventaire afin d’en vérifier les données. Tous les propriétaires n’ont pas encore été contactés. De ce fait, ils ne sont pas encore au courant de la suspicion de pollution qui pèse sur leur site, ni de l’intérêt de faire une demande au service Inventaire de Bruxelles Environnement avant toute aliénation de droits réels sur ces terrains. Du reste, l’intérêt de se renseigner sur l’état du sol d’un terrain en vente n’est pas encore connu de tous les propriétaires, qu’ils soient concernés ou non par le projet d’inventaire.

30 jours pour répondre
Un autre problème est que les propriétaires ne prennent pas en compte les différents délais de la procédure à suivre et ne savent pas que la réalisation d’une étude de sol pourrait être demandée.
Une fois la demande introduite, Bruxelles Environnement a 30 jours pour répondre. Si le site n’est pas repris au projet d’inventaire, la vente peut avoir lieu. Par contre, si le site y est repris, une reconnaissance de l’état du sol sera demandée. Comme celle-ci prend en moyenne 4 mois en plus de la demande d’accès au projet d’inventaire, le délai maximum légal entre un compromis et un acte de vente peut être largement dépassé.
Enfin, pour toute information complémentaire sur la procédure (comment introduire sa demande, etc.) Bruxelles Environnement renvoie les vendeurs potentiels vers leur notaire,
agent immobilier ou autre expert en la matière.


13/06/2008

Flandre: détecteur de fumée obligatoire (rénovation & construction)

Publié au Moniteur de ce 13 juin 2008 :

9 MAI 2008. - Décret portant protection d'habitations au moyen de détecteurs de fumée optiques (1)


Le Parlement flamand a adopté et Nous, Gouvernement, sanctionnons ce qui suit :
Décret portant protection d'habitations au moyen de détecteurs de fumée optiques
Article 1er. Le présent décret règle une matière régionale.

Art. 2. Pour l'application du présent décret on entend par :
1° détecteur de fumée : un appareil de la troisième génération qui réagit au développement de fumées en cas d'incendie en produisant un signal sonore aigu, qui n'appartient pas au type ionique et qui est équipé d'une batterie scellée ayant une durée de vie minimale garantie de 10 ans et agréé par un organisme de certification accrédité EN45011 par BELAC ou par un organisme d'accréditation européen qui est membre du "multilateral agreement (MLA)" de la "European co-operation for Accreditation (EA)";
2° habitation : tout bien immobilier ou partie de bien immobilier qui est destiné principalement au logement d'un ménage ou d'une personne isolée;
3° BELAC : Organisation belge d'Accréditation pour l'accréditation d'organismes de certification, d'inspection et d'essais.

Art. 3. Toutes les nouvelles habitations à construire ou toutes les habitations auxquelles des travaux de restauration sont exécutés pour lesquelles une autorisation urbanistique est requise et pour lesquelles une autorisation urbanistique est demandée après l'entrée en vigueur du présent décret, doivent être équipées de détecteurs de fumée correctement installés. Le maître d'ouvrage doit fournir la preuve que le détecteur de fumée a été installé à l'aide d'une attestation délivré par l'autorité délivrant l'autorisation urbanistique.
Le Gouvernement flamand peut, compte tenu des crédits inscrits au budget à cet effet, mettre des détecteurs de fumée à la disposition des communes qu'elles peuvent installer dans des habitations de location dans le cadre du développement d'une politique de prévention incendie. Le Gouvernement flamand fixe les modalités de l'attribution et de l'installation des détecteurs de fumée.

Art. 4. Le décret du 7 mai 2004 portant l'encouragement de la sécurité d'habitations en installant des détecteurs de fumée, est abrogé.

Promulguons le présent décret, ordonnons qu'il soit publié au Moniteur belge .
Bruxelles, le 9 mai 2008.
Le Ministre-Président du Gouvernement flamand,
K. PEETERS
Le Ministre flamand des Affaires intérieures, de la Politique des Villes, du Logement
et de l'Intégration civique,
M. KEULEN
_______
Note
(1) Session 2006-2007.
Document. - Proposition de décret : 1180, n° 1
Session 2007-2008.
Documents. - Rapport : 1180, n° 2. - Texte adopté en séance plénière : 1180, n° 3


31/08/2007

Synthèse officielle de la loi sur les loyers

Une brochure explicative officielle relative à la loi sur les loyers (logement principal) très attendue suite aux nombreuses modifications législatives récentes vient enfin de paraître. Elle peut être téléchargée sur le site du SPF JUSTICE (9° édition – Août 2007 - Format PDF) : http://www.just.fgov.be/img_justice/publications/pdf/22.pdf



19/06/2007

Règlement général sur les Installations Electriques

Paru au Moniteur ce 19 juin 2007, un nouvel arrêté royal reporte l'obligation de la visite de contrôle de l'installation électrique d'une habitation rendue obligatoire en cas de transfert de propriété au 1er juillet 2008 ! Voir l'AR du 1 avril 2006


08/05/2007

Bail d'habitation: Modification du Code Civil.

La loi du 25 avril 2007 qui modifie des dispositions du Code civil concernant les baux à loyer a été publiée ce 8 mai 2007 au Moniteur Belge. Elle entre en vigueur 10 jours après sa publication, soit le 18 mai 2008.

En voici le texte:

Modifications des dispositions du Code civil concernant les baux à loyer

Art. 97. Dans l'article 1714 du Code civil, modifié par la loi du 20 février 1991, les mots « Sauf dispositions légales contraires » sont ajoutés au début du texte.
Art. 98. Il est inséré un article 1714bis dans le même Code, libellé comme suit :
« Art. 1714bis. - L'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, est applicable à la chambre destinée au logement d'un ou plusieurs étudiants. ».
Art. 99. L'article 1716 du même Code abrogé par la loi du 20 février 1991, est rétabli dans la rédaction suivante :
« Art. 1716. - Toute mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes.
Tout non-respect par le bailleur ou son mandataire de la présente obligation pourra justifier le paiement d'une amende administrative fixée entre 50 euros et 200 euros.
Les communes, en tant qu'autorités décentralisées, peuvent constater, poursuivre et sanctionner les manquements aux obligations du présent article. La commune compétente est celle où le bien est situé. Ces manquements sont constatés, poursuivis et sanctionnés selon les formes, délais et procédures visés à l'article 119bis de la nouvelle loi communale, à l'exception du § 5. ».
Art. 100. L'article 1730, § 1er, alinéa 1er, du même Code, remplacé par la loi du 20 décembre 1983, est remplacé par la disposition suivante :
« Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement. ».
Art. 101. A l'article 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du même Code, inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, sont apportées les modifications suivantes :
1° l'alinéa 1er est complété comme suit :
« Sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l'exercice de leurs compétences, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien loué au moment de l'entrée en jouissance du preneur. »;
2° l'alinéa suivant est inséré entre les alinéas 3 et 4 de l'article 2 dont le texte actuel formera le § 1er :
« Les conditions minimales visées à l'alinéa précédent sont impératives et obligatoirement annexées au bail. »;
3° il est inséré un § 2, rédigé comme suit :
« § 2. Par l'application des articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil aux baux régis par la présente section, le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives. Ces réparations autres que les réparations locatives peuvent être définies par le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres. Ces dispositions ont un caractère impératif et auront un effet pour les contrats de bail signés après l'entrée en vigueur du présent article. ».
Art. 102. Un article 11bis, rédigé comme suit, est inséré dans la même section, du même Code :
« Art. 11bis. - § 1er. Le Roi rédigera trois annexes, une par région, pour chaque contrat de bail, contenant une explication des dispositions légales relatives aux éléments suivants : les dispositions adoptées par la région concernée en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité; une explication sur la nature d'une règle impérative; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l'enregistrement; la durée du bail; les possibilités de révision du loyer, l'indexation, les charges; les règles établies en matière de réparations locatives; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférant; les dispositions liées au changement de propriétaire; les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.
§ 2. Cette annexe sera obligatoirement jointe au contrat de bail conclu après l'entrée en vigueur du présent article. ».
Art. 103. Dans la même section du même Code, l'article 10 est remplacé par la disposition suivante :
« Art 10. - § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi relative au statut et au contrôle des établissements de crédit du 22 mars 1993, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire. La loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation n'est pas d'application. Le Roi peut, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres, modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres, pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu'Il définit, selon les modalités de financement qu'Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.
Le Roi fixe le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée.
§ 2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au § 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par le § 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.
§ 3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principale qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement. ».

En résumé:

- les contrats de bail devront obligatoirement être établis par écrit ;

- Les contrats devront présenter en annexe une explication des règles de base de la loi sur les baux, ainsi que les normes régionales de salubrité et de sécurité. Un arrêté royal fixera le contenu de ces annexes.

- pour toute mise en location d?'un bien affecté à l'?habitation au sens large, il faudra indiquer dans toute communication publique (affiches, Internet, journaux...) le montant du loyer et des charges demandés ;

- les parties seront tenues de dresser un état des lieux détaillé contradictoirement età frais communs ; Cet état des lieux devra être enregistré avec le bail;

- le bailleur sera impérativement tenu de toutes les réparations autres que locatives (qui sont à charge du locataire). Tel est déjà en principe le cas à l?heure actuelle mais les parties peuvent y déroger dans leur contrat ; à l?'avenir, cette dérogation ne sera donc plus permise ;

- pour la garantie locative, le locataire aura le choix :

1°) soit un compte individualisé ouvert au nom du locataire, la garantie ne pouvant dans ce
cas excéder 2 mois de loyers ;

2°) soit le locataire opte pour une garantie bancaire, qui lui permet de constituer totalement
la garantie par mensualités constantes versées à l'?institution bancaire : la garantie ne peut
alors dépasser 3 mois de loyers.


31/01/2007

Bail de résidence principale: Ce qui change au 1er janvier 2007: Complément d'information.

Attention ! La presse en a parlé abondamment : les locataires dont le bail n'a pas été enregistré par le bailleur à partir du 1er janvier devraient pouvoir le résilier sans préavis ni indemnisation. La chose figurerait en ces termes dans la loi programme votée en décembre au parlement. Mais ce n'est pas (du tout) exact !

1) Parce que cette mesure n'entrera en vigueur que le 1er juillet . En outre, le gouvernement pourrait la reporter au 1er octobre.

2) Parce que cette mesure ne vaut que pour les locataires ayant un bail de 9 ans . Donc, pas pour les locataires avec un contrat de courte durée (3 ans maximum) qui, de toute façon, ne peut être résilié prématurément.

3) Parce que la mesure ne vaut que pour les locataires ayant un bail écrit. Les accords locatifs verbaux ne peuvent d'ailleurs pas être enregistrés.

4) Parce que la chose n'est possible que lorsque le bailleur n'a pas fait enregistrer le contrat à temps, c'est-à-dire dans les deux mois qui suivent la signature.

Rappelons aussi qu'à ce jour, les autres mesures annoncées dans la presse (Bail conclu obligatoirement par écrit, garantie locative ramenée à maximum 2 mois de loyer, prix du loyer à indiquer dans toute annonce ou affiche, état des lieux d'entrée obligatoire, bailleur impérativement tenu de toutes les réparations autres que locatives, annexe obligatoire contenant une explication des règles de base de la loi sur les baux, ainsi que les normes régionales de salubrité et de sécurité etc…) n'ont pas encore été votées par le parlement et ne sont par conséquent pas encore d'application.


05/01/2007

Bail de résidence principale: Ce qui change au 1er janvier 2007.

Dès le 1er janvier 2007, le bailleur sera tenu (p.ex. pour la location d'une maison, .) de faire gratuitement enregistrer le bail d'un immeuble utilisé comme résidence principale ('domicile'). A partir de cette date, ce bail devra d’ailleurs obligatoirement être établi par écrit. Rien ne changera pour l’enregistrement de tous les autres baux d’immeubles tels que des bâtiments industriels, terrains, maisons de vacances, parkings,…

L’enregistrement confère au bail une date dite ‘fixe’.

Par ailleurs, le contrat sera ‘contraignant à l’égard de tiers’.

C’est important pour le locataire et le bailleur.

Ainsi, le locataire bénéficiera à partir de cette date ‘fixe’ d’une protection légale contre l’expulsion par le nouveau propriétaire lors de la vente de l’immeuble. Le bail engagera donc le nouveau propriétaire-bailleur.

En même temps, l’enregistrement d’un bail d’immeubles partiellement affectés à des fins professionnelles et partiellement destinés à l’habitation présente pour le bailleur l’avantage que les revenus sont calculés et imposés distinctement pour chaque partie. En l’absence d’enregistrement, les recettes locatives nettes sont entièrement imposables.


Qu’implique l’enregistrement d’un bail ?
L’enregistrement d’un bail signifie que le bureau d’enregistrement compétent inscrit dans un registre les principales données d’un bail. Cette inscription est confirmée par un cachet apposé sur le bail.

Que dois-je enregistrer ?
Le bail est enregistré. Le contrat (ou sa copie) doit être signé par le bailleur et le locataire et comporter au moins les mentions suivantes :
les nom et adresse du bailleur
le nom du locataire
la date à laquelle la location prendra cours
le loyer
la description de l’immeuble, de préférence (mais pas obligatoirement) en mentionnant la matrice cadastrale et le numéro de parcelle.

Où dois-je enregistrer ?
Le bail doit être enregistré au bureau d’enregistrement compétent du lieu où se situe l’immeuble loué.

Vous trouverez le bureau d’enregistrement compétent et toutes les informations utiles (heures d’ouverture, adresse e-mail, numéro de téléphone, …)

- soit en naviguant sur :
http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.php?lang=fr
Après avoir ouvert ce lien, vous cliquez sur :

1/ "Compétences" dans la colonne de gauche,

2/ ensuite sur "ACED" dans la liste de sélection Administration,

3/ ensuite sur "Enregistrement des baux d’immeubles" dans la liste des compétences,

4/ et enfin vous entrez le code postal et éventuellement la rue où se situe l’immeuble loué. En cliquant sur la rue ou la commune retrouvée, toutes les informations relatives au bureau d’enregistrement compétent s’afficheront.

- soit en formant le numéro 0257-257 57 du call center des Finances, et ce, chaque jour ouvrable entre 8h et 17h.


Comment puis-je enregistrer ?
Possibilité 1 : Le bailleur envoie par mail le bail signé par les deux parties au bureau d’enregistrement compétent. Vous trouverez l’adresse e-mail de ce bureau sous la question 4. Merci de mentionner dans le courrier électronique les données relatives à l’adresse du bailleur si celles-ci diffèrent de celles reprises dans le bail. En effet, le bailleur recevra par la poste le bail enregistré.

Possibilité 2 : Le bailleur envoie par la poste le bail (de préférence en deux exemplaires pour accélérer la procédure) signé par les deux parties au bureau d’enregistrement compétent. Vous trouverez l’adresse postale de ce bureau sous la question 4. Merci de mentionner dans la correspondance les données relatives à l’adresse du bailleur si celles-ci diffèrent de celles reprises dans le bail. En effet, le bailleur recevra par la poste le bail enregistré.

Possibilité 3 : Le bailleur envoie par fax le bail signé par les deux parties au bureau d’enregistrement compétent. Vous trouverez le numéro de fax de ce bureau sous la question 4. Merci de mentionner dans le fax les données relatives à l’adresse du bailleur si celles-ci diffèrent de celles reprises dans le bail. En effet, le bailleur recevra par la poste le bail enregistré.

Possibilité 4: Le bailleur se présente personnellement au bureau d’enregistrement compétent muni du bail signé par les deux parties (de préférence en deux exemplaires pour accélérer la procédure). Vous trouverez l’adresse de ce bureau sous la question 4. Le bail enregistré vous sera remis sur place..


Quand dois-je enregistrer ?
Le bailleur doit enregistrer le bail dans les deux mois à compter de sa signature par le bailleur et le locataire.


Que se passe-t-il lorsque je n’enregistre pas le bail ?
Si le bail n’est pas enregistré dans les délais, le locataire pourra mettre fin au contrat sans préavis. Par ailleurs, les recettes locatives nettes seront entièrement imposables dans le chef du bailleur en cas de non-enregistrement d’un bail d’immeubles partiellement affectés à des fins professionnelles et partiellement destinés à l’habitation. C’est pourquoi le bailleur a tout intérêt à enregistrer le bail et a l’obligation de le faire. Pour éviter toute ambiguïté : le locataire peut (mais ne doit pas) faire enregistrer un bail si ce dernier le juge souhaitable.


Combien coûte l’enregistrement ?
L’enregistrement d’un bail d’un immeuble utilisé à titre de résidence principale sera gratuit dès le 1er janvier 2007. Auparavant, le montant s’élevait à 30 euros (25 euros de droits d’enregistrement et 5 euros de timbres fiscaux).

Rien ne changera pour l’enregistrement des autres baux. Toutefois, les timbres fiscaux ne devront plus être appliqués.

Dois-je enregistrer un bail en cours ayant été conclu avant le 1er janvier 2007 ?
Les baux en cours conclus avant le 1er janvier 2007 qui concernent des immeubles utilisés à titre de résidence principale et qui ne sont pas encore enregistrés, doivent l’être avant le 1er juillet 2007. Si vous enregistrez le bail après le 30 juin 2007, vous devrez payer une amende de 25 euros.

D’autres questions ?
Contactez le call center des Finances au 02.572.57.57, et ce, chaque jour ouvrable entre 8h et 17h.

Vous pouvez consulter la Loi Programme du 27 décembre 2006 sur:http://www.ejustice.just.fgov.be/doc/rech_f.htm

Téléchargez la brochure du Service Publique Fédéral Finance


26/10/2006

Règlement général sur les Installations Electriques

Ce 20 avril 2006 est paru l'AR du 1 avril 2006 relatif à la modification de l'article 276 du Règlement général sur les Installations Electriques.
A partir du 1 janvier 2007, lors d'un transfert de propriété d'une habitation privée, le vendeur devra faire effectuer à sa charge une visite de contrôle de l'installation électrique par un organisme agréé et il devra transmettre ensuite le procès-verbal de visite au notaire.
La convention de transfert de propriété mentionnera la remise de l'original du procès-verbal de visite.
Voir le texte de l'AR


25/07/2006

Les détecteurs de fumée en région Wallone

Faut-il placer des détecteurs dans tous les logements en Wallonie ?
Oui, que ces logements soient loués ou occupés par leur propriétaire.

Les kots d'étudiants sont-ils concernés ?
Oui, les kots d'étudiants sont à considérer comme des logements mais la majorité d'entre eux sont des logements collectifs (c'est-à-dire de logements dont au moins une pièce d’habitation ou un localsanitaire est utilisé par plusieurs ménages ou locataires différents).
Les règles à appliquer à un logement collectif (comportant donc plusieurs locataires) sont celles relatives à un seul logement.

Un appartement dans un immeuble est-il un logement collectif ?
Non, chaque appartement est à considérer comme un logement.

Faut-il placer des détecteurs dans les parties communes de l'immeuble à appartements ?
Rien n'empêche le ou les propriétaires de sécuriser ces parties, mais la législation ne vise pas les communs des immeubles à appartements. La vérification de la conformité des parties communes incombe au bourgmestre sur base d'un rapport des services d'Incendie.

La législation est-elle déjà d'application ?
Oui, mais il faut distinguer deux catégories de logements :
- les logements existants : les détecteurs doivent être placés avant le 1er juillet 2006 ;
- les logements à construire, en cours de construction (ou de réhabilitation importante assimilable à la création de logement) : les détecteurs doivent être placés à l'achèvement du logement et si l'installation d'au moins 4 détecteurs est nécessaire, les détecteurs devront être reliés entre eux ou raccordés à une centrale de détection.

Comment peut-on savoir si un détecteur est conforme à la législation ?
Lors de l'achat de détecteur, il faut s'assurer :
- que le détecteur est bien un détecteur optique de fumée ;
- qu'il est garanti durant 5 ans ;
- qu'il s'agit bien d'un détecteur certifié BOSEC ou par un organisme d'accréditation équivalent au sein de l'espace économique européen ( sigle CE + EN 14604 + BOSEC, VDS, BS, … );
- que les informations sont rédigées dans la langue de la région.
Jusqu'au 1er mai 2007, des détecteurs ne faisant pas référence à la norme EN 14604 peuvent encore être vendus mais ils sont probablement moins fiables que les autres.
Il existe deux types de piles qui alimentent les détecteurs autonomes : les piles alcalines et les piles au lithium. Les piles alcalines ont une durée de vie de l'ordre d'un an, les piles au lithium une durée de vie de l'ordre de 5 à 7 ans. Certains fabricants garantissent la durée de vie de 10 ans des piles au lithium rechargeables, incorporées dans des détecteurs à alimentation sur secteur.
Il semble donc préférable, même pour des propriétaires-bailleurs, d'opter pour un investissement un peu plus cher mais avec un entretien réduit en installant des détecteurs à batterie au lithium, voire des détecteurs interconnectables, à alimentation sur secteur.

Pourquoi les détecteurs doivent-ils être agréés BOSEC ou par un organisme d'accréditation équivalent au sein de l'espace économique européen ?
La norme européenne EN 14604 relative aux détecteurs autonomes de fumée vient d'être approuvée et sera d'application à partir du 1er mai 2006 (avec une période de coexistence des anciennes prescriptions jusqu'au 1er mai 2007).
Pour la Belgique, la certification de tels détecteurs est réalisée par un organisme, le Belgium Organisation for Security Certification (BOSEC), en se basant sur une série d'essais effectués par l'ANPI conformément à cette norme.
D'autres organismes européens réalisent une certification, mais actuellement souvent sur des bases différentes. La liste des autres organismes européens certifiés devrait progressivement être publiée sur le site http://europa.eu (harmonised standards).
L'approbation de cette norme européenne en la matière simplifiera donc, pour les consommateurs, la lisibilité de la conformité des produits par un marquage CE et la référence explicite à la norme.

Combien de détecteurs faut-il placer dans mon logement ?
Il faut distinguer principalement 2 types de logements :
Les appartements, les maisons et les logements collectifs à un seul niveau

- si leur superficie utile est inférieure à 80 m², un seul détecteur est à placer ;
- dans le cas de logements plus grands : 2 détecteurs sont à placer.

La superficie utile d'un niveau est la superficie totale intérieure du logement, mesurée au sol.
La pièce d’habitation est définie comme toute pièce, partie de pièce ou espace intérieur autre que les halls d’entrée, les dégagements, les locaux sanitaires, les débarras, les caves, les greniers non aménagés, les annexes non habitables, les garages, les locaux à usage professionnel et les locaux de très faibles dimensions ou sans éclairage.
Un niveau comportant au moins une pièce d'habitation est parfois appelé "niveau de vie".
Pour les maisons, un grenier aménagé est un niveau de vie, le niveau des caves ne l'est pas.

Où faut-il localiser les détecteurs ?
Les détecteurs doivent être placés, par niveau, dans la première des pièces reprises ci-dessous :
1° le hall ou le palier donnant accès aux chambres à coucher ;
2° le hall d'entrée ;
3° la pièce dans laquelle débouche la partie supérieure d'un escalier ;
4° la pièce contiguë à la cuisine ;
5° la chambre ;
6° toute autre pièce d'habitation.
Si deux détecteurs doivent être prévus pour un niveau, le premier sera placé dans le hall ou palier, le second dans la première pièce citée dans la liste existant à ce niveau. Il y a lieu de veiller, en cas de possibilités équivalentes (par exemple : plusieurs chambres), à assurer une couverture maximale du niveau (c'est-à-dire la meilleure répartition des détecteurs, en évitant de les placer l'un proche de l'autre).
Dans la plupart des cas :
- dans les petits appartements, le détecteur sera placé dans le hall donnant accès aux chambres ;
- dans les grands appartements et les maisons sans étage, le second détecteur sera placé dans le
hall d'entrée ou dans le living ;
- dans les maisons à étages, les détecteurs seront placés sur le palier à l'étage, dans le hall d'entrée (proche des pièces de vie) et dans un grenier aménagé : sur le palier donnant accès aux chambres mansardées ou le cas échéant au plafond de la chambre mansardée, au droit de l'escalier y donnant accès.
Comment faut-il les placer ?
Les détecteurs sont installés conformément aux instructions écrites fournies par le fabricant.
Le meilleur emplacement est, sauf cas particulier, le centre du plafond de la pièce ou de l'espace.
Certains appareils peuvent également être placés, au mur, à une distance de 15 à 30 cm du plafond. Le bon fonctionnement de ces appareils dépend essentiellement du respect de ces indications. En aucun cas, l'esthétique ne peut primer sur la sécurité.
Étant locataire, qui doit placer les détecteurs ?
La responsabilité de l'achat, du placement et du bon fonctionnement des appareils incombe au propriétaire.
L'entretien (le remplacement de la pile et l'enlèvement des dépôts de poussière à l'aide d'un aspirateur) et la vérification du bon fonctionnement (test à intervalle hebdomadaire) incombent au locataire. Celui-ci doit avertir immédiatement le propriétaire en cas de dysfonctionnement.
Si je sous-loue une partie d'immeuble, faut-il placer plus de détecteurs?
Si une sous-location entraîne "de facto" la création de logements collectifs la législation s'applique.
Si son respect implique le placement de détecteurs supplémentaires, le coût et la responsabilité en sont transférés au locataire qui sous-loue le logement.
Ma maison comporte des demi-niveaux ; faut-il placer plus de détecteurs ?
Chaque demi-niveau est à considérer comme un niveau, du moins s'il comporte une pièce de vie.
Mon logement est déjà équipé de détecteurs ; faut-il les remplacer ?
Les détecteurs, qu'ils soient optiques ou ioniques, achetés avant le 20 novembre 2004 (preuve d'achat à l'appui) peuvent être maintenus pendant 10 ans.
Cependant, si leur nombre est insuffisant ou si leur localisation n'est pas conforme, il y aura lieu de remédier à ces déficiences avant le 1er juillet 2006.
Quelles sanctions seront prises si je ne place pas de détecteurs dans mon logement ?
Pour les propriétaires-occupants, cette problématique relève avant tout de leur propre sécurité !
Il n'est pas exclu que de nouvelles impositions figurent dans les contrats d'assurance à partir de la date où ces dispositions seront obligatoires.
Quelles sanctions seront prises si mon propriétaire ne place pas de détecteurs dans le logement que je loue ?
A partir de juillet 2006, les logements loués non munis de détecteurs ne seront pas conformes et les locataires pourront assigner le propriétaire en justice, sans compter le risque d'une mise en cause de leur responsabilité pénale et civile en cas de sinistre.
De plus, les logements soumis à permis de location devront être conformes pour obtenir ce permis.
Les enquêteurs de la Région pourront constater l'infraction et établir un rapport d'enquête en cas de plainte de locataires mais il faut au préalable privilégier le dialogue avec le propriétaire.

Des dérogations sont-elles possibles ?
La législation prévoit la possibilité, pour le propriétaire du logement, d'introduire auprès de l'administration une demande de dérogation concernant le type ou la localisation des détecteurs. Celle-ci devra être accompagnée d'une attestation démontrant qu'elle contribue à une sécurisation au moins équivalente des occupants, sans augmentation des risques pour l'environnement.
L'attestation émane soit d'une personne physique titulaire d'un diplôme d'ingénieur ou d'architecte, soit d'un organisme de certification, soit de toute personne démontrant des connaissances ou une expérience utile dans le domaine de la détection du feu.
Le cas peut notamment être envisagé pour des personnes malentendantes.
L'endroit prioritaire pour placer le détecteur n'est-il pas la cuisine ?
Non, car tant la cuisine qu'une salle d'eau dégage des vapeurs d'eau qui peuvent provoquer des alarmes intempestives.
Faut-il placer des détecteurs dans la cave, le garage, la chaufferie ou la buanderie ?
Ces locaux peuvent être sécurisés par des détecteurs, parfois d'un autre type (détecteurs de chaleur ou de CO) mais la législation vise avant tout à alerter les occupants d'un logement d'un début d'incendie, surtout pendant leur sommeil, suffisamment tôt pour pouvoir quitter le logement en sécurité et prévenir rapidement les secours.
Si je fume dans la pièce où le détecteur est placé, celui-ci ne risque t'il pas de se déclencher de manière intempestive ?
Les détecteurs optiques provoquent moins de déclenchements intempestifs que les détecteurs ioniques. Si le tabagisme est tel qu'il provoque un déclenchement intempestif, il est certainement nécessaire d'aérer la pièce pour des raisons d'hygiène et de santé.
Dans un studio, le détecteur est à éloigner de la partie cuisine et du coin douche.
Quel est le prix d'un détecteur ?
Le prix d'un détecteur est fort variable selon le degré de sophistication de l'appareil. On trouve actuellement dans le commerce (en promotion) certains détecteurs à des prix de l'ordre de 10 € mais ils peuvent atteindre 60 €.
Certains détecteurs vendus très bon marché sont soit ioniques soit non conformes à la législation. Il faut surtout vérifier avant l'acquisition d'un détecteur de sa conformité à la législation.


Si je suis propriétaire, comment prouver que j'ai placé les détecteurs dans le logement loué?
Au moment du placement, faire signer au locataire une convention telle que celle reprise dans les
documents téléchargeables.

9/03/2006Primes énergie 2006 A l'achat de certains électroménagers ou équipements qui consomment moins d'énergie, vous avez droit à une prime de la Région de Bruxelles-Capitale. Parce qu'un appareil qui consomme moins entraîne moins de pollution dans l'air. Et parce que polluer moins, c'est contribuer à préserver votre santé et celle de vos enfants. Les primes 2006 sont bonnes pour votre portefeuille, pour l'environnement et donc pour votre santé!

Quelles primes?

Pour les appareils électroménagers peu énergivores:

Pour le chauffage peu énergivore:

Pour l'isolation de l'habitation:

Pour l'énergie solaire:

Dans quelles conditions?

Pour quelle période?

Les primes sont valables pour des factures datées du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006 ou jusqu'à épuisement de la somme réservée.

Comment recevoir la prime?

Les primes sont remboursées (il n'y a donc pas de réduction à l'achat de l'appareil ou lors de l'exécution des travaux). La demande doit se faire au moyen des formulaires adéquats, que vous trouverez sur le site de l'IBGE.


15/02/2006Droits d'enregistrement à BruxellesLe 10 février 2006, une ordonnance du ministère de Bruxelles-Capitale a modifié le code des droits d’enregistrement. Cette ordonnance a été publiée au moniteur du 15/02/06.Pour Bruxelles:Règle générale : le taux des droits d'enregistrement reste fixé à 12,5 % de la valeur vénale de l'immeuble vendu.Un article 46bis, rédigé comme suit, est inséré dans le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe :
« Art. 46bis. En ce qui concerne les ventes, la base imposable déterminée conformément aux articles 45 et 46 est réduite de 60.000 euros en cas d'acquisition par une personne physique de la totalité en pleine propriété d'un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l'habitation, en vue d'y établir la résidence principale de l'acquéreur.
Le même abattement est applicable en cas d'acquisition par deux ou plusieurs personnes physiques de la totalité en pleine propriété d'un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l'habitation en vue d'y établir la résidence principale commune des acquéreurs.
Pour l'application de cet article, est considérée comme résidence principale, sauf preuve contraire, l'adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers. La date d'inscription dans ces registres vaut comme date d'établissement de la résidence principale.
L'abattement prévu aux alinéas 1 et 2 est porté à 75.000 euros lorsque l'acquisition concerne un immeuble situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation, tel que délimité dans le Plan régional de développement pris en exécution des articles 16 à 24 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme.
La réduction de la base imposable ne s'applique pas en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir.
Cette exclusion ne s'applique pas pour l'acquisition d'un appartement en construction ou sur plan.(ndlr: cad pour la partie "terrain" de cet achat. La construction quant à elle est sous le régime de la TVA, à savoir actuellement... 21 % !)
Les honoraires et frais notariaux doivent toujours être calculés sur la valeur totale de la vente (hors ristourne).
Conditions à remplir pour bénéficier de cette réduction de la base fiscale :1° l'acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d'acquisition (ndlr: en pratique: le compromis de vente), la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation; lorsque l'acquisition est faite par plus d'une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation;2° dans ou au pied du document qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs sont tenus de :
a) déclarer qu'ils remplissent la condition visée au 1° de cet alinéa; (ndlr: ne pas être déjà propriétaire d'une autre habitation)
b) s'engager à établir leur résidence principale à l'endroit de l'immeuble acquis dans les deux ans :soit de la date de l'enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l'enregistrement dans le délai prévu à cet effet;
- soit de la date limite pour la présentation à l'enregistrement, lorsque ce document est présenté à l'enregistrement après l'expiration du délai prévu à cet effet;
c) s'engager à maintenir leur résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue d'au moins cinq ans à compter de la date de l'établissement de leur résidence principale dans l'immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.
Le taux réduit de 6 % (qui concernait les rarissimes immeubles ayant un revenu cadastral inférieur à FB 30.000) est supprimé Le taux réduit pour les marchands de biens (professionnels) passe de 5 % à 8 % Revente dans les deux ans: la restitution des droits payés est dorénavant de 36 % (au lieu de 60 % : 3/5e) Vous avez lu ci-dessus que si vous êtes déjà propriétaire d'une habitation, vous ne pouvez pas disposer de la réduction. Il y a un petit correctif: la Région vous remboursera les droits trop versés si vous avez vendu l'immeuble qui a empêché la restitution, pour autant que cette vente intervienne dans les deux ans. S'il y avait plusieurs immeubles concernés, il faut qu'ils soient tous vendus.
Depuis ce 15/2/06, le délai susmentionné de 2 ans est porté à 3 ans s'il s'agit d'un appartement en construction ou sur plan.

Calculez les droits d'enregistrement et de l'abattement ici


14/04/2005Délais supplémentaires pour la mise en conformité des ascenseurs


L’arrêté royal du 17 mars 2005 apporte quelques modifications à l'arrêté royal du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs (MB. du 30 avril 2003).

Le nouvel arrêté limite le champ d'application de la réglementation puisque, outre les monte-escaliers destinés aux personnes à mobilité réduite, des ascenseurs de puits de mines et des monte-charges non accompagnés, il exclut également :
1. les installations à câbles, y compris les funiculaires, pour le transport public ou non
public de personnes;
2. les ascenseurs spécialement conçus et construits à des fins militaires ou de maintien
de l'ordre;
3. les élévateurs de machinerie théâtrale;
4. les ascenseurs installés dans des moyens de transport;
5. les ascenseurs qui font partie de machines ou d'installations industrielles et qui sont exclusivement utilisés par des travailleurs pour se rendre à des postes de commande,
ou à des endroits pour l'entretien, la réparation ou l'inspection;
6. les trains à crémaillères;
7. les ascenseurs de chantier.

D'autre part, est abrogée l'obligation, pour les propriétaires et gestionnaires d'ascenseurs, de faire parvenir à leur service externe pour les contrôles techniques sur le lieu de travail des ascenseurs (SECT) dans les six mois suivant l'analyse de risques de leur installation, un planning détaillé des travaux de modernisations qui seront entrepris. Cette disposition constituait une procédure administrative sans réelle valeur ajoutée.
Ensuite, les travaux de modernisation ne sont plus imposés que dans le cas des ascenseurs où l'analyse de risques aurait relevé l'existence de risques ou de dangers tellement graves et probables qu'ils en seraient « inacceptables ».
Auparavant, la seule existence d'un risque suffisait à imposer aux propriétaires une batterie complète de travaux de mise à conformité de leur ascenseur, sans véritablement tenir compte du contexte réel d'utilisation de l'installation.
Le nouvel arrêté introduit aussi une extension des délais de réalisation des travaux de modernisation des ascenseurs. La première analyse de risque doit être effectuée au plus tard le :
10 mai 2006 (au lieu du 10 mai 2004) pour les ascenseurs mis en service avant le
1er Janvier 1958;
10 mai 2007 (au lieu du 10 mai 2005) pour les ascenseurs mis en service entre le
1er janvier 1958 et le 31 mars 1984;
10 mai 2008 pour les ascenseurs mis en service entre le Ter avril 1984 et le
10 mai 1998.
Pour les ascenseurs mis en service avant le 1er juillet 1999, le gestionnaire doit déterminer, avant le 10 novembre 2005 (au lieu du 10 novembre 2003) la date à laquelle la première analyse de risque sera effectuée.Enfin, plusieurs mesures de sécurité minimales sont reportées de 5 ans:
Les mesures suivantes, ou des mesures garantissant un niveau de sécurité équivalent, doivent être prises avant le 1er janvier 2013 (au lieu de 2008) :

- un rideau de sécurité électronique ou une porte cabine (la fenneture automatique des portes cabines n'est pas obligatoire sauf si les conditions d'utilisation spécifique le requièrent);
- un éclairage de la gaine, de la salle des machines et de la cuvette;
- élimination ou enveloppement des produits contenant de l'amiante;
- précision d'arrêt suffisante tenant compte des caractéristiques techniques et de l'affectation de l'ascenseur;
- adaptation des gaines avec des parois djscontinues lorsque les parties mobiles sont accessibles;
- adaptation des cabines avec des parois non fermées lorsque les parties mobiles sont accessibles;
- verrouillage positif des portes palières avec une interruption automatique du circuit électrique;
- portes cabines à pourvoir d'un contact de porte avec une interruption automatique du circuit électrique;
- un éclairage de secours et un système de communication bjdirectionnel dans la cabine;
- une aération suffisante de la cabine afin d'éviter le danger d'asphyxie en cas d'enfermement de longue durée.
Les mesures de sécurité minimales suivantes sont prises avant le 1er janvier 2018 (au lieu de 2013) :
- pour les ascenseurs dont la vitesse est supérieure à 0,63 mis : une porte cabine (la fermeture automatique des portes cabines n'est pas obligatoire sauf si les conditions d'utilisation spécifique le requièrent);
- pour les ascenseurs dont la vitesse est inférieure ou égale à 0,63 mis : un rideau de sécurité électronique ou une porte cabine (la fermeture automatique des portes cabines n'est pas obligatoire sauf si les conditions d'utilisation spécifique le requièrent). Une porte cabine est obligatoire lorsque les parois de la gaine présentent des irrégularités dangereuses en face de l'ouverture de la cabine;
- prévoir un éclairage des arrêts.

Source : M.B. du 5 avril 2005 p.14358


12/03/2005

Les associations de copropriétaires étant des personnes morales depuis la loi du 30 juin 1994, doivent être enregistrées dans la BCE (Banque Carrefour des Entreprises), et posséder un numéro d’entreprise pour le 1er janvier 2005. Le syndic devra solliciter un numéro d’entreprise si celui-ci n’a pas été attribué par la BCE. Le syndic devra informer la BCE de sa désignation par l’association des copropriétaires, puisque la loi prévoit que l’inscription contient les données d’identification des mandataires.


08/02/2005La loi programme modifie la condition d'occupation personnelle de l'habitation, qui permet d'exonérer la plus-value sur sa revente dans les 5 ans de l'acquisition

Les plus-values réalisées sur immeubles bâtis situés en Belgique, vendus dans les cinq ans de l’acquisition, sont imposables à titre de revenus divers (art. 90, 10° CIR).Ces plus-values sont taxables distinctement au taux de 16,5 % (art. 171, 4°, e).Il est fait dérogation à cette taxation pour l’immeuble d’habitation du contribuable, c'est-à-dire l’immeuble pour lequel le revenu cadastral est exonéré (art. 12 § 3 CIR).Auparavant, il existait une déduction sur le RC (3.000 € indexé) mais depuis l’exercice 2006, le RC est exonéré (loi-programme du 27 décembre 2004, M.B. du 31 décembre 2004). Les conditions de la dérogation ont aussi été modifiées par la loi-programme du 27 décembre 2004, et ce à partir de l’exercice 2005. C’est donc valable pour les revenus de 2004.Auparavant (jusqu’aux revenus 2003), la plus-value était exonérée si l’habitation bénéficiait de la déduction sur le RC sur la période du 1er janvier de l’année précédant celle de la vente et la date de la vente.Autrement dit, si la vente intervient le 12 septembre 2002, l’immeuble doit faire l’objet de la déduction pour habitation (être occupé) à partir du 1er janvier 2001 jusqu’au 12 septembre 2002.Actuellement, c'est-à-dire depuis l’exercice 2005, revenus 2004, le délai d’habitation personnelle est de 12 mois d’occupation ininterrompue avant la vente. De plus, le vendeur peut n’avoir pas occupé l’immeuble pendant maximum 6 mois entre la période d’au moins 12 mois et le mois durant lequel la vente a eu lieu.

Pour être précis, l’immeuble doit permettre la déduction sur le RC pour la vente en 2004 ou l’exonération du RC à partir du 1er janvier 2005, et ce pendant 12 mois sans interruption avant le mois de la vente. Et l’on peut ajouter 6 mois maximum d’inoccupation entre cette occupation et la vente. Cela est logique car souvent on a quitté la maison avant de pouvoir la vendre.


17/01/2005La sécurité des ascenseurs: Délais accordés ?

Un communiqué de presse de la ministre de la Protection de la Consommation, Freya van den Bossche, daté du 13 janvier prévoit de nouveaux délais pour les analyses de risque et les travaux de modernisation des ascenseurs. Vous pouvez télécharger ce communiqué ici.


01/06/2004Obligation pour les bailleurs bruxellois de placer des détecteurs de fumée

Chaque pièce que l'on doit traverser pour aller de la ou des chambre(s) à coucher à la porte donnant vers l'extérieur du logement doit être pourvue d'un détecteur de fumée. En vertu de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 15 avril 2004, cette règle s'applique désormais à tous les logements mis en location dans la Région de Bruxelles-Capitale. Le détecteur de fumée doit être agréé par BOSEC (Belgian Organisation for Security Certification) ou par un organisme européen agréé similaire et ne peut être du type ionique.La batterie doit avoir une durée de vie de plus de cinq ans ou être reliée au circuit électrique. Dans ce dernier cas, une batterie de secours doit être prévue afin de garantir le bon fonctionnement de l'appareil en cas de panne de courant.II incombe au bailleur de supporter les coûts d'achat et d'installation des détecteurs. Le coût de remplacement du détecteur au terme de la validité de la batterie est également à sa charge, tout comme le remplacement de la batterie lorsque celle-ci se décharge prématurément ou qu'il y a dysfonctionnement. En tout état de cause, il incombe au bailleur de remplacer le détecteur au plus tard dix ans après son installation initiale.Les bailleurs qui avaient installé, avant la date de publication du présent arrêté, des détecteurs de fumée qui ne répondent pas aux conditions peuvent maintenir ceux-ci jusqu'à la date de remplacement de l'appareil (et au plus tard jusqu'au 1er janvier 2010).L'arrêté entre en vigueur le 1er juillet 2005.

Source : Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale déterminant les exigences complémentaires de prévention contre les incendies dans les logements mis en location, M.B. 5 mai 2004, p.36804


22/12/2003Quelles sont les obligations relatives à l’enregistrement d’un bail?Obligation d’enregistrementL'enregistrement d’un contrat de bail écrit est une formalité obligatoire imposée par le Code des droits d'enregistrement.

Ce Code prévoit que l’obligation fiscale d’enregistrer un bail écrit et de payer les sommes dues incombe aux parties contractantes (locataires et bailleurs).Néanmoins, sauf disposition contractuelle particulière, les frais incombent civilement aux locataires.Utilité de l'enregistrementL'enregistrement confère date certaine au bail, ce qui le rend opposable aux tiers et notamment, en cas de vente, à l'acquéreur de l'immeuble loué.Cela signifie que les personnes autres que le bailleur et le preneur ne peuvent plus prétendre ignorer le bail, et qu'elles doivent le respecter.Délai de l'enregistrementLe délai est de quatre mois à compter de la conclusion du bail, c'est-à-dire de sa signature.Si le bail n'est pas enregistré dans ce délai, le preneur et le bailleur sont passibles d'une amende.Lieu de l'enregistrementLe bail doit être présenté au bureau de l'enregistrement dans le ressort duquel l'immeuble loué est situé (voir Guide des administrations fiscales).Nombre d'exemplaires à prévoirEtant donné qu’un exemplaire est conservé par le bureau de l’enregistrement, on présente généralement autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus une copie destinée au bureau.Timbres fiscaux à apposerSur chaque exemplaire (sauf la copie) présenté à la formalité de l’enregistrement, il y a lieu d'apposer un timbre fiscal de 5 EUR.Tarif des droits d'enregistrementLes contrats portant bail, sous-bail et cession de bail d'immeubles ou parties d'immeubles situés en Belgique sont imposés comme suit:

Affectation du bien :
L'immeuble est affecté exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule 25 EUR

Bail commercial
bail à durée limitée 0,20 % sur le montant cumulé des loyers et charges imposées au preneur pour toute la durée du bail
bail à vie ou à durée illimitée 0,20 % sur la somme formée de dix fois le loyer et les charges annuels, sans que cette somme puisse être inférieure au montant cumulé des loyers et des charges imposées au preneur pour la durée minimale prévue dans l'acte de bail.


12/11/2003

LE CODE BRUXELLOIS DU LOGEMENT

La région de Bruxelles-Capitale s’est dotée récemment d’un code du logement. L’ordonnance a été votée le 17 juillet 2003, et son arrêté d’application le 9 septembre dernier. Vous en trouverez le texte intégral ici.Après la région Flamande (19 août 1997) et la région Wallonne (29 octobre 1998), la région de Bruxelles vient de se doter d’un ensemble de textes légaux qui visent à fixer des normes d’habitabilité pour tous les logements bruxellois.Que doit savoir le propriétaire-bailleur à propos du code bruxellois du logement ?A quelle date s’applique le code bruxellois du logement ?
Le premier juillet 2004.
Quels sont les logements concernés ?
Le code s’applique à tous les logements sans exception. Toutefois, sont particulièrement concernés :
- Les logements meublés.
- Les habitations de moins de 28 m² de surface habitable.
Pour ces types de logements, il sera nécessaire d’obtenir une ATTESTATION DE CONFORMITE avant leur mise en location, ou dans les deux ans si le logement est déjà occupé. Cette attestation aura une durée de validité de 6 ans.
Pour les autres logements, le propriétaire pourra demander un CERTIFICAT DE CONFORMITE. Ce certificat ne sera pas obligatoire, mais permettra au bailleur de prouver que le logement mis en location répond aux normes fixées dans le code bruxellois du logement Quel sort pour les logements non-conformes ou abandonnés ?
Les propriétaires qui se voient refuser une attestation de conformité se verront dans l’obligation de régulariser la situation et d’entreprendre les travaux nécessaires. Le propriétaire défaillant se verra réclamer d’importantes amendes, et un « droit de gestion » pourra être exercé par les pouvoirs publics sur les logements concernés !
En cas de refus de certificat de conformité le bailleur n’encourra pas d’amende, mais s’il ne fait pas les travaux nécessaires, son bien pourra être pris en gestion par les pouvoirs publics.
De même, les logements abandonnés pourront aussi être pris en gestion par les pouvoirs publics (CPAS, commune etc….)
Quelles sont les normes en matière de sécurité, de salubrité et d’équipements que devront respecter les logements loués ?
Sans rentrer dans les détails (Voir les textes légaux), nous avons relevé les points suivants parmi les exigences du code bruxellois du logement :
Sécurité : Il s’agit bien entendu de la stabilité et de l’état structurel du bâtiment.
Les installations électriques et les installations de gaz devront faire l’objet d’une réception par un organisme agréé.
Les installations de chauffage et les chauffe-eau doivent être conformes aux normes. En cas d’absence de chauffage, un pré-équipement doit permettre leur installation.
Salubrité : Les exigences en matière de salubrité portent sur l’humidité, les parasites, l’éclairage et la ventilation. Une exigence en matière de surface minimum suivant le nombre de personnes est fixée. Le bailleur aura donc tout intérêt à préciser dans le bail le nombre de personnes maximum pouvant habiter le logement loué. De même, l’arrêté fixe des hauteurs minimum pour les locaux et pour les portes, ainsi que des normes pour les accès, les communs, les escaliers etc.
Les équipements : Des normes minimales sont fixées pour l’eau froide, l’eau chaude, les installations sanitaires, le chauffage, l’installation électrique etc. Tout logement devra être pourvu d’un w-c privatif situé à l’intérieur de celui-ci. L’installation électrique devra permettre le raccordement d’un appareil ménager lourd (Cuisinière électrique, machine à laver…) Un compteur électrique de la société distributrice devra être prévu par logement.

Conclusions.
Il est encore trop tôt pour mesurer l’impact de ces mesures sur le marché locatif bruxellois. De même, il faudra surveiller la façon dont les pouvoirs publics seront à même de faire respecter le code. En effet, on compte environ 20.000 logements qui entrent dans la catégorie qui nécessitent l’obtention d’une attestation de conformité…
Pour en savoir plus: http://www.code-logement.be/
TEXTES LEGAUX

MINISTERE DE LA REGION DE BRUXELLES-CAPITALE

17 JUILLET 2003. - Ordonnance portant le Code bruxellois du Logement (1)
Le Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté et Nous, Gouvernement, sanctionnons ce qui suit :
TITRE Ier. - DISPOSITIONS GENERALES
Article 1er
La présente ordonnance, dénommée ci-après « Code bruxellois du logement », règle une matière visée à l'article 39 de la Constitution.
Article 2
Pour l'application de la présente ordonnance, l'on entend par :
1° Code : le Code bruxellois du logement;
2° le Gouvernement : le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale;
3° le Ministre : le Ministre ou le Secrétaire d'Etat de la Région de Bruxelles-Capitale ayant le Logement dans ses compétences;
4° opérateur immobilier public : une commune, un CPAS, une régie communale autonome, la Régie foncière de la Région de Bruxelles-Capitale, la Société du Logement de la Région bruxelloise (SLRB), une Société immobilière de Service public (SISP), le Fonds du Logement des Familles de la Région de Bruxelles-Capitale;
5° bailleur : le propriétaire, copropriétaire, l'usufruitier, le titulaire d'un droit réel ou le locataire qui sous-loue le logement;
6° ménage : la personne seule ou l'ensemble des personnes, unies ou non par des liens familiaux, qui vivent habituellement ensemble dans le même logement;
7° certificat de conformité : le certificat, délivré au bailleur qui en a fait la demande, certifiant que le logement concerné mis en location répond aux obligations de sécurité, de salubrité et d'équipement;
8° attestation de conformité : l'attestation devant être délivrée au bailleur pour attester que le logement concerné mis en location répond aux obligations de sécurité, de salubrité et d'équipement;
9° attestation de contrôle de conformité : l'attestation devant être délivrée au bailleur pour attester que le logement précédemment mis en location en violation des obligations de sécurité, de salubrité et d'équipement répond à celles-ci;
10° droit de gestion publique : le droit pour un opérateur immobilier public de gérer un immeuble abandonné ou inoccupé, ou qui n'a pas fait l'objet des travaux de rénovation ou d'amélioration dans les délais fixés par le Gouvernement en vue de le mettre en location, lorsque le titulaire de droits réels sur ce bien a refusé l'offre écrite de louer l'habitation concernée au loyer proposé;
11° logement meublé : l'immeuble ou la partie d'immeuble, garni en tout ou en partie de mobilier, destiné à l'habitation du preneur dont il a la jouissance soit en exclusivité, soit en communauté avec d'autres habitants du bâtiment affecté à la location, que le bien soit loué en vertu d'un bail ou de deux baux distincts visant respectivement l'immeuble et le mobilier;
12° petit logement : le logement dont la superficie habitable ne dépasse pas 28 mètres carrés. Par superficie habitable, on entend la superficie utile des pièces d'habitation mesurée entre les parois intérieures délimitant une pièce, partie de pièce ou espace intérieur, à l'exclusion des escaliers, espaces sanitaires et espaces communs à plusieurs logements.
TITRE II. - DU DROIT AU LOGEMENT
Article 3
Chacun a droit à un logement décent. A cette fin, les dispositions qui suivent tendent à assurer à tous, dans les conditions fixées par le présent Code, l'accès à un logement répondant au :x exigences minimales de sécurité, de salubrité et d'équipement.
TITRE III. DES INSTRUMENTS DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT
CHAPITRE 1er. - Des exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement des'logements
Article 4
§ 1er. Sans préjudice de l'article 2 de la section 2 du chapitre 2 du Titre VIII du Livre III du Code civil et de ses arrêtés d'exécution, les logements doivent respecter les exigences suivantes :
1° l'exigence de sécurité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à la stabilité du bàtiment, l'électricité, le gaz, le chauffage et les égouts;
2° l'exigence de salubrité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l'humidité, à latoxicité des matériaux, aux parasites, à l'éclairage, à la ventilation, ainsi qu'à la configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et l'accès du logement;
3° l'exigence d'équipement élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l'eau froide, l'eau chaude, les installations sanitaires, l'installation électrique, le chauffage, ainsi que le pré-équipement requis permettant l'installation d'équipements de cuisson des aliments.
Sans préjudice de l'article 135, § 2, de la nouvelle loi communale, le Gouvernement fixe le contenu de ces différentes exigences.
§ 2. Le Gouvernement peut arrêter des exigences complémentaires. ou spécifiques pour certaines catégories de logement, sans que toutefois ces dispositions ne portent préjudice aux prescrits de la section 2 du chapitre II du Titre VIII du livre 111 du Code civil et de ses arrêtés d'exécution.
§ 3. Dans l'année qui suit le renouvellement du Conseil, le Gouvernement remet au Conseil un rapport relatif à l'évaluation des exigences qu'il a arrêtées et de l'application des articles 4 à 17.
Article 5
§ 1er. Nul ne peut mettre en location un logement qui ne répond pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4, sous peine des sanctions prévues aux articles 14 et 15.
§ 2. En cas de conclusion d'un bail par lequel le locataire s'engage à exécuter des travaux de rénovation, en application de l'article 8 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, il peut être dérogé aux dispositions du § 1er, pendant la durée prévue des travaux de rénovation avec un maximum de huit mois prenant cours à la date de la conclusion du bail dûment enregistré.
Dans une telle hypothèse, le bail de rénovation est porté à la connaissance du Service d'inspection régionale, par le bailleur, de même que la date de la conclusion du contrat et du délai prévu pour l'exécution des travaux par le locataire.
Article 6
Toute personne qui met en location ou souhaite mettre en location un logement peut demander au Service d'inspection régionale un certificat de conformité, dont le modèle est déterminé par le Gouvernement, établissant que le logement mis en location répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4. Lorsque le certificat de conformité lui est délivré, le bailleur en communique une copie au locataire ou au candidat-locataire. A la demande du bailleur, le certificat de conformité peut être complété par une description du logement selon un modèle et des critères déterminés par le Gouvernement.
Article 7
§ 1er. Les logements meublés et petits logements ne peuvent être mis en location qu'après avoir obtenu, auprès du Service d'inspection régionale, une attestation de conformité, dont le modèle est déterminé par le Gouvernement. L'attestation de conformité est destinée à attester que le logement en question répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4. Lorsque l'attestation de conformité lui est délivrée, le bailleur en communique une copie au locataire ou au candidat-locataire.
En vue d'obtenir l'attestation de conformité, le bailleur remet au Service d'inspection régionale un formulaire, accompagné d'une déclaration certifiée sincère et exacte, dont le modèle est déterminé par le Gouvernement, qui atteste que le logement répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4.
§ 2. L'attestation de conformité est établie pour une durée de six ans.
§ 3. Pour les logements déjà mis en location au jour de l'entrée en vigueur de l'arrêté du Gouvernement organisant le Service d'inspection régionale, conformément aux dispositions de l'article 8, le bailleur dispose d'un délai de deux ans pour obtenir l'attestation de conformité visée au § 1er.
Article 8
Un Service d'inspection régionale est créé, par le Gouvernement, au sein du Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale. II a pour mission de contrôler le respect des critères de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements visés à l'article 4, et de délivrer les certificats de conformité visés à l'article 6, les attestations de conformité visées à l'article 7 et les attestations de contrôle de conformité visées à l'article 14.
Dans l'exercice de sa mission de contrôle, le Service d'inspection régionale peut lorsqu'une situation spécifique le requiert, demander l'avis d'un expert mentionné sur une liste établie par le Gouvernement, après appel publié au Moniteur belge . Le Gouvernement détermine les honoraires des experts et les conditions dans lesquelles le Service d'inspection régionale habilite les experts à effectuer l'enquête de terrain. Dans les conditions et délais fixés par le Gouvernement, après cette enquête l'expert remet son rapport au Service d'inspection régionale. Il en remet également une copie au bailleur et au locataire.
Article 9
§ 1er. Toute personne qui met en location ou souhaite mettre en location un logement peut demander un certifical de conformité, au Service d'inspection régionale, conformément aux dispositions de l'article 6, selon les formes déterminées par le Gouvernement.
§ 2. Après avoir accusé réception de la demande, le Service d'inspection régionale effectue une enquête destinée à établir que le logement concerné répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4.
Au terme de cette enquête, le Service d'inspection régionale se prononce dans un délai déterminé par le Gouvernement. Il délivre ou refuse de délivrer le certificat demandé. II peut suspendre sa décision dans l'attente de la réalisation des travaux ordonnés conformément à (article 13, § 3. En cas de refus, la décision est dûment motivée.
§ 3. En cas de refus, le demandeur dispose d'un recours devant le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, ou devant le fonctionnaire délégué à cette fin, dans les formes et délais fixés par le Gouvernement. Le Gouvernement, ou le fonctionnaire délégué à cette fin, se prononce dans les trente jours à dater de la réception du recours. Il peut ordonner une nouvelle enquête. Dans ce cas, ce délai est prolongé de trente jours. Cette enquête est effectuée par un autre agent-inspecteur du Service d'inspection régionale. Le résultat de l'enquête est communiqué par le Service d'inspection régionale au fonctiomnaire délégué ainsi qu'au demandeur. A défaut de décision dans les délais visés au § 2, la décision de refus est confirmée.
§ 4. En cas de refus, le bailleur ne peut mettre le logement litigieux en location.
Article 10
§ 1er. Toute personne qui met en location ou souhaite mettre en location un logement meublé ou un petit logement demande une attestation de conformité au Service d'inspection régionale, selon les formes déterminées par le Gouvernement, en y joignant la déclaration certifiée sincère et exacte visée à l'article 7.
§ 2. Dans le délai fixé par le Gouvernement, le Service d'inspection régionale délivre l'attestation de conformité.
Préalablement à cette délivrance, le Service d'inspection régionale peut effectuer une enquête destinée à établir que le logement en question répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4. Le rapport de l'enquête est joint à l'attestation délivrée.
A défaut de décision dans ce délai, il est délivré automatiquement au demandeur une attestation de conformité.
En cas de refus, la décision est dûment motivée. Le rapport de l'enquête est joint à la décision de refus.
§ 3. En cas de refus, le demandeur dispose d'un recours devant le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, ou devant le fonctionnaire délégué à cette fin, dans les formes et délais fixés par le Gouvernement.
Le Gouvernement, ou le fonctionnaire délégué à cette fin, se prononce dans les trente jours à dater de la réception du recours. II peut ordonner une nouvelle enquête. Dans ce cas, ce délai est prolongé de trente jours. Cette enquête est effectuée par Lui autre agent-inspecteur du Service d'inspection régionale. Le résultat de l'enquête est communiqué par le Service d'inspection régionale au fonctionnaire délégué ainsi qu'au demandeur.
A défaut de décision dans ce délai, la décision de refus est confirmée.
Article 11
Dans le respect de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée à l'égard des traitements de données à caractère personnel, le Gouvernement ou le fonctionnaire délégué à cette fin transmet chaque année au Conseil consultatif du logement et à tout autre organisme désigné par le Gouvernement la liste dépersonnalisée des :
- demandes de certificats, d'attestations de conformité et d'attestation de contrôle de conformité,
- des certificats et attestations octroyés,
- des certificats et attestations refusés ainsi que les motivations des refus.
Article 12
Le Gouvernement fixe les montants maxima des frais administratifs pouvant être demandés, respectivement pour la délivrance du certificat de conformité, de l'attestation de conformité et de l'attestation de contrôle de conformité, ainsi que le montant maximum des frais supplémentaires pouvant être demandés lorsqu'une enquête est organisée, à la suite d'une demande d'attestation de conformité, en application des dispositions de l'article 10.
Le Gouvernement fixe également les montants maxima et les personnes redevables des frais administratifs consécutifs au dépôt d'une plainte introduite conformément à l'article 13.
Article 13
§ 1 er. Sans préjudice de l'article 135 de la nouvel le loi communale, les agents-inspecteurs du Service d'inspection régionale ou le fonctionnaire délégué du Gouvernement, peuvent visiter le logement entre 8 et 20 heures pour constater ou contrôler la conformité des lieux aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4.
Cette visite ne peut se faire qu'après avertissement préalable du bailleur et du locataire par lettre recommandée au moins une semaine avant la date effective de la visite sur les lieux.
Lorsque cette enquête se réalise dans le cadre d'une demande de certificat de conformité, le délai de sept jours est porté à un mois.
Il est dressé procès-verbal de l'enquête, lequel est joint au dossier.
Au cas où la visite du logement n'a pas pu se réaliser à défaut pour le fonctionnaire délégué ou les agents-inspecteurs du Service d'inspection régionale d'avoir pu entrer dans les lieux en raison du comportement du bailleur, le logement est présumé ne pas respecter les exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4. Le Service d'inspection régionale notifie, dans cette hypothèse, au bailleur l'interdiction visée à l'article 14.
§ 2. L'enquête visée au § 1er, est effectuée :
1° soit à la suite d'une demande de certificat de conformité, d'attestation de conformité ou d'attestation de contrôle de conformité formulée par le bailleur auprès du Service d'inspection régionale, conformément aux articles 9 et 10;
2° soit sur plainte adressée au Service d'inspection régionale et émanant du locataire, d'un opérateur immobilier public ou d'associations déterminées par le Gouvernement, d'un tiers justifiant d'un intérêt, ou d'initiative par le Service d'inspection régionale.
Le bailleur et le locataire sont tenus de donner toutes les informations utiles pour que l'enquête puisse se dérouler dans les meilleures conditions.
§ 3. Sans préjudice de l'article 1722 du Code civil, si l'enquête établit que le bien ne respecte pas ou plus les exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4, le bailleur est mis en demeure, par lettre recoinmandée adressée par les autorités verbalisantes dans un délai de soixante jours à dater de l'enquête, de régulariser la situation au regard des exigences énumérées à l'article 4.
Il est adressé une copie de la mise en demeure au locataire et au C.P.A.S. de la commune où se trouve le logement.
La mise en demeure vise expressément les travaux et aménagements à réaliser à cette fin, et les délais pour ce faire. Le bailleur est également invité, dans les formes et délais fixés par le Gouvernement, à faire parvenir ses éventuelles observations.
Ces travaux doivent débuter et se terminer dans des délais fixés par le Service d'inspection régionale qui ne peuvent pas dépasser huit mois à dater de la mise en demeure, après avoir pris en compte les observations éventuelles qui lui seront parvenues. Si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai imparti, l'interdiction prévue à l'article 14 est notifiée au bailleur; le cas échéant, le certificat de conformité, l'attestation de conformité ou l'attestation de contrôle de conformité sont refusés, ou retirés.
§ 4. Le bailleur peut introduire auprès du Gouvernement ou du fonctionnaire que ce dernier délègue à cet effet, un recours contre la décision infligeant l'interdiction prévue à l'article 14. La procédure de recours se déroule conformément aux dispositions de l'article 9, § 3.
Le locataire peut en outre introduire auprès du Gouvernement ou du fonctionnaire que ce dernier délègue à cette fin, un recours contre la décision qui conclut l'enquête prévue à l'article 13, § 2, 2°.
§ 5. Si les infractions constatées quant au non-respect des exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4 s'avèrent susceptibles de mettre en péril la sécurité ou la santé des occupants, le Service d'inspection régionale peut immédiatement notifier au bailleur l'interdiction prévue à l'article 14. Dans une telle hypothèse, si le logement fait l'objet d'une attestation de conformité, celle-ci est immédiatement suspendue.
Le bailleur peut introduire un recours contre la décision d'interdiction immédiate et, le cas échéant, de suspension de l'attestation de conformité, auprès du Gouvernement ou de son fonctionnaire délégué. La procédure de recours se déroule conformément aux dispositions de l'article 9, § 3.
§ 6. A défaut pour le bailleur d'observer l'obligation de régularisation et, après épuisement des voies de recours indiquées par le présent article, le droit de gestion publique, tel qu'il est prévu par les articles 19 et suivants du Code, peut être mis en oeuvre.
Article 14
L'interdiction de continuer à mettre le logement en location ou de louer celui-ci ou de le faire occuper, qui est infligée dans les cas visés à l'article 13, § 1er, alinéa 5 et § 3, alinéa 4, est notifiée au bailleur, au locataire éventuel et au bourgmestre de la commune où le logement se situe. Le bourgmestre veille à l'exécution de l'interdiction, après avoir, le cas échéant, examiné toutes possibilités de relogement des personnes concernées, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 17.
Un logeraient frappé par l'interdiction prévue à l'alinéa 1er ou par une décision le déclarant insalubre, prise en application de l'article 135 de la nouvelle loi communale, au motif que le logement ne remplit pas la condition prescrite par l'article 4 de la présente ordonnance, ne peut être remis en location ou reloué qu'après que le bailleur aura obtenu une attestation de contrôle de conformité.
L'attestation de contrôle de conformité est délivrée suivant la procédure prévue à l'article 9.
Article 15
Sans préjudice des dispositions prévues par le Code pénal et celles relatives à la gestion publique énoncées aux articles 13 et suivants, le fonctionnaire dirigeant du Service d'inspection régionale peut imposer une amende administrative
- au bailleur qui a mis un logement en location en violation des dispositions de l'article 5, dûment constatée conformément aux dispositions de l'article 13, § 2, 2°;
- au bailleur qui n'a pas fait de demande d'attestation de conformité, en violation des dispositions de l'article 7;
- au bailleur auteur d'une déclaration qui s'avère inexacte ou non sincère faite pour obtenir une attestation de conformité visée à l'article 7;
- au bailleur qui continue à mettre un logement en location, en violation des dispositions de l'article 14.
L'amende administrative visée à l'alinéa le' s'élève à un montant compris entre 3.000 et 25.000 euros par logement loué, et dépendant du nombre d'infractions constatées dans le chef du même bailleur. Chaque année, le Gouvernement peut indexer les montants susmentionnés.
En cas de récidive de la part du même bailleur dans les deux ans qui suivent une décision infligeant une telle amende administrative, les montants visés à l'alinéa précédent peuvent être doublés.
Avant l'imposition de l'amende administrative, le bailleur mis en cause est entendu par le fonctionnaire dirigeant du Service d'inspection régionale ou par l'agent qu'il délègue à cette fin..
Le bailleur dispose d'un recours suspensif devant le Gouvernement ou le fonctionnaire délégué à cette fin, dans les quinze jours de la notification de la décision lui infligeant une amende administrative.
Le Gouvernement ou le fonctionnaire délégué à cette fin se prononce dans les trente jours à dater de la réception du recours. A défaut de décision dans ce délai, l'imposition de l'amende administrative est confirmée.
Article 16
§ 1er. Il est créé un Fonds budgétaire régional de solidarité destiné à assurer, dans les conditions que le Gouvernement détermine, aux personnes qui quittent un logement comme suite à l'application des dispositions de l'article 14, un montant pour couvrir, en tout ou en partie, la différence existant entre le loyer d'origine et le nouveau loyer, ainsi que les frais de déménagement ou d'installation, en ce compris le coût de la garantie locative.
§ 2. Le produit des amendes prononcées en application de l'article 15 est affecté au crédit du'Fonds budgétaire régional de Solidarité.
Article 17
Les locataires obligés de quitter un logement qui ne respecte pas ou plus les exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4, ont un droit d'accès prioritaire aux logements gérés par les pouvoirs publics. Le Gouvernement en arrête les modalités.
Les différentes autorités publiques concernées ont (obligation d'examiner toutes possibilités de relogement de ces locataires.
CHAPITRE II. - Du droit de gestion publique des logements
Article 18
§ 1er. Tout opérateur immobilier public dispose d'un droit de gestion publique des logements suivants :
1° les logements inoccupés;
2° les logements visés aux articles 9 et 10 qui n 'ont pas fait l'objet de travaux de rénovation ou d'amélioration ou dont la situation n'a pas été régularisée conformément aux dispositions de l'article 13, alors que le logement n'est pas occupé par le propriétaire ou le titulaire du droit réel lui-même;
3° les logements déclarés inhabitables, conformément à l'article 135 de la nouvelle loi communale.
§ 2. Sont présumés inoccupés, les logements :
1° qui ne sont pas garnis du mobilier indispensable à leur affectation pendant une période d'au moins douze mois consécutifs, à moins que le propriétaire ou le titulaire de droits réels puissejustifiercet état de choses par sa situation ou celle de son locataire;
2° ou pour lesquels la consommation d'eau ou d'électricité constatée pendant une période d 'au moins douze mois consécutifs est inférieure à la consommation minimale fixée par le Gouvernement, à moins que le propriétaire ou le titulaire de droits réels puisse justifier cet état de choses par sa situation ou celle de son locataire.
§ 3. Par dérogation au § 2, n'est pas présumé inoccupé le logement qui fait l'objet d'une domiciliation de la personne physique propriétaire ou titulaire de droits réels.
Article 19
Dans les cas visés à l'article 18, § 1er, l'opérateur immobilier public propose, par lettre recommandée, au titulaire d'un droit réel sur l'habitation concernée de gérer son bien en vue de le mettre en location, le cas échéant, après avoir exécuté les travaux requis pour le rendre compatible avec les exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4.
Sans préjudice de l'article 135 de la nouvelle loi communale, les agents inspecteurs du Service d'inspecticn régionale ou le fonctionnaire délégué par le Gouvernement peuvent visiter l'habitation entre 8 h et 20 h, à la demande d'un opérateur immobilier public et, le cas échéant, accompagnés d'un représentant de ce dernier, pour déterminer les travaux éventuels visés au premier alinéa.
La proposition de l'opérateur immobilier public visée au premier alinéa précise les conditions de la gestion fixées dans un contrat-type déterminé par le Gouvernement. Le contrat-type proposé au titulaire de droits réels devra au moins comprendre les éléments suivants
1° le loyer proposé par l'opérateur immobilier public, calculé selon des critères arrêtés par le Gouvernement;
2° la nature des travaux éventuels à réaliser par l'opérateur immobilier public;
3° la rémunération de l'opérateur immobilier public destinée à rembourser le coût des travaux nécessaires à la mise en location;
4° le contenu et la périodicité des fiches de calcul remises au titulaire de droits réels. Ces fiches de calcul précisent au moins les éléments visés au 2°, les frais d'entretien et de réparation et tous autres frais inhérents à la gestion locative, ainsi que le solde des dépenses encourues qui reste à rembourser par le propriétaire, déduction faite de la part des loyers affectée à leur remboursement;
5° les modalités de transmission des baux conclus par l'opérateur immobilier public au nom et pour compte du titulaire de droits réels, ainsi que l'information, par l'opérateur immobilier, de toute modification, transmission ou dissolution des contrats conclus au nom et pour compte de l'intéressé;
6° les obligations respectives de l'opérateur immobilier public et du titulaire de droits réels.
Le titulaire de droits réels dispose de deux mois pour faire part de sa réponse.
Article 20
En cas de refus du titulaire de droits réels sans motif sérieux, ou à défaut de réponse de sa part dans le délai prévu à l'article 19, l'opérateur immobilier public met le titulaire de droits réels en demeure de louer son bien après avoir, le cas échéant, réalisé les travaux dans un délai qu'il fixe, avec un minimum de deux mois.
La mise en demeure visée à l'alinéa précédent indique expressément l'intention de l'opérateur immobilier public d'exercer son droit de gestion publique à l'expiration de ce délai, ainsi que, le cas échéant, de réaliser les travaux requis.
Les dispositions du présent chapitre sont intégralement reproduites au verso de la mise en demeure visée au présent article.
A l'expiration du délai visé au premier alinéa, le droit de gestion publique peut être mis en ceuvre par un opérateur immobilier public, comme prescrit à l'article 21.
Article 21
§ 1er. L'opérateur immobilier public informe par lettre recommandée le titulaire de droits réels de la mise en oeuvre du droit de gestion publique par l'expiration des délais visés aux articles 19 et 20. II en informe également le Service d'inspection régionale en indiquant le bien en faisant l'objet.
§ 2. A dater de la notification visée au § 1er, l'opérateur immobilier public dispose, pendant neuf ans maximum à dater de la remise en état du bien, de la compétence de gérer provisoirement l'habitation, en ce compris la faculté de louer le bien aux conditions de revenus et de propriété pour l'accès au logement social fixées par le Gouvernement en application de l'ordonnance du 9 septembre 1993 portant modification du Code du Logement pour la Région de Bruxelles-Capitale et relative au secteur du logement social, et d'effectuer les travaux nécessaires en vue de cette location.
Les logements gérés à la suite de la mise en oeuvre du droit de gestion publique visé à l'article 18, § 1er, doivent être prioritairement proposés aux locataires amenés à quitter une habitation ne répondant pas aux normes de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4. A cet effet, le Service d'inspection régionale dresse un relevé desdits logements et le tient à la disposition des autorités publiques concernées.
Les baux conclus par l'opérateur immobilier public sont opposables de plein droit au titulaire de droits réels.
§ 3. Le titulaire de droits réels perçoit, à dater de la conclusion du bail visé au § 2, le loyer prescrit, après déduction de tous les frais engendrés, directement ou indirectement, par la gestion publique.
§ 4. L'opérateur immobilier public agit en lieu et place du titulaire de droits réels pour solliciter, le cas échéant, l'obtention de l'attèstation de conformité, conformément à l'article 7.
§ 5. Au cours de la gestion publique, l'opérateur inunobilier public informe le titulaire de droits réels des actes essentiels de cette gestion. Il' lui remet au minimum un rapport annuel. Le relevé des frais engendrés directement ou indirectement par la gestion publique sera envoyé semestriellement au propriétaire ou au titulaire de droits réels.
Article 22
§ 1er. A tout moment, par l'envoi d'un courrier recommandé à l'opérateur immobilier public en charge de la gestion publique, le titulaire de droits réels peut demander de reprendre la gestion de son habitation à la condition d'avoir remboursé au préalable le solde de l'ensemble des frais exposés, directement ou indirectement, par l'opérateur immobilier public. Cette reprise de gestion ne peut intervenir au plus tôt que dans un délai de soixante jours à dater de l'envoi du courrier recommandé.
§ 2. En cas de reprise du bien par le titulaire de droits réels, celui-ci est subrogé de plein droit dans les droits et obligations de l'opérateur immobilier public en ce qui concerne la relation contractuelle avec le locataire.
§ 3. Sans préjudice des articles 1372 et suivants du Code civil, lorsqu'au terme du droit de gestion, l'habitation est à nouveau mise en location par le titulaire de droits réels, l'habitation est offerte par priorité au locataire en place, moyennant un loyer qui ne peut dépasser de plus de la moitié le dernier loyer payé et calculé conformément aux articles 19 ou 20.
CHAPITRE III. - De la tutelle
Article 23
Dans les conditions fixées par le Gouvernement et sans préjudice de l'ordonnance du 14 mai 1998 organisant la tutelle administrative sur les communes de la Région de Bruxelles-Capitale, dans tous les cas où les autorités communales sont compétentes pour prendre des mesures ou des actes édictés par le présent Code, le Gouvernement exerce une tutelle de substitution à l'égard de ces actes en cas de défaillance des autorités communales, après deux avertissements consécutifs, transmis par lettre recommandée avec accusé de réception, à l'autorité défaillante.
Tous les frais engendrés par l'exercice de cette tutelle de substitution sont à charge de l'autorité défaillante.
TITRE IV. - DISPOSITION FINALE
Article 24
L'ordonnance du 15 juillet 1993 concernant les normes de qualité et de sécurité de logements meublés est abrogée.
Article 25
La présente ordonnance entre en vigueur à la date fixée par le Gouvernement.
Promulguons la présente ordonnance, ordonnons qu'elle soit publiée au Moniteur belge .
Bruxelles, le 17 juillet 2003.
Le Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé des Pouvoirs locaux, de l'Aménagement du Territoire, des Monuments et Sites, de la Rénovation urbaine et de la Recherche scientifique,
D. DUCARME
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé des Travaux publics, du Transport et de la Lutte contre l'Incendie et l'Aide médicale urgente,
J. CHABERT
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de l'Emploi, de l'Economie, de l'Energie et du Logement,
E. TOMAS
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé des Finances, du Budget, de la Fonction publique et des Relations extérieures,
G. VANHENGEL
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de l'Environnement et de la Politique de l'Eau, de la Conservation de la Nature, de la Propreté publique et du Commerce extérieur,
D. GOSUIN
4 SEPTEMBRE 2003. - Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements


Le Gouvernement de la Region de Bruxelles-Capitale,
Vu l'ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement, en particulier ses articles 4 et 5;
Vu l'avis de l'Inspection des Finances donné le 14 juillet 2003;
Vu l'avis du Conseil consultatif du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 juillet 2003;
Vu l'accord du Ministre du Budget;
Vu l'avis 35.734/1/V de la section de législation du Conseil d'Etat donné le 13 août 2003; en application de l'article 84, alinéa 1er, 1°, des lois coordonnées sur le Conseil d'Etat;
Sur la proposition du Ministre chargé du Logement,
Arrête :
Article 1er. Pour l'application du présent arrêté, il faut entendre par :
1° Ordonnance : l'ordonnance portant le Code bruxellois du Logement;
2° Service régional d'inspection : le service créé, au sein du Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale, par l'article 8 du Code bruxellois du Logement, et chargé de contrôler le respect des critères de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements;
3° Local habitable : l'espace du logement séparé des autres espaces par des cloisons allant du plancher au plafond et destiné aux besoins essentiels de la vie quotidienne, notamment le repos, le manger, le divertissement, l'étude,... ou utilisé à cet effet. Il s'agit plus spécifiquement des cuisines, salles à manger, salles de séjour et chambres à coucher;
4° Cabinet de toilette : l'espace du logement séparé des autres espaces par des cloisons allant du plancher au plafond, dont l'équipement sanitaire est constitué d'un lavabo et destiné principalement à la toilette;
5° Logement collectif : le logement destiné à l'habitation conjointe de plusieurs ménages qui y disposent chacun d'un ou de plusieurs espaces privatifs de jouissance exclusive et d'espaces communcollectifs, à l'exclusion des logements de ce type dont les normes relatives aux bâtiments sont réglées par une autre législation particulière;
6° Règlement général des Installations électriques (R.G.I.E.) : le règlement général sur les installations électriques, tel que fixé par l'arrêté royal du 10 mars 1981 rendant obligatoire le règlement général sur les installations électriques pour les installations domestiques et certaines lignes de transport et de distribution d'énergie électrique;
7° Association royale des Gaziers belges (A.R.G.B.) : l'association reconnue, par arrêté ministériel du 23 décembre 1999, comme laboratoire d'essai dans le cadre de l'arrêté royal du 18 mars 1997 concernant les exigences de rendement pour les nouvelles chaudières à eau chaude alimentées en combustibles liquides ou gazeux.
8° Le Ministre : le Ministre ou Secrétaire d'Etat qui a le Logement dans ses attributions.
Art. 2. § 1er. L'exigence de sécurité élémentaire prescrite par l'article 4, § 1er, 1°, de l'ordonnance portant le Code bruxellois du Logement, comprend des normes minimales relatives à la stabilité du bâtiment, l'électricité, le gaz, le chauffage et les égouts.
Le respect de l'exigence de sécurité élémentaire est jugé par rapport à une grille d'évaluation établie par le Ministre. Cette grille est remise à toute personne sur simple demande introduite auprès du Service d'inspection régionale.
§ 2. En ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur la stabilité du bâtiment, l'état structurel de l'immeuble doit permettre d'habiter en sécurité dans le logement et de circuler dans les mêmes conditions de en sécurité dans les communs et les abords. Cette exigence est jugée par rapport aux posteéléments suivants :
1° les fondations;
2° les maçonneries;
3° les éléments structurels, tels que les poutres, colonnes et charpentes;
4° les toitures et accessoires;
5° les planchers bruts, en ce compris les balcons et terrasses;
6° les escaliers;
7° les cheminées.
§ 3. En ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur l'électricité du logement, les installations électriques de l'immeuble doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de en sécurité dans les communs et les abords, et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage adapté aux installations.
Cette exigence est jugée sur base de la conformité des installations électriques avec le R.G.I.E. et avoir fait l'objet d'une réception par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise par la réglementation en vigueur.
En cas d'enquête par le Service d'Inspection régionale, comme prévu à l'article 13, § 2, de l'ordonnance portant le Code bruxellois du Logement, les installations d'électricité doivent faire l'objet d'une réception par un organisme agréé.
§ 4. En ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur le gaz, les installations de distribution de gaz de l'immeuble, ainsi que les appareils qui y sont raccordés, doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de en sécurité dans les communs et les abords et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage normal par le locataire.
Cette exigence est jugée sur base de la conformité des installations de distribution de gaz et des appareils qui y sont raccordés avec le règlement de l'A.R.G.B.
Les installations de distribution de gaz doivent avoir fait l'objet d'une réception par un organisme agréé lorsqu'une telle approbation est requise par la réglementation en vigueur.
En cas d'enquête par le Service d'Inspection régionale, comme prévu à l'article 13, § 2, de l'ordonnance portant le Code bruxellois du Logement, les installations de distribution de gaz doivent faire l'objet d'une réception par un organe agréé.
En toute hypothèse, les chauffes-eau au gaz ne disposant pas d'une évacuation de gaz brûlés vers l'extérieur, sont interdits.
§ 5 - En ce qui concerne l'exigence de sécurité portant soit sur le pré-équipement permettant l'installation de chauffage soit sur l'installation de chauffage proprement dite, les installations doivent être conformes aux normes en vigueur et être maintenues en bon état d'entretien, de manière à garantir un fonctionnement sûr, aussi bien dans le logement lui-même, que dans les communs et les abords.
§ 6. En ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur les égouts, l'immeuble doit comporter un système d'évacuation des eaux usées, des eaux vannes et des eaux pluviales :
soit conduisant ces eaux à l'égout public, dans le respect des normes et règlements en vigueur;
soit assurant une épuration de ces eaux et une dispersion conforme aux normes et règlements en vigueur.
L'ensemble des canalisations, dispositifs de stockage ou de visite, en ce compris le branchement à l'égout public, doivent être maintenus en bon état et assurer un fonctionnement sûr, étanche et sans odeur permanentes et incompatibles avec une jouissance normale du bien aussi bien dans le logement lui-même, que dans les communs et les abords.
Art. 3. § 1er. L'exigence de salubrité élémentaire prescrite par l'article 4, § 1er, 2°, de l'ordonnance portant le Code bruxellois du Logement, comprend des normes minimales relatives à l'humidité, aux parasites, à l'éclairage et à la ventilation.
Le respect de l'exigence de salubrité élémentaire est jugé par rapport à une grille d'évaluation établie par le Ministre. Cette grille est remise à toute personne sur simple demande introduite auprès du Service d'inspection régionale.
§ 2. En ce qui concerne l'exigence de salubrité portant sur l'absence d'humidité dans le logement, celui-ci ne peut pas être affecté d'une humidité permanente qui occasionne des détériorations visibles sur les parois, consistant en des taches, boursouflures et ne pas être affecté par la présence de champignons.
L'exigence de salubrité élémentaire n'est pas respectée dans les cas suivants :
1° s'il existe des infiltrations résultant soit d'un défaut d'étanchéité de la toiture, des murs ou des menuiseries extérieures soit d'un défaut d'étanchéité des installations sanitaires, d'évacuation d'eau pluviale, ou de chauffage du logement lui-même ou d'un autre logement;
2° s'il existe une humidité ascensionnelle dans les murs ou les sols;
3° s'il existe une condensation permanente, résultant de la conformation du bâtiment dans des conditions normales d'utilisation, c'est-à-dire lorsque l'occupation du logement n'est pas excessive en termes de densité d'occupation, lorsque que la production d'humidité est adaptée à l'affectation des locaux et fait l'objet des mesures de ventilation pour en assurer l'évacuation.
§ 3. En ce qui concerne l'exigence de salubrité portant sur les parasites, le logement, les communs et les abords ne doivent pas présenter d'attaques par champignons, parasites, insectes ou rongeurs, dangereux ou nuisibles pour la santé des habitants.
Cette exigence est jugée par rapport à une liste des champignons, parasites, insectes ou rongeurs, dangereux ou nuisibles pour la santé des habitants et figurant à la grille d'évaluation. La présence des champignons, parasites, insectes ou rongeurs doit résulter directement de l'état de l'immeuble et doit être évaluée dans des conditions normales d'utilisation du logement, des communs et des abords.
§ 4. En ce qui concerne l'exigence de salubrité portant sur l'éclairage, les locaux habitables du logement doivent disposer d'un éclairage naturel direct assuré par une fenêtre située en façade ou en toiture, équipée de vitrages clairs, à concurrence d'une surface d'au moins 1/12 de la surface du plancher.
Il est dérogé à cette exigence d'éclairage dans les trois cas suivants :
1° pour la cuisine; à savoir, l'espace du logement séparé des autres espaces par des cloisons allant du plancher au plafond et destiné principalement à la préparation des aliments;
2° pour la pièce centrale d'une enfilade de pièces, à la condition que l'éclairage la surface de la fenêtre de l'une des pièces en façade représente au moins 1/10 de la surface du plancher des deux pièces considérées;
3° lorsque le vitrage est translucide ou coloré. Dans ce cas, la surface d'éclairement minimum sera augmentée en fonction du coefficient de transmission lumineuse du vitrage considéré.
Les locaux habitables dont le plancher est situé sous le niveau du terrain adjacent doivent disposer d'un éclairage naturel direct assuré par une fenêtre située en façade ou en toiture, équipée de vitrages clairs, à concurrence d'une surface d'au moins 1/10 de la surface du plancher.
§ 5. En ce qui concerne l'exigence de salubrité portant sur la ventilation, les locaux habitables du logement ainsi que les salles de bain, salles de douche, cabinets de toilette ou WC doivent disposer d'une ventilation de base, réalisée :
1° soit, par une fenêtre ouvrante donnant sur l'air extérieur;
2° soit, par une évacuation de l'air vicié réalisée par un orifice obturable donnant sur l'air extérieur ou sur conduit en contact avec l'air extérieur;
3° soit, par une évacuation mécanique de l'air vicié, réalisée par un ventilateur électrique en bon état de fonctionnement, donnant directement sur l'air extérieur ou sur un conduit en contact avec l'air extérieur.
Dans les cas visés aux 2° et 3°, le débit de ventilation nominal minimum est de 75 m3/heure pour un living, de 50 m3/heure pour une cuisine, pour une salle de douche ou une salle de bain, et de 25 m3/heure pour une chambre à coucher, et pour un WC ou un cabinet de toilette.
L'apport d'air frais, équivalent au débit de l'air évacué, doit être assuré.
En toute hypothèse, la hotte d'une cuisine n'est pas considérée comme un dispositif de ventilation de base du local.
Il peut être dérogé à l'exigence de ventilation pour la pièce centrale d'une enfilade de pièces, sans ventilation de base spécifique, à la condition que cette pièce soit séparée d'une pièce munie d'une fenêtre ouvrante sur l'air extérieur par une baie équipée d'au moins une porte ouvrante, et pour autant que cette pièce ne soit pas affectée au comme chambre à coucher.
Art. 4. § 1er. L'exigence de salubrité élémentaire prescrite par l'article 4, § 1er, 2°, de l'ordonnance portant le Code bruxellois du Logement, comprend également des exigences minimales relatives à la configuration du logement quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et son accès.
§ 2. Le logement doit présenter une surface minimale, exprimée en fonction du nombre d'habitants y résidant de manière permanente au moment de la formation initiale du contrat de bail, et fixée comme suit :
- une surface minimale de 18 m2 pour une personne;
- une surface minimale de 28 m2 pour deux personnes;
- une surface minimale de 33 m2 pour trois personnes;
- une surface minimale de 37 m2 pour quatre personnes;
- une surface minimale de 46 m2 pour cinq personnes;
- au-delà de cinq personnes, cette surface minimale est augmentée de 12 m2 par personne supplémentaire.
Les locaux habitables doivent occuper une surface équivalente à au moins 70 % de cette surface minimale.
Pour le calcul de la surface minimale, sont comptabilisées les surfaces au sol des locaux situés à l'intérieur du logement et disposant d'une hauteur sous plafond horizontal de 2,1 m minimum, ainsi que les surfaces des locaux mansardés jusqu'à 1,5 m de hauteur libre sous la toiture inclinée.
Pour les logements collectifs, les pièces communes sont comptabilisées dans la surface du logement au pro rata des habitants résidant de manière permanente dans le logement au moment de la formation initiale du contrat de bail de chacun des locataires.
§ 3. Les locaux habitables doivent présenter une hauteur sous plafond horizontal d'au moins 2,3 m.
Par dérogation, les chambres à coucher, les cuisines et les mezzanines doivent présenter une hauteur sous plafond horizontal d'au moins 2,1 m.
Les WC, salle de bain, salle douche et cabinet de toilettes doivent présenter une hauteur sous plafond horizontal d'au moins 2,1 m.
Les pièces, visées à l'alinéa 1er, mansardées, ou situées sous une volée d'escalier doivent présenter une hauteur libre sous la toiture de 2,1 m minimum sur deux tiers de leur surface, à la condition que cette proportion ne nuise pas à l'utilisation normale de la pièce.
§ 4. La circulation dans les couloirs et escaliers communs doit permettre un accès aisé au logement et une évacuation rapide des lieux en cas d'urgence.
Les exigences minimales suivantes doivent être respectées :
1° le logement doit être accessible, soit directement depuis l'extérieur, soit par une cage d'escalier ou un couloir commun à plusieurs logements;
Il peut être dérogé à cette norme lorsque le logement est accessible par un local affecté à une autre fonction que le logement, pour autant que l'accès au logement soit garanti en permanence pour les habitants et leurs visiteurs.
2° les parties communes des logements collectifs doivent être accessibles par l'extérieur, une cage d'escalier ou un couloir commun.
3° sans préjudice de normes plus sévères éventuellement imposées pour l'immeuble par les services de prévention incendie, les couloirs communs doivent présenter une largeur libre minimale de 80 cm entre les listels et une hauteur libre minimale de 2 m. Les volées d'escaliers doivent présenter une largeur libre minimale de 70 cm et une hauteur libre minimale de 2 m.
4° les escaliers et paliers doivent être munis de gardes-corps stables et solides.
L'usage privatif du logement doit être garanti par des portes munies d'une serrure en état de fonctionnement pour toutes les pièces privatives accessibles depuis l'extérieur ou les locaux communs, ainsi que pour la porte d'entrée de l'immeuble.
Les portes d'entrée donnant accès au bien loué depuis l'extérieur, les cages d'escalier ou les couloirs communs doivent présenter des dimensions minimales de 80 cm/200 cm.
Art. 5. § 1er. L'exigence d'équipement élémentaire prescrit par l'article 4, § 1er, 3°, de l'ordonnance portant le Code bruxellois du Logement comprend des normes minimales relatives à l'eau froide, à l'eau chaude, aux installations sanitaires, à l'installation électrique, au chauffage, ainsi qu'au pré-équipement requis permettant l'installation d'équipements de cuisson des aliments.
§ 2. En ce qui concerne l'exigence d'équipement portant sur l'eau froide, le logement doit disposer d'un point d'eau potable privatif situé à l'intérieur du bien loué, et qui alimente un évier, muni d'un siphon et raccordé à un système d'évacuation des eaux usées.
Par dérogation à cette disposition, le logement collectif peut disposer d'un point d'eau potable commun, alimenté et raccordé de la même manière, et situé dans une cuisine commune, accessible en permanence. Dans une telle hypothèse, le point de puisage d'eau potable commun est réservé à l'usage de dix personnes au maximum, résidant dans le logement au moment de la formation initiale du contrat de bail conclu avec chacun des locataires.
§ 3. En ce qui concerne l'exigence d'équipement portant sur l'eau chaude, le logement doit disposer d'un point de puisage d'eau chaude sanitaire situé à l'intérieur du bien loué. Ce point de puisage doit alimenter un évier, un lavabo, une douche ou une baignoire muni d'un siphon et raccordé à un système d'évacuation des eaux usées. Il est relié :
1° soit à une installation centralisée de production et de distribution d'eau chaude sanitaire;
2° soit à l'ensemble des équipements requis pour le placement d'un appareil de production d'eau chaude. Ce pré-équipement comprend un raccordement électrique suffisant ou une alimentation de gaz et un dispositif d'évacuation des gaz brûlés, ainsi que des canalisations d'alimentation d'eau froide et de distribution d'eau chaude.
Cette dernière disposition n'est pas d'application dans les logements collectifs qui doivent disposer d'un point de puisage d'eau chaude totalement équipé, qui peut être commun et qui est situé dans une salle de bain commune, une salle de douche commune ou un cabinet de toilette commun, accessibles en permanence. Ce point de puisage d'eau chaude alimente une baignoire, une douche ou un lavabo muni d'un siphon et raccordé à un système d'évacuation des eaux usées.
Dans une telle hypothèse, la salle de bain, la salle de douche ou le cabinet de toilette commun est réservé à l'usage de six personnes au maximum résidant dans le logement au moment de la formation initiale du contrat de bail avec chacun des locataires.
§ 4. Le logement de 28 m2 ou plus doit disposer d'une baignoire ou d'une douche située à l'intérieur du bien loué. Cet équipement muni d'un siphon et raccordée à un système d'évacuation des eaux usées est relié :
1° soit à une installation centralisée de production et de distribution d'eau chaude sanitaire;
2° soit à l'ensemble des équipements requis pour le placement d'un appareil de production d'eau chaude. Ce pré-équipement comprend un raccordement électrique suffisant ou une alimentation de gaz et un dispositif d'évacuation des gaz brûlés, ainsi que des canalisations d'alimentation d'eau froide et de distribution d'eau chaude.
§ 5. En ce qui concerne l'exigence d'équipement portant sur les installations sanitaires, le logement doit disposer d'un WC privatif, raccordé à une installation d'évacuation des eaux et muni d'un mécanisme de chasse alimentée en eau courante, situé à l'intérieur du bien loué, dans un local réservé à cet usage, ou dans un cabinet de toilette, une salle de douche ou une salle de bain.
Les logements collectifs doivent disposer d'un WC, qui peut être commun, et doit être situé dans un local réservé à cet usage et accessible en permanence. Dans une telle hypothèse, le WC commun est réservé à l'usage de six personnes au maximum résidant dans le logement au moment de la formation initiale du contrat de bail avec chacun des locataires.
§ 6. En ce qui concerne l'exigence d'équipement portant sur l'installation électrique, le logement doit être équipé d'une installation électrique comprenant au moins un point lumineux commandé par un commutateur dans chacune des pièces, ainsi qu'une prise de courant dans chacun des locaux habitables. En outre, la pièce qui fait office de cuisine doit disposer d'une prise de courant supplémentaire, alimentée par un circuit séparé et permettant le raccordement d'un appareil électroménager lourd.
Le logement doit disposer d'un compteur individualisé, propriété de la société distributrice d'énergie. Par dérogation, le compteur peut être commun pour les logements collectifs présentant des équipements communs partagés par plusieurs locataires.
En toute hypothèse, l'accès permanent aux dispositifs de comptage et de protection de l'installation électrique doit être assuré.
§ 7. En ce qui concerne l'exigence d'équipement portant sur le chauffage, les locaux habitables, les salles de bain, salles de douche et cabinets de toilette doivent disposer :
1° soit, d'un corps de chauffe de puissance suffisante appartenant à une installation commune ou privative de chauffage central;
2° soit, de l'ensemble des équipements requis pour le placement d'appareils fixes de chauffage, c'est-à-dire soit une alimentation de gaz et un dispositif d'évacuation des gaz brûlés, soit une alimentation électrique de puissance suffisante.
Ces dispositifs doivent permettre le chauffage des locaux habitables à une température intérieure de + 19 °C par une température extérieure de - 10 °C, et des cabinets de toilette, salles de douche et salles de bain à une température intérieure de + 22 °C par une température extérieure de - 10 °C.
Par dérogation, les pièces faisant office exclusif de chambre à coucher peuvent être dépourvues d'installation de chauffage.
§ 8. En ce qui concerne l'exigence d'équipement portant sur le pré-équipement requis pour permettre l'installation d'équipements de cuisson des aliments, le logement doit comporter, dans la pièce faisant office de cuisine, l'ensemble des équipements requis, c'est à dire une alimentation de gaz ou une alimentation électrique de puissance suffisante permettant l'installation d'un appareil électroménager pour cuire les aliments.
Dans l'hypothèse d'une alimentation électrique, celle-ci vient en complément de l'équipement électrique minimal décrit au § 3.
Les logements collectifs doivent disposer d'un équipement permettant la cuisson des aliments, qui peut être commun. Dans cette hypothèse, un appareil électroménager adéquat, en bon état de fonctionnement, doit être installé dans la cuisine commune accessible en permanence.
Art. 6. Le Ministre chargé du Logement exécute le présent arrêté.
Art. 7. § 1er. Le présent arrêté entre en vigueur le 1er juillet 2004.
§ 2. L'article 5, § 4, entre en vigueur au 1er janvier 2010.
Fait à Bruxelles, le 4 septembre 2003.
Pour le Gouvernement :
Ministre-Président,
D. DUCARME
Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de l'Emploi, de l'Economie, de l'Energie et du Logement,
E. TOMAS


25/06/2003

ARRETE ROYAL DU 9 MARS 2003, PARU AU MONITEUR BELGE LE 30 AVRIL 2003, RELATIF A LA SECURITE DES ASCENSEURS

APPAREILS CONCERNES : Tout ascenseur & monte-charge accompagnésModalités d'applicationPour les appareils mis en service avant le 01.07.1999 :
Les propriétaires ou leurs représentants détermineront avec un Service Externe pour le Contrôle Technique et au plus tard pour le 10.11.2003 , une date à laquelle sera effectué une ANALYSE DE RISQUE.

Date d'entrée en vigueur
Cette « Analyse de Risque » sera réalisée au plus tard :
- pour le 10.05.2004 pour les appareils mis en service avant le 01.01.1958.
- pour le 10.05.2005 pour les appareils mis en service entre le 01.01.1958
et le 31.03.1984.
- pour le 10.05.2006 pour les appareils mis en service entre le 01.04.1984
et le 01.04.1996.
- pour les appareils mis en service après le 01.04.1996 : l'analyse de risque sera effectuée
avant l'expiration d'un délai de 10 ans après la date de mise en service.

Mise en exécution des mesures :
Dans tous les cas après réception de « l'Analyse de Risque », celle-ci doit être transmiseà une entreprise de modernisation pour :1. La mise en ordre immédiate des risques « graves » (après approbation de l'offre de
service suite aux remarques de l'analyse de risque).
2. Pour les autres remarques figurant sur les « Analyses de Risques » (risques moyens et
faibles) l'entreprise de modernisation transmettra une offre de service, avec mention d'un planning d'exécution possible.
Les propriétaires ou leurs représentants disposeront de 6 mois pour communiquer au SECT l'ordre de service et le planning d'exécution proposé.
Dans tous les cas, les remarques ou « Risques » repris ci-dessus (hormis les risques graves) devront être suivis d'effet avant 2008 pour une première partie relative au présent A.R. annexe I, 2° points de a) à j) et avant 2013 pour les points de l'annexe I, 3° a) à c) ainsi que les remarques relatives au points 4° a) à l).

TEXTE OFFICIEL DE L'ARRETE ROYAL

SERVICE PUBLIC FEDERAL EMPLOI, TRAVAIL ET CONCERTATION SOCIALE, SERVICE PUBLIC FEDERAL ECONOMIE, P.M.E., CLASSES MOYENNES ET ENERGIE ET SERVICE PUBLIC FEDERAL DE PROGRAMMATION PROTECTION DES CONSOMMATEURS
9 MARS 2003. - Arrêté royal relatif à la sécurité des ascenseurs
Publié le : 2003-04-30
ALBERT II, Roi des Belges,
A tous, présents et à venir, Salut.
Vu la loi du 9 février 1994 relative à la sécurité des consommateurs, notamment l'article 4, § 1er, remplacé par la loi du 18 décembre 2002;
Vu la loi du 4 août 1996 relative au bien-être des travailleurs lors de l'exécution de leur travail, notamment l'article 4;
Vu la recommandation de la Commission européenne 95/216/CE du 8 juin 1995 concernant l'amélioration de la sécurité des ascenseurs existants;
Vu le règlement général pour la protection du travail, approuvé par les arrêtés du Régent des 11 février 1946 et 27 septembre 1947, notamment les articles 270 et 271, remplacé par l'arrêté royal du 2 septembre 1983 et modifié par l'arrêté royal du 12 décembre 1984;
Vu l'avis de la Commission de la Sécurité des Consommateurs, donné le 20 novembre 2001;
Vu l'avis du Conseil supérieur pour la prévention et la protection au travail, donné le 25 octobre 2002;
Vu l'avis n° 32.805/1 du Conseil d'Etat, donné le 21 mars 2002;
Sur la proposition de Notre Ministre de l'Emploi et Notre Ministre de la Protection de la Consommation,
Nous avons arrêté et arrêtons :
CHAPITRE Ier - Définitions
Article 1er. Pour l'application du présent arrêté, on entend par :
1° la loi : la loi du 9 février 1994 relative à la sécurité des consommateurs;
2° ascenseur : un appareil qui dessert des niveaux définis dans un bâtiment ou une construction à l'aide d'une cabine qui se déplace selon une course parfaitement fixée dans l'espace et dont l'inclinaison sur l'horizontale est supérieure à 15 degrés, destiné au transport « de personnes » ou « de personnes et d'objets »;
3° entreprise d'entretien : personne physique ou morale spécialisée dans l'entretien d'ascenseurs;
4° entreprise d'entretien certifiée : entreprise d'entretien, qui est certifiée selon les normes de la série EN ISO 9001(2000) pour les activités « entretien d'ascenseurs », par un organisme de certification, qui est notifié en exécution des articles 31 et 32 de l'arrêté royal du 10 août 1998 portant exécution de la directive du Parlement européen et du Conseil de l'Union européenne du 29 juin 1995 concernant le rapprochement des législations des Etats-membres relatives aux ascenseurs;
5° SECT : service qui est reconnu comme service externe pour les contrôles techniques sur le lieu de travail des ascenseurs, en application de l'arrêté royal du 29 avril 1999 concernant l'agrément de services externes pour les contrôles techniques sur le lieu de travail;
6° modernisation : modifications de l'ascenseur visant à améliorer le niveau de sécurité;
7° entreprise de modernisation : personne physique ou morale spécialisée dans la modernisation d'ascenseurs;
8° propriétaire : toute personne physique ou morale qui a un ascenseur en propriété;
9° gestionnaire : le propriétaire ou celui qui met de la part du propriétaire l'ascenseur à la disposition des utilisateurs;
10° la mise en service : la première mise à disposition de l'ascenseur;
11° examen : évaluation du niveau de sécurité de l'ascenseur;
12° entretien préventif : ensemble des opérations régulières nécessaires pour assurer à la fois le maintien en bon état de fonctionnement, la sécurité, anticiper et prévenir les défaillances prévisibles de l'ascenseur et de ses composants;
13° inspection préventive : ensemble d'inspections et des tests tels que décrit à l'annexe II, réalisés par un SECT;
14° analyse de risque : examen relatif aux aspects de sécurité visés à l'annexe I pour déterminer si des mesures de préventions suffisantes ont été mises en oeuvre eu égard aux dangers correspondants.
15° ministre compétent : le ministre qui a la sécurité du travail dans ses attributions, s'il s'agit d'un ascenseur utilisé principalement dans le cadre du travail; dans les autres cas, le ministre qui a la sécurité des consommateurs dans ses attributions.
CHAPITRE II. - Champ d'application
Art. 2. Le présent arrêté est d'application sur tous les ascenseurs à l'exception :
1° des monte-escaliers spécifiquement destinés à une utilisation par des personnes à mobilité réduite;
2° des ascenseurs de puits de mines;
3° des monte-charges non accompagnés.
Le présent arrêté ne concerne pas la mise sur le marché et la mise en service de nouveaux ascenseurs.
CHAPITRE III. - Conditions générales de sécurité
Art. 3. Le gestionnaire veille à ce que l'ascenseur mis à la disposition ne présente pas de danger pour la sécurité des utilisateurs en cas d'usage auquel on peut raisonnablement s'attendre.
Art. 4. § 1er. Le gestionnaire fait effectuer une analyse de risque de l'ascenseur par un SECT une première fois, au plus tard dix ans après la première mise en service de l'ascenseur, et ensuite endéans des périodes intermédiaires de maximum dix ans. S'il s'agit d'un ascenseur utilisé principalement dans le cadre du travail, l'analyse de risque est réalisée en concertation avec le conseiller en prévention du service interne ou externe concerné de prévention et de protection au travail, qui dispose d'une formation complémentaire du premier niveau conformément à l'arrêté royal du 10 août 1978 déterminant la formation complémentaire imposée aux chefs des services de sécurité, d'hygiène et d'embellissement des lieux de travail et à leurs adjoints.
Lorsque l'analyse de risque est effectuée, il est non seulement tenu compte des caractéristiques techniques de l'ascenseur, mais aussi des caractéristiques d'utilisation spécifiques pour les utilisateurs qui utilisent l'ascenseur tous les jours ou plusieurs fois par semaine. Une attention particulière est portée dans le cas où un de ces utilisateurs est une personne à mobilité réduite.
Il est également possible de tenir compte de la valeur historique de l'ascenseur, après avis des services compétents pour la protection des monuments et des sites.
Dans les cas mentionnés aux deuxième et troisième alinéas, il est possible de prendre en compte des aspects de sécurité autres que ceux figurant à l'annexe I, mais le même niveau de sécurité doit néanmoins être garanti.
§ 2. Après chaque transformation d'un ascenseur par laquelle ses caractéristiques concernant la sécurité de son utilisation peuvent être modifiées, le propriétaire fait effectuer un examen par un SECT avant remise en service de son ascenseur.
CHAPITRE IV. - Programme de modernisation
Art. 5. § 1er. Sur base du rapport de l'analyse de risque qu'il a effectué, le SECT détermine les risques graves pour lesquels un entretien immédiat ou une réparation est requis et les risques pour lesquels une modernisation est nécessaire.
Si des risques importants qui nécessitent un entretien immédiat ou une réparation ont été constatés durant l'analyse de risque, l'usage de l'ascenseur est interdit jusqu'au moment où les travaux nécessaires ont été réalisés.
§ 2. Le propriétaire fait effectuer les modernisations nécessaires par une entreprise de modernisation.
L'entreprise de modernisation propose au préalable au propriétaire les solutions techniques possibles afin de répondre aux risques constatés, avec mention du prix, des avantages et des inconvénients des différentes solutions possible s.
§ 3. Au plus tard six mois après l'exécution de l'analyse de risque, le gestionnaire fait parvenir le planning des travaux de modernisation au SECT qui a réalisé l'analyse de risque.
§ 4. Le gestionnaire fait contrôler les travaux de modernisation par le SECT qui a effectué l'analyse de risque. Cet organisme délivre une attestation de régularisation. Ces mises en service ont lieu dans le respect du planning établi.
CHAPITRE V. - Exploitation
Art. 6. § 1er. Le gestionnaire fait entretenir l'ascenseur par une entreprise d'entretien conformément aux instructions du producteur de l'ascenseur. En cas d'absence d'instruction d'entretien, il est tenu de procéder à un entretien préventif au moins deux fois par an.
§ 2. Le gestionnaire fait procéder à une inspection préventive de son ascenseur par un SECT en respectant les fréquences mentionnées ci-après :
- dans le cas où l'entretien préventif de l'ascenseur est effectué par une entreprise d'entretien certifiée conformément aux définitions du § 1er, l'ascenseur doit être soumis annuellement à une inspection préventive, complétée par une inspection semestrielle des points suivants énumérés à l'annexe II : 4°e, 5°c, 5°e, 5°h et 6°;
- dans les autres cas, l'ascenseur est soumis à une inspection préventive tous les trois mois.
§ 3. Lorsqu'un danger grave, une infraction ou la non-exécution du planning des travaux de modernisation prévus à l'article 5, § 3, sont constatés lors de l'inspection préventive, le SECT détermine un délai endéans lequel l'ascenseur doit être remis en ordre.
Art. 7. Le gestionnaire constitue un dossier de sécurité. Ce dossier a trait au minimum :
1° aux rapports des analyses de risque;
2° aux documents relatifs aux programmes de modernisation et à son exécution;
3° à l'enregistrement de l'exécution de l'entretien préventif;
4° aux rapports des inspections préventives.
Art. 8. Dans le cas où un employeur utilise un ou plusieurs étages d'un immeuble, qu'il l'utilise totalement ou partiellement pour ses activités professionnelles, il souscrit un contrat d'engagement avec le gestionnaire afin que ce dernier donne une copie de chaque analyse des risques ainsi que de chaque inspection préventive effectuée aux ascenseurs, qui sont utilisés par ses employés dans l'exercice de leur contrat de travail.
CHAPITRE VI. - Avertissements et inscriptions
Art. 9. Les avertissements et les inscriptions se rapportant à l'usage sûr de l'ascenseur sont au moins rédigés dans la langue ou les langues de la région linguistique où est situé l'ascenseur et :
1° sont lisibles et compréhensibles;
2° se trouvent à un endroit clairement visible et bien mis en évidence;
3° sont indélébiles.
Art. 10. Chaque ascenseur porte, à un endroit bien visible de la cabine, les inscriptions suivantes :
1° le numéro d'identification et l'année de construction, si connu;
2° la charge nominale;
3° le nombre maximal de personnes qui peuvent être transportées;
4° les coordonnées du propriétaire ou du responsable à contacter en cas de problème;
5° le nom du service du SECT;
6° le nom de l'entreprise d'entretien.
CHAPITRE VII. - Surveillance
Art. 11. Le gestionnaire tient le dossier de sécurité à la disposition des agents désignés en exécution de l'article 19, § 1er, de la loi.
Art. 12. Sans préjudice des obligations de l'employeur dans le cadre de la loi du 10 avril 1971 sur les accidents du travail et de l'arrêté royal du 27 mars 1998 relatif à la politique du bien-être des travailleurs lors de l'exécution de leur travail, le gestionnaire informe immédiatement le service administratif désigné en exécution de l'article 7 de la loi de tout incident grave et de tout accident grave survenu à un utilisateur lors de l'utilisation d'un ascenseur.
CHAPITRE VIII. - Mesures transitoires
Art. 13. Pour les ascenseurs qui ont été mis en service avant le 1er juillet 1999, le gestionnaire détermine en concertation avec le SECT de son choix au plus tard six mois après la date d'entrée en vigueur du présent arrêté, la date à laquelle la première analyse de risque sera effectuée.
Art. 14. Le gestionnaire fait effectuer la première analyse de risque de l'ascenseur au plus tard avant :
1° les douze mois suivant la date d'entrée en vigueur du présent arrêté pour les ascenseurs mis en service avant le 1er janvier 1958;
2° les deux ans suivant la date d'entrée en vigueur du présent arrêté pour les ascenseurs mis en service entre le 1er janvier 1958 et le 31 mars 1984;
3° les trois ans suivant la date d'entrée en vigueur du présent arrêté pour les ascenseurs mis en service entre le 1er avril 1984 et avant le 1er avril 1996.
CHAPITRE IX. - Dispositions abrogatoires et finales
Art. 15. Les articles 270 et 271 du règlement général pour la protection du travail, approuvés par les arrêtés du Régent des 11 février 1946 et 27 septembre 1947, remplacés par l'arrêté royal du 2 septembre 1983 et modifiés par l'arrêté royal du 12 décembre 1984, sont abrogés en ce qui concerne les ascenseurs destinés au transport « de personnes » ou « de personnes et d'objets ».
Art. 16. Notre Ministre ayant l'Emploi dans ses attributions et Notre Ministre ayant la Protection de la Consommation dans ses attributions sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent arrêté.
Donné à Bruxelles, le 9 mars 2003.
ALBERTPar le Roi : La Ministre de l'Emploi,
Mme L. ONKELINX
Le Ministre de la Protection de la Consommation,
J. TAVERNIER
ANNEXE I
Aspects de sécurité à prendre en compte lors de l'analyse de risque
Les mesures de sécurité dont question dans cette annexe sont exécutées lorsque les risques correspondants existent. Comme déterminé à l'article 4, l'analyse de risque doit être effectuée non seulement en tenant compte des caractéristiques techniques de l'ascenseur, mais aussi de l'éventuelle valeur historique de l'ascenseur et des caractéristiques d'utilisation spécifique, dans la mesure du raisonnable pour les utilisateurs de l'ascenseur (une attention particulière doit être portée dans le cas où un des utilisateurs est de mobilité réduite).
1° Tout équipement de sécurité existant qui fonctionne anormalement et tout danger grave visé à l'article 5 sont remis en ordre immédiatement.
2° Les mesures de sécurité minimales suivantes sont prises avant le 1er janvier 2008 :
a) un rideau de sécurité électronique ou une porte cabine (la fermeture automatique des portes cabines n'est pas obligatoire sauf si les conditions d'utilisation spécifique la requièrent);
b) un éclairage de la gaine, de la salle des machines et de la cuvette;
c) élimination ou enveloppement des produits contenant de l'amiante;
d) précision d'arrêt suffisante tenant compte des caractéristiques techniques et de l'affectation de l'ascenseur;
e) adaptation des gaines avec des parois discontinues lorsque les parties mobiles sont accessibles;
f) adaptation des cabines avec des parois non fermées lorsque les parties mobiles sont accessibles;
g) verrouillage positif des portes palières avec une interruption automatique du circuit électrique;
h) portes cabines à pourvoir d'un contact de porte avec une interruption automatique du circuit électrique;
i) un éclairage de secours et un système de communication bidirectionnel dans la cabine;
j) une aération suffisante de la cabine afin d'éviter le danger d'asphyxie en cas d'enfermement de longue durée.
3° Les mesures de sécurité minimales suivantes sont prises avant le 1er janvier 2013 :
a) pour les ascenseurs dont la vitesse est supérieure à 0,63 m/s : une porte cabine (la fermeture automatique des portes cabines n'est pas obligatoire sauf si les conditions d'utilisation spécifique la requièrent);
b) pour les ascenseurs dont la vitesse est inférieure ou égale à 0,63 m/s : un rideau de sécurité électronique ou une porte cabine (la fermeture automatique des portes cabines n'est pas obligatoire sauf si les conditions d'utilisation spécifique la requièrent). Une porte cabine est obligatoire lorsque les parois de la gaine présentent des irrégularités dangereuses en face de l'ouverture de la cabine;
c) prévoir un éclairage des arrêts.
4° En fonction du résultat de l'analyse de risque prévue à l'article 4 du présent arrêté :
a) adapter l'ascenseur pour les utilisateurs à mobilité réduite lorsqu'il est fort probable que cet ascenseur soit régulièrement utilisé par des personnes à mobilité réduite (dans ce cas la précision d'arrêt prévue au point 2, d est limitée à 10 mm);
b) adapter les protections de la gaine, du contrepoids et des parties mobiles entre différents ascenseurs;
c) adapter l'accessibilité de la gaine et de la salle des machines;
d) adapter des parties mobiles en salle des machines;
e) adapter le système de déverrouillage des portes palières, qui permet une ouverture manuelle de la porte cabine, au moyen d'un outillage spécial;
f) protection des serrures des portes palières;
g) dans le cas de porte palière à fonctionnement manuel, empêcher qu'une porte cabine automatique ferme avant que la porte palière ne soit fermée;
h) limiter la distance entre le seuil de la cabine et les arrêts;
i) prévoir un contact électrique de sécurité sur le verrouillage;
j) prévoir des limiteurs de vitesse, parachutes et amortisseurs adaptés aux circonstances, pour que les possibles accélérations et décélérations ne causent pas de danger pour les utilisateurs;
k) prévoir un dispositif de secours permettant de libérer les utilisateurs d'une cabine;
l) assurer la protection contre les chocs électriques (assurer une liaison équipotentielle);
m) prévoir des adaptations pour que l'entretien et l'inspection puissent se faire dans des conditions sûres.
Vu pour être annexé à Notre arrêté du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs.
ALBERTPar le Roi : La Ministre de l'Emploi,
Mme. L. ONKELINX
Le Ministre de la Protection de la Consommation,
J. TAVERNIER
ANNEXE II
Contrôles minimaux à effectuer lors de l'inspection préventive
1° Examen des inscriptions obligatoires :
a) le numéro d'identification et l'année de construction;
b) la charge nominale;
c) le nombre maximal de personnes transportables;
d) les données d'identification du propriétaire et du responsable à contacter en cas de besoins;
e) le nom de l'entreprise d'entretien;
f) le nom du service du SECT;
g) si c'est d'application : le marquage CE.
2° Présence dans le dossier de sécurité :
a) des rapports des analyses de risque;
b) des documents relatifs aux programmes de modernisation et à son exécution;
c) de l'enregistrement de l'acte d'entretien préventif;
d) des rapports des inspections préventives;
e) d'une notice de fonctionnement (instruction de commande manuelle et de secours);
f) des instructions d'entretien;
g) en cas d'application : la déclaration de conformité CE.
3° Présence, état et fonctionnement de :
a) éclairage de secours et éclairage de la cabine, de la gaine, de la salle des machines et du local des poulies;
b) disjoncteur principal;
c) disjoncteurs de secours;
d) limiteurs de course;
e) limiteur de vitesse;
f) parachute;
g) dispositif contre les mouvements ascensionnels incontrôlés;
h) protection contre la surcharge.
4° Présence et état général de :
a) accès et moyens d'accès;
b) présence d'objets étrangers;
c) parties de l'installation électrique telles que câbles, fusibles et prises de courant;
d) guides, charpente et autres composants (liaisons et ancrages);
e) frein et garnitures de frein;
f) machine d'ascenseur;
g) aération (salle des machines, gaines et cabine);
h) dispositifs de commandes dans la cabine;
i) tôle chasse-pieds sous la cabine.
5° Inspection technique de la gaine et de la cabine :
a) genre et type de parois de la gaine;
b) cabine et garniture de la cabine avec vérification des dimensions;
c) étrier et suspension de la cabine et du contrepoids;
d) coulisseaux de guidage de la cabine et du contrepoids;
e) câbles, crémaillère, chaînes : nombre, liaisons aux extrémités, tension, état, rapport d'enroulement;
f) câbles électriques souples sous la cabine;
g) contrôle des portes palières, des portes à la cabine et des portes d'accès à la gaine;
h) verrouillage et contact des portes;
i) trappe de secours;
j) dispositif de sécurité en fond de cuvette : interrupteur d'arrêt, limiteur de vitesse;
k) dispositif de commande pour l'inspection sur le toit de la cabine;
l) dispositif de communication de secours dans la cabine, en cuvette et sur le toit de la cabine;
m) roues et poulies : dimensions, rapport d'enroulement, fixation;
n) toit de cabine : état général, stabilité, commandes...;
o) cuvette : accès, espace de sécurité, état général, fonctionnement des amortisseurs, objets étrangers;
p) jeu entre la cabine et le contrepoids et les parois de la cabine;
q) protection du contrepoids.
6° Rapport avec les mentions suivantes :
a) identification du propriétaire et/ou du gestionnaire;
b) identification de l'agent examinateur;
c) lieu d'examen;
d) date de l'examen;
e) marque, type, numéro d'identification et année de construction de l'ascenseur, si connu;
f) caractéristiques de l'ascenseur : charge nominale, vitesse nominale et nombre d'arrêts;
g) attestations présentées;
h) description des contrôles effectués et des tests réalisés;
i) remarques concernant les manquements constatés et/ou les infractions;
j) conclusions et avis.
Vu pour être annexé à Notre arrêté du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs.
ALBERTPar le Roi : La Ministre de l'Emploi,
Mme. L. ONKELINX
Le Ministre de la Protection de la Consommation,
J. TAVERNIER


28/04/2003

LA GARANTIE LOCATIVE

La garantie locative n'est pas imposée par la loi, mais il va de soi que les bailleurs demandent, la plupart du temps, une garantie pour se protéger au cas où le locataire ne respecte pas ses engagements ou cause des dommages au bien loué. Seul un bail écrit peut prévoir l'obligation pour le locataire de constituer une garantie locative.
La forme et le montant de la garantie locative:
C'est uniquement dans le cas d'un bail d'habitation principale que la loi prévoit que si la garantie consiste en une somme d'argent (et seulement dans ce cas-là), la garantie ne peut pas dépasser un montant équivalent à 3 mois de loyer.
Toujours uniquement dans ce cas , elle doit être obligatoirement placée sur un compte bloqué, ouvert au nom du locataire, auprès d'une institution financière. Si le bailleur, qui est en possession de la garantie, omet de placer l'argent, il est redevable au locataire du taux d'intérêt moyen sur la garantie. Si le bailleur reste en défaut même après sommation du locataire, il est redevable du taux d'intérêt légal (7%) sur le montant de la garantie. Cette sanction s'applique déjà aux contrats qui courent le 31 mai 1997 (mais qui ont été conclus après le ler janvier 1984) et où la garantie n'a pas encore été placée auprès d'une institution financière.
Les intérêts sont capitalisés, cela signifie que le locataire ne peut pas les réclamer périodiquement, mais qu'il en est le bénéficiaire. A la fin du bail, la garantie et les intérêts sont rendus au locataire, pour autant qu'il se soit acquitté de toutes ses obligations.
L'organisme financier ne peut rembourser la garantie que sur production :
- soit d'un accord écrit du locataire et du bailleur établi après la fin du bail; il peut s'agir d'une lettre ou d'un formulaire spécial fourni par la banque et signé par les deux parties;
- soit de la copie d'un jugement.
Le bail d'habitation principale peut aussi prévoir que la garantie soit constituée par :

Attention : Le même contrat ne peut à la fois prévoir une garantie en argent égale à trois mois de loyer et une autre garantie. Il faut choisir !

Pour un bail qui n'est pas un bail d'habitation principale (Location de bureaux, d'atelier, d'une seconde résidence etc.), le montant de la garantie et la forme de celle-ci sont fixés librement par les parties.


01/03/2003

Droit de préemption dans la région de Bruxelles-Capitale

Le 29 janvier 2003 est entré en vigueur l'ordonnance du 18 juillet 2002 du Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale relative au droit de préemption.

Un droit de préemption est instauré dans la région de Bruxelles-Capitale en faveur de certains pouvoirs public dans un but d'intérêt général. Ce droit s'applique à toutes les aliénations, à titre onéreux, de la pleine propriété d'immeubles ou parties d'immeubles bâtis ou non bâtis.Ce droit de préemption ne peut s'exercer sur des immeubles neufs au regard du Code de la taxe sur la valeur ajoutée, ainsi que sur les biens du domaine public ou privé de l'état fédéral, des Régions et des Communautés. Il en est de même pour les transmissions d'immeubles par suite de fusions, scissions ou liquidations de sociétés, les ventes ayant lieu dans les trois ans de la délivrance d'un certificat ou d'un permis d'urbanisme et la constitution d'une rente viagère.Le gouvernement bruxellois définira par arrêtés les périmètres dans lesquels le droit de préemption pourra être exercé. Il sera notifié à tous les propriétaires des biens qui se trouveront dans les périmètres concernés.Comme pour les renseignements urbanistiques concernant un bien immobilier, il sera prudent de s'informer avant d'acheter si le bien en question n'est pas situé dans un périmètre visé par un droit de préemption. Ces renseignements pourront être obtenus auprès des administrations communales, ou en consultant le registre des hypothèques.Toute publicité devra faire mention, comme pour l'affectation urbanistique, de l'existence éventuelle d'un droit de préemption.

La vente d'un bien situé dans un périmètre soumis au droit de préemption ne pourra être conclue que sous la condition suspensive du non-exercice de ce droit de préemption.


18/01/2003

Bail de résidence principale

Depuis le 1er janvier 2003, toute demande en justice qui a trait à l'indexation ou à l'augmentation du loyer, le recouvrement d'arriérés de loyer ou l'expulsion, doit obligatoirement faire l'objet d'une demande préalable de conciliation. Cette demande doit être introduite auprès du juge de paix compétent.

Voici une nouvelle mesure qui ne manquera pas d'encombrer encore un peu plus les tribunaux de justice de paix et de rallonger le temps nécessaire pour expulser un locataire qui ne paye plus son loyer !
Les propriétaires prudents ne manquerons pas d'exiger dorénavant des candidats locataires des garanties et des références qui éviteront d'avoir recours aux procédures en justice !


18/01/2003

Droits d'enregistrement à Bruxelles


Depuis le 1er janvier 2003, la Région de Bruxelles-Capitale dispose de règles spécifiques en matière de droits d'enregistrement :
Pas de diminution du taux
Le taux du droit d'enregistrement reste fixé à 12,5%.
Le taux réduit de 6% est supprimé.
Le taux applicable aux marchands de bien professionnels passe de 5% à 8%.
Le pourcentage de la restitution en cas de revente dans un délai de 2 ans est fixé à 36%. De ce fait, les droits d'enregistrement finalement payés en cas de revente dans les 2 ans s'élèveront à 8% et non plus à 5%.

mais une diminution de la base imposable
Les acquéreurs-personnes physiques, qui désirent acheter une habitation destinée à leur résidence principale peuvent profiter d'une diminution de la base imposable, à condition de remplir un certain nombre de conditions.
Les vendeurs qui sont encore propriétaires d'une habitation qu'ils souhaitent vendre à brève échéance, peuvent profiter d'un "abattement par voie de restitution"
Les droits d'enregistrement (au taux de 12,5%) ne seront calculés que sur la partie du prix qui dépasse le montant de l'abattement.
L'abattement normal est de 45.000 € en cas d'acquisition d'une habitation:
Il est même porté à 60.000 € dans certaines zones prioritaires, à savoir les espaces de développement renforcés du logement et de la rénovation urbaine (Zone EDLR) tels que délimités dans le Plan régional de développement. Il est possible de consulter la carte ICI

Conditions à remplir
L'abattement peut être obtenu pour tout immeuble (un petit studio, un loft ou une maison de maître...), mais pour autant que tous les acquéreurs répondent aux conditions suivantes.
Le logement à acquérir doit se trouver dans les 19 communes de la région de Bruxelles-Capitale.
Les acquéreurs doivent être des personnes physiques. L'abattement ne jouera donc pas pour les sociétés, les ASBL, etc....
L'abattement ne peut pas jouer pour l'acquisition d'un terrain à bâtir.
Par contre, il peut être appliqué sur la valeur du terrain dans le cadre de l'acquisition d'un appartement nouvellement érigé ou d'un appartement sur plan.
Les règles de l'abattement ne peuvent pas s'appliquer pour l'acquisition d'une partie d'un immeuble, de l'usufruit ou de la nue-propriété. C'est également le cas lorsque le vendeur se réserve un droit réel d'habitation (Rente viagère).
L'abattement n'est applicable qu'aux seules "ventes". Les autres conventions (donations, échanges, partages, ...) sont exclues du régime de faveur de l'abattement.
Aucun des acquéreurs ne peut posséder, à la date de la convention d'acquisition (c'est-à-dire au moment du compromis de vente), la totalité en pleine propriété d'un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation.
Lorsque l'acquisition est faite par plusieurs personnes, elles ne peuvent, en outre, posséder conjointement, à la date précitée, la totalité en pleine propriété d'un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation.
Les biens situés à l'étranger et affectés au logement ne rentrent pas en ligne de compte. Par contre, les biens situés dans les autres régions belges (en Flandre ou en Wallonie) sont pris en considération.
Vente de l'ancienne habitation et acquisition simultanée d'une nouvelle: Attention!. Dans le cas de la vente d'une habitation précédente, assortie d'une clause de transfert de propriété différé à la date de l'acte, l'abattement sur une nouvelle acquisition ne sera possible que si au moment du compromis d'achat de la maison nouvellement acquise, l'acte authentique de vente a déjà eu lieu (et si le transfert de propriété de l'autre maison a par conséquent déjà été opéré.
Acquisition simultanée de plusieurs habitations: Dans le cas où l'acquéreur acquiert, dans le même compromis, deux habitations, il lui sera possible de bénéficier de l'abattement pour l'une d'entre elles pour autant qu'il spécifie clairement dans son acte d'acquisition laquelle des deux sera affectée à sa résidence principale et qu'il demande l'abattement pour celle-ci.
L'abattement "par voie de restitution". Si les acquéreurs possédaient d'autres immeubles qui empêchaient de pouvoir profiter de l'abattement et d'ils les revendent endéans les deux ans à compter de la date de l'enregistrement de leur nouvelle acquisition, ils pourront récupérer le montant de la diminution dont ils auraient profité par l'application des règles de l'abattement.

Affectation du nouveau logement à la résidence principale endéans les 2 ans L'habitation sera affectée par les acquéreur à la résidence principale dans les deux ans de la date de l'enregistrement de l'acquisition et au plus tard dans les deux ans suivant la date ultime pour la présentation régulière à l'enregistrement.
Résidence principale à Bruxelles pendant au moins 5 ans. Les acquéreurs doivent conserver sa/leur résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale durant une période de cinq ans ininterrompue. Ce délai de cinq ans commence à courir à partir de la date de l'établissement de la résidence principale à l'adresse de la situation du bien immeuble donc en principe à partir de la date de l'inscription dans le registre de la population ou du registre des étrangers.



05/11/2002

TVA à 6 % sur les travaux immobiliers La mesure. Dans certains cas, vous le savez, il est possible de facturer un travail immobilier à 6 % de TVA (21 % sinon). Normalement, l'habitation doit avoir 15 ans ou davantage, mais en janvier 2000, ce délai a été abaissé à 5 ans. Voilà ce que nous nommons le "régime temporaire", vu qu'il échoit le 31 décembre prochain. Et au delà alors ?
Prolongé ! La Commission européenne a fait une proposition de prolongation. Il reste encore des difficultés à surmonter et le gouvernement doit encore approuver un AR, mais il est en fait d'ores et déjà certain que cet abaissement de la condition d'âge de 15 à 5 ans sera prolongé d'un an. Ce régime temporaire comporte toutefois deux exceptions et celles-ci subsisteront au delà du 31 décembre.

Exceptions. La partie du prix relative à la livraison de chaudières dans des immeubles à appartements ne peut pas être facturée à 6 % de TVA; elle peut par contre l'être dans toutes autres habitations qui ont 5 ans ou plus. La livraison des éléments d'installations d'ascenseur ne peut pas non plus se faire à 6 % de TVA. Une exception qui vaut pour toutes habitations, immeubles à appartements et autres. Cela ne vise que les matériaux; la main-d'œuvre peut être facturée à 6 %. Cela ne vaut pas pour l'entretien et les réparations desdits ascenseurs ou chaudières. Dans ces cas d'exception (p.ex. placement d'une nouvelle chaudière dans un immeuble à appartements de 13 ans), il faut donc scinder la facture entre les matériaux (à 21 %) et la main-d'œuvre (à 6 %).


10/09/2002

Primes à la rénovation: La région de Bruxelles-Capitale revoit sa copie…..

La région offre de nouvelles possibilités d'octroi de primes pour la rénovation et l'embellissement des façades et simplifie les procédures.Primes pour l'embellissement des façades.

Qui peut demander une prime ?
Le propriétaire, le copropriétaire, ou l'association des copropriétaires
Le locataire avec un bail emphytéotique
Le commerçant, si le bail commercial a une validité d'encore au moins six ans et qu'il est domicilié dans la Région de Bruxelles-Capitale.
Pour quel immeuble ?
Il doit avoir plus de 25 ans
Il doit être construit en mitoyenneté
Sa façade doit se trouver à front de rue ou en recul de 8 mètres maximum par rapport à l'alignement (12 mètres en Zone d'Intérêt Culturel Historique Esthétique ou d'Embellissement - ZICHEE).
Deux tiers de ses niveaux au moins (hors caves et toitures) doivent abriter des logements.

Dans quel quartier ?
L'aide financière accordée par la Région représente un certain pourcentage du coût total des travaux. Ce pourcentage varie selon l'endroit dans Bruxelles où se situe le bien.
Certains quartiers plus dégradés que d'autres bénéficient d'une attention accrue. Ils donnent droit à des taux d'intervention plus élevés. Il s'agit des périmètres de contrat de quartier ou des Espaces de Développement Renforcés du Logement et de la Rénovation (EDRLR). Dans d'autres zones par contre, c'est la valeur architecturale du patrimoine qui justifie une intervention plus importante de la Région. Nous sommes alors dans les Zone d'Intérêt Culturel Historique Esthétique ou d'Embellissement (ZICHEE) et les espaces structurants.
Mais en dehors de ces périmètres prioritaires, vous recevrez aussi une prime.

La prime à la rénovation de l'habitat.

Qui peut demander une prime ?
Le propriétaire ou copropriétaire de l'appartement ou de la maison à rénover et si il y est domicilié
Le propriétaire ou copropriétaire du bien donné en location pour au moins encore 5 ans à une Agence Immobilière Sociale
Pour quel immeuble ?
L'immeuble, maison ou appartement, peut faire l'objet d'une demande de prime s'il a été construit avant 1945 et pour autant qu'il soit principalement affecté au logement avant le début du chantier ou une fois que les travaux seront achevés. Ceci pour permettre la réhabilitation en logements d'un bâtiment qui avait un autre usage avant les transformations.
Dans quel quartier ?
L'aide financière accordée par la Région représente un certain pourcentage du coût total de vos travaux. Ce pourcentage varie selon l'endroit dans Bruxelles où se situe votre bien.
En effet, certains quartiers plus dégradés que d'autres bénéficient d'une attention accrue. Ils donnent droit à des taux d'intervention plus élevés. Il s'agit des périmètres de contrat de quartier ou de l'Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation. Dans ces périmètres tous les travaux acceptés peuvent être subventionnés.

Mais en dehors de ces périmètres prioritaires, vous recevrez aussi une prime. En effet, depuis le 1er septembre 2002, tous les Bruxellois ont accès à l'ensemble des travaux subsidiés (y compris les travaux dits de confort), quelle que soit la zone où ils habitent, pour autant que leurs revenus ne dépassent pas 30.000 €. Et si vos revenus sont compris entre 30.000 et 45.000 €, hors des Périmètres de Contrat de Quartier ou de l'EDRLR, vous pouvez néanmoins obtenir une prime pour tous les travaux prioritaires.

Pour en savoir plus sur les primes de rénovation en région bruxelloise:
http://www.prime-renovation.irisnet.be/



Droits d'enregistrement lors de la vente de biens immobiliers

Sauf lorsqu'il s'agit du transfert de bâtiments neufs par un assujetti à la TVA, le transfert de propriété d'un bien immobilier situé en Belgique (la vente, la donation, le partage, l'apport dans une société, etc.) est soumis au prélèvement de droits d'enregistrement. Les droits d'enregistrement constituent un impôt qui est dû lorsqu'un acte juridique déterminé a lieu. La vente d'un bien immobilier. La vente de biens immobiliers est soumise à des droits d'enregistrement. Ceux-ci diffèrent en fonction de la région dans laquelle le bien est situé. Ainsi, ces frais s'élèveront à 12,5% en Région Wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale alors qu'en Région Flamande, ces frais s'élèvent depuis janvier dernier à 10% (avec exonération de la première tranche de 12.500 EUR). Ceci signifie que sur le prix convenu par les parties, une taxe de cession ou de transfert de 12,5% ou de 10% du prix est due. En cas d'achat d'une 'habitation modeste', la règle de ce qu'il est convenu d'appeler les frais d'acte réduits peut être appliquée. Ceux-ci sont ramenés respectivement de 12,50% à 6% et de 10% à 5% en fonction de la région. Est considéré comme habitation modeste un bien immobilier ayant un revenu cadastral inférieur à 745 EUR (ce montant est majoré en fonction du nombre d'enfants à charge) Généralement lors d'une vente, il est convenu que le paiement des droits d'enregistrement doit être supporté par l'acheteur en plus du prix de vente. Mais il pourrait en être autrement si la convention de vente le précise. Normalement, les droits d'enregistrement dus sont payés au notaire en même temps que ses honoraires pour la passation de l'acte notarié d'achat. Dans ce cas, le notaire veille également à ce que cet acte soit effectivement enregistré.Base des droits d'enregistrement en cas de vente de biens immobiliers Les droits d'enregistrement dus sur l'achat de biens immobiliers, soit 12,5% ou 10% en fonction de la région dans laquelle se situe le bien (6% et 5% en cas d'habitation modeste), sont normalement calculés sur le prix du bien dont l'acheteur et le vendeur ont convenu. Certaines charges peuvent être imposées à l'acheteur en plus du prix. Par charge, on entend ici toute prestation supplémentaire que le contrat de vente impose à l'acheteur et qui est à l'avantage du vendeur. Ces charges sont ajoutées à la base de l'imposition étant donné qu'elles sont considérées comme un élément du prix. Pour la levée des droits d'enregistrement lors de la vente de biens immobiliers, la loi a néanmoins prescrit une assiette d'imposition minimale : ce que les parties conviennent également comme prix de vente, la base d'imposition des droits d'enregistrement, ne peut être inférieure à la valeur de vente ou "valeur vénale" objective du bien immobilier. Même si les parties sont convenues d'un prix inférieur, les droits d'enregistrement devront encore être prélevés sur cette valeur vénale. Par valeur vénale d'un bien immobilier, on entend le prix que l'on peut normalement escompter pour le bien immobilier après une publicité suffisante pour la vente et une collaboration normale des candidats-acheteurs.Dissimulation du prix La sous-évaluation part du fait que le prix indiqué dans l'acte de vente est le prix réel qui a été convenu entre les parties, ce prix ayant été "sous-évalué" puisqu'il se situe au-dessous de la valeur vénale du bien immobilier. La dissimulation du prix, par contre, part de l'idée que le prix mentionné dans l'acte n'est pas le prix réellement convenu, mais que le prix réel représente un montant supérieur. La dissimulation du prix suppose par conséquent que les parties font mentionner volontairement dans l'acte (dans le but de diminuer l'assiette d'imposition des droits d'enregistrement) un prix inférieur au prix réel. Si le receveur des droits d'enregistrement peut prouver cette dissimulation du prix, non seulement les frais d'enregistrement supplémentaires sont dus, mais chaque partie (l'acheteur comme le vendeur, donc) sont redevables d'une amende qui est égale au droit dissimulé. Cette amende pour dissimulation du prix n'est pas susceptible de réduction. En outre, les parties s'exposent à des sanctions correctionnelles. Attention !!

À partir du 15 mai 2001 l'acheteur d'une 'habitation modeste' (revenu cadastral inférieur à 745 EUR) ne peut plus automatiquement bénéficier des droits d'enregistrement réduits (6% au lieu de 12.5% ou 5% au lieu de 10% selon la région). Il doit dorénavant attendre un contrôle de l'administration du cadastre qui vérifie si le logement n'a pas été rénové ou élargi depuis 1975....


Le P.R.A.S. (Plan Régional d'Affectation du Sol)

Entré en vigueur le 29 juin 2001, il sera, pour les années à venir, le plan de référence pour l'aménagement du territoire dans notre Région de Bruxelles-Capitale.Le PRAS se situe au sommet de la hiérarchie des plans réglementaires. Toute délivrance de permis d'urbanisme doit lui être conforme.Pour tout savoir sur le PRAS et consulter les cartes, rendez-vous sur le site de la Région de Bruxelles-Capitale

Après avoir consulté la carte du PRAS, vous saurez dans quelle zone se trouve le bien immobilier concerné. Pour connaître les prescriptions relatives à ce type de zone, vous pouvez consulter notre tableau synoptique


Droits d'enregistrement en Flandre: Diminution des tauxLe taux plein de 12,5 % passe à 10% tandis que le taux réduit de 6% passe à 5%. Il s'agit d'une diminution qui profite à tous les acquéreurs de biens immobiliers, quelle que soient leurs qualités (personne physique ou société) ou la valeur de l'immeuble.

Toutefois, les nouveaux taux ne sont d'application que pour les contrats (c'est-à-dire les compromis) signés après le 1 janvier 2002. Les contrats signés avant cette date tombent toujours sous l'ancien tarif. Abattement En cas d'acquisition pure et simple de la totalité en pleine propriété d'un immeuble d'habitation qui sera affecté à leur résidence principale, les acquéreurs (qui ne possèdent pas d'autre bien immobilier destiné à l'habitation) pourront disposer d'une réduction de l'assiette imposable de 12.500 €. Cet abattement ne peut être appliqué que pour les conventions conclues après le 1 janvier 2002. Il joue aussi pour les acquisitions de terrains à bâtir ou pour les immeubles qui seront transformés en immeubles d'habitation. Dès lors, les acquéreurs qui remplissent les conditions bénéficieront d"avantage fiscal sera donc de 1.250 € pour les acquisitions soumises au droit de 10% et de 625 € pour celles qui sont soumises au droit de 5%. La « reportabilité » des droits d'enregistrement Le décret flamand a instauré une nouvelle notion, celle de la « reportabilité » des droits d'enregistrement. Dans certains cas, les droits payés à l'occasion d'u premier achat qui sert de résidence principale pourront être imputés sur les droits d'enregistrement dus lors de l'acquisition d'une nouvelle résidence principale. L'acquéreur ne devra donc payer que la différence entre les deux montants. Dans d'autres cas, ils pourront faire l'objet d'une restitution partielle.

Toutefois, l'application de ces avantages est également soumis à diverses conditions.


La Prime à l'embellissement des façades
Il s'agit d'une aide financière accordée par la Région de Bruxelles-Capitale pour encourager les particuliers et les sociétés à nettoyer et entretenir les façades qui bordent les espaces publics. L'objectif est aussi de préserver les caractéristiques architecturales des façades bruxelloises par la réalisation de travaux de qualité.
Les travaux doivent être exécutés par un entrepreneur en construction. Cet entrepreneur doit être enregistré dans des catégories liées aux travaux de façade: revêtement de mur et de sol (catégorie 17); plafonnage (catégorie 18); restauration de pierre de taille et de marbrerie (catégorie 19); peinture et tapissage (catégorie 22) L'enregistrement est un élément de garantie financière qui atteste que l'entrepreneur satisfait à ses obligations en matière fiscale et en matière de cotisations sociales. L'enregistrement dans les catégories 17, 18, 19 ou 22 donne aussi une indication sur la compétence de l'entreprise puisque pour être inscrit dans ces spécialités, l'entrepreneur ou un membre de son personnel, doit posséder l'accès à la profession. La Région a publié le 27 juin 2000 un nouvel arrêté du 25 juin 2000 relatif à l'octroi de primes à l'embellissement des façades. Vous pouvez également télécharger la circulaire et les formulaires de demande. Pour la consultation des cartes, la Région met à la disposition du demandeur un site web sur les primes à l'embellissement des façades. À l'occasion du lancement de Batibouw, Eric André, secrétaire d'Etat à la rénovation urbaine, a également annoncé un doublement des primes à l'embellissement des façades, le budget alloué passant de 30 à 60 millions. (Télécharger le document)Documents à télécharger:

Informations sur les primes
Prime à la rénovation, prime au ravalement de façades, prime à l'aménagement des trottoirs, prime à la construction ou l'acquisition d'un logement sur plans, allocation de déménagement-installation et allocation de loyer en faveur de personnes évacuées d'habitations insalubres ou d'habitations faisant l'objet d'un arrêté d'expropriation ou d'une autorisation de démolir, allocation de déménagement-installation et allocation de loyer en faveur de personnes âgées ou handicapées.

Informations générales (avant l'introduction du dossier) et obtention de formulaires Par téléphone: du lundi au vendredi de 9 h à 12 h au 02. 204.14.02 Sur place: du lundi au vendredi de 9 h à 12 h Centre des Communications du Nord Service Logement (niveau 1,5) Rue du Progrès, 80 1030


Bruxelles Article extrait du site de LEX FORI INTERNATIONAL LAWYERS

A propos des agents immobiliers...
Par Daniel PRICKEN, Avocat au Barreau de Liège
Aux fins de dissiper d’emblée tout risque de malentendus, il importe de définir clairement, en guise de préambule, les limites de l’exposé qui va suivre; en d’autres mots, de dire à la fois ce qu’il sera mais aussi ce qu’il ne sera pas. Le texte que voici a pour but d’offrir à ses lecteurs, un aperçu général, à la fois théorique, mais aussi pratique, des règles qui régissent le statut légal et contractuel des agents immobiliers.Il s’adresse non seulement aux agents immobiliers (expérimentés ou en herbe) mais encore à ceux qui se sentiraient attirés par cette profession, ainsi qu’à tous les autres acteurs de la vie économique qui, peu ou prou, de près ou de loin, sont amenés, dans l’exercice de leur propre activité professionnelle, à rencontrer ou à traiter avec des agents immobiliers.Les premiers y trouveront peut-être le moyen de se remémorer certains principes essentiels qui régissent leur profession et certaines règles ayant une incidence pratique sur leurs relations avec leurs clients.Les autres y découvriront peut-être l’instrument leur permettant d’apprendre ou de mieux comprendre ce que les mots " agents immobiliers " veulent dire.Par contre, le texte qui suit n’est pas une oeuvre scientifique originale au sein de laquelle les praticiens les plus érudits et les plus avertis pourraient espérer puiser l’information nouvelle et essentielle qui manquait à leur culture et à leur connaissance de la profession.Ces derniers, s’ils restent sur leur faim, pourront utilement se référer à la courte bibliographie qui clôturera l’exposé.Cette précaution étant prise, gageons que le lecteur ne sera pas déçu...

Suite de cet article


LA MÉRULE

La mérule des maisons est un véritable fléau de nos boiseries et maçonneries. Sa propagation rapide et les dégâts qu’elle occasionne exigent une intervention dans les plus brefs délais. De plus, ce champignon peut être la cause d’allergies chez l’homme.
L’agent responsableLe champignon Serpula lacrimans, mieux connu sous le nom de mérule des maisons, est qualifié de lignivore parce qu’il se nourrit de la cellulose du bois.
Les dégâts qu’il occasionne au bois lui ont valu l’autre nom de pourriture sèche: le bois devient brun, cassant et il se fragmente en cubes.
Les conditions favorables au démarrage de la mérule des maisons sont: une certaine humidité du substrat (20 à 40 % pour le bois), un espace non ventilé et une température ambiante inférieure à 25°C.
Ce champignon se reproduit par spores microscopiques se retrouvant dans l’air ou s’accrochant aux vêtements ou aux animaux. Les spores germent en filaments (ou hyphes) qui s’enchevêtrent pour former une masse ouatée appelée mycélium. C’est le mycélium qui se nourrit du bois, provoquant ainsi sa destruction.
Progressivement la boiserie pourrit, se fragilise et les risques de rupture augmentent. Le dernier stade de développement du champignon, appelé carpophore, a l’aspect d’une "crêpe" brun-rouille parfois bordée de blanc et relativement consistante. C’est de ce carpophore que sont libérées les spores.
En conditions défavorables, le champignon ne meurt pas mais entre en période de latence et est prêt à se redévelopper dès que les conditions d’humidité et de température sont à nouveau favorables.
Sa propagation peut se faire à travers la maçonnerie pour retrouver de la boiserie de l’autre côté. Même si le bois est sec, l’eau est transportée à travers le réseau de filaments.
Comment détecter sa présence?Etre attentif aux déformations de boiseries même minimes (chambranles, plinthes, murs, sous le tapis plain ou sous le balatum);
constater la présence de filaments ou de flocons blanc-gris d’une certaine consistance;
si l’attaque est déjà avancée, le bois perd de sa résistance et se désagrège en petits cubes (un objet pointu peut passer à travers). De plus, une forte odeur de champignon se répand lors du dégagement de la zone attaquée;
attention, ne pas confondre avec le salpêtre qui laisse des traces grasses quand la matière blanchâtre se désagrège sous la pression des doigts.
la présence d’une poussière rouge ultra fine (sporée) sur les surfaces horizontales permet de détecter le carpophore du champignon.
Comment prévenir toute attaque de ce champignon ?
Eviter et supprimer toute source d’humidité: surveiller les fuites de toitures, les fuites de conduites d’eau, ventiler correctement les pièces humides (cuisine, salle de bain, buanderie…), prévenir toute humidité ascensionnelle provenant surtout des caves où les soupiraux ont été obturés;
éviter de stocker des déchets de bois dans les caves ou dans des débarras humides et mal ventilés;
traiter préventivement le bois sain avec un produit sans danger à l’usage tel que les sels de bore ou un produit à toxicité faible. Vérifier avant tout traitement que le bois n’ait pas été prétraité industriellement (un certificat spécifiant la nature du traitement peut être exigé à l’achat de bois traité ).
Voir aussi fiche n° 78 "Le traitement du bois"
Le traitement curatifIl est indispensable de réaliser le bon diagnostic avant tout traitement. Une expertise par un laboratoire spécialisé coûte en moyenne 2.500 FB et une analyse d’échantillon coûte 800 FB.
L’expertise permet d’une part de déterminer la cause et l’ampleur des dégâts, d’autre part de donner des conseils sur le traitement à appliquer et les précautions à prendre concernant la santé.
Quelle est généralement la procédure de traitement mise en œuvre? Premièrement, il faut se faire une idée de l’étendue des dégâts en dégageant les parties attaquées. Ce qui est visible n’est souvent qu’une partie de l’iceberg. Ensuite, il faut enlever et incinérer toutes les boiseries atteintes mais également traiter les murs.
Le traitement de la maçonnerie commence par un décapage du plafonnage, un brossage des briques, un passage au chalumeau pour terminer par l’injection d’un fongicide curatif. Une autre technique est le traitement "à chaud". Il consiste à augmenter la température de toutes les pièces de manière à assécher les lieux. Malheureusement, l’efficacité n’atteint pas les garanties du traitement chimique.
S’il s’agit d’un petit foyer localisé, il est possible de mettre en œuvre un traitement simple avec les précautions d’usage (masque avec filtre adéquat, gants, …).
Par contre, si le foyer est important, il est conseillé de faire appel à une entreprise spécialisée. N’hésitez pas à en contacter plusieurs et demandez leur toujours le schéma du traitement qu’ils vont appliquer. Le produit de traitement devra être précisé sur le devis.
Contacts utiles: Laboratoires spécialisés et bureaux d’expertise:Institut d’Hygiène et d’Epidémiologie, section mycologie:
Madame Nolard, Monsieur Chasseur
rue Juliette Wystmans, 14
1050 Bruxelles
02/642.51.24
Station de recherches agronomiques, Technologie forestière:
Monsieur Joyeux
Av. Maréchal Juin, 23
5030 Gembloux
081/61.11.69 ou 61.28.93
Université catholique de Louvain-La-Neuve -Service Mycologie:
Mr Decock
Place Croix du Sud, 30
1348 Louvain-la-Neuve
010/47.82. 59

Université de Liège - département de botanique
04/366.38.53


Droits d'enregistrement

Selon les avertissements du Cadastre tous les actes, passés après le 15 mai 2001, sont soumis à une nouvelle réglementation lors du dépôt et de l'approbation au registre cadastral. Cette modification est importante car certains actes, pour lesquels il ne serait pas satisfait aux nouvelles prescriptions, peuvent être refusés.Qu'en est-il exactement ?

Le droit d'enregistrement réduit de 6% peut seulement et uniquement être accordé dans la mesure où le bien vendu ne souffre d'aucuns travaux, modifications ou changements exécutés ou occasionnés qui fixeraient le revenu cadastral à un niveau plus élevé que celui déclaré par le vendeur au moment de la vente.
Le Cadastre examinera si la requête de tarif réduit est fondée. Pour pouvoir bénéficier de la réduction, un extrait de compte émis par le revenu cadastral devra en tous les cas être produit, reprenant la mention suivante : "Extrait cadastral destiné à être joint à la demande de l'attribution du droit d'enregistrement réduit."
Si le Cadastre constate des améliorations et/ou modifications à l'habitation, qui ne lui ont pas été signifiées, le revenu cadastral sera réévalué et la différence due par le vendeur.
De plus amples informations sont attendues sous peu au sujet de cette nouvelle réglementation.


Le permis d'exploiter des logements meublés.

L'ordonnance du 15 Juillet 1993 du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale soumettait la location de logements meublés dans la Région de Bruxelles Capitale à l'obtention d'un permis préalable.
Un nouvel arrêté, daté du 5 mars 1998 abroge l'arrêté précédant qui n'avait pas respecté les directives européennes en cette matière.
La suite au prochain épisode……



Location de biens immeubles et T.V.A.
L'exonération de T.V.A. sur les locations immobilières comporte certaines exceptions qui rendent la taxe applicable (Art.44, §3, 2° C.T.V.A.)
Location d'emplacements de parking
La TVA au taux de 21% est due sur les loyers, que l'objet de la location soit un box fermé ou un simple emplacement. Toutefois, s'il s'agit d'une location accessoire à une location exemptée de la TVA (Location d'un emplacement de parking ensemble avec un appartement dans le même immeuble), la location échappera à l'application de la TVA.

Mise à disposition d'espace pour l'entreposage de biens.
La TVA à 21% est également d'application sur les locaux destinés à l'entreposage des biens, même s'ils comprennent une surface de bureaux ou un espace qui ne dépasse pas 10% de la superficie totale.


Concession du droit d'exercer une activité professionnelle / mise à disposition. (Art. 18 §1, al.2, 6° du CTVA).
Sous certaines conditions assez restrictives, la mise à disposition de locaux (Bureaux meublés et équipés etc.), peut être soumise à une TVA de 21%


Comment louer un bien immobilier sans encombres ?

Faire appel à nos services pour louer votre bien, c'est votre meilleure garantie d'une location sans encombres !
Dans notre mission de location est prévu :
- Les frais de publicité.
- La recherche et la sélection d'un locataire solvable
- Les visites du bien avec les candidats.
- La rédaction d'un bail adapté aux locaux et aux désirs du bailleur.
- La vérification de la constitution de la garantie locative.
- L'état des lieux locatifs à l'entrée.


Le bail notarié
Le bail devant notaire permet de faire appel directement à un huissier -sans passer par la justice! -si d'aventure le locataire n'honorait plus le montant de son loyer. Pour un loyer (classique) de 15.000 BEF, les honoraires du notaire sont barémisés à 2.804 BEF. A cette somme s'ajoute le droit fixe d'enregistrement de 1.000 BEF et les frais divers (300 BEF par page, établissement de la grosse, c'est-à-dire la copie de l'acte notarié revêtue de la force exécutoire, frais d'administration,...). Au total, la facture tourne aux alentours de 10.000 BEF. Cette somme est conventionnellement à charge du propriétaire, du locataire ou répartie entre les deux.

En cas de non-paiement du loyer, on remet la grosse au huissier. Ce dernier prend alors directement en charge le recouvrement de la créance sur le locataire. On évite ainsi la procédure en justice de paix, son coût direct (honoraires de l'avocat, frais de citation,..) et indirect (pertes de précieux mois de loyers en attendant d'être fixé par le tribunal).


Indexer son loyer
Si vous louez une habitation à titre de résidence principale, le bail à loyer tombe sous le coup de la loi sur la location d'habitations. Pour ce qui est de l'indexation du loyer, tout dépend de la date de signature du bail, des clauses et du type de contrat.
En ce qui concerne les contrats conclus ou renouvelés après le 31 mai 1997, l'indexation n'est possible que si le contrat de bail a été établi par écrit et s'il n'exclut pas expressément l'indexation. Un contrat simplement verbal ne permet donc pas d'indexer le loyer .
En ce qui concerne les baux à loyer en cours et non encore renouvelés, la situation est légèrement plus complexe. Pour tous les contrats (écrits et verbaux) conclus après le 28 février 1991, le loyer peut toujours être indexé sauf si le contraire a été expressément stipulé par écrit. Cette règle ne s'applique pas aux contrats verbaux renouvelés (voir plus haut, réglementation du 31 mai 1997). Un bailleur a donc tout intérêt à ne pas reconduire un bail verbal mais à le résilier pour conclure un bail écrit. Sinon, il n'a plus droit à l'indexation après la reconduction.
La révision du loyer pour l'adapter à l'évolution du coût de la vie ne peut se faire tout au plus qu'une fois par an et ce au plus tôt à la date anniversaire (jour et mois) de l'entrée en vigueur du bail. Les parties peuvent convenir d'intervalles supérieurs à un an (tous les 2 ans par exemple) mais en aucun cas d'intervalles inférieurs. Détail important: la date de révision dépend non pas de la signature du bail mais bien de la date à laquelle l'habitation a effectivement été mise à la disposition du locataire.
Le bailleur doit informer le locataire par écrit. S'il a oublié d'indexer le loyer à la date anniversaire, il peut le faire ultérieurement mais sans remonter à plus de 3 mois. Si l'indexation pouvait se faire le 1er février par exemple, mais que le bailleur ne l'a demandée par écrit au locataire qu'en juillet, l'indexation prend vigueur au plus tôt le 1er avril et non le 1er février.
Si le locataire ne paye pas les sommes dues, le bailleur doit les réclamer par lettre recommandée. Pour les loyers et les charges, il peut remonter jusqu'à 5 ans avant la date du courrier recommandé. Si le locataire refuse de payer, le bailleur a un an, à dater de sa lettre recommandée, pour réclamer la somme de plein droit, c'est-à-dire par requête ou par assignation devant le juge de Paix. S'il attend plus longtemps, le locataire ne doit plus rien. Ceci vaut également si le locataire a payé une trop forte indexation et veut récupérer les sommes indûment versées. Il doit pour ce faire également envoyer une lettre recommandée. Il peut lui aussi remonter jusqu'à 5 ans avant la date de sa lettre recommandée. A partir de cette date, il a encore un an, si le bailleur refuse de rembourser ladite somme, pour récupérer l'argent par l'intermédiaire du juge de Paix.

L'indexation se fait selon la formule suivante:

Loyer de base x nouvel indice
indice de départ


Si le contrat contient une clause prévoyant une indexation supérieure à l'indexation légale, celle-ci sera automatiquement réduite à l'indexation légale. La formule peut par contre prévoir une indexation inférieure.
Un petit mot d'explication s'impose sur les différents composants de la formule d'indexation.

le loyer de base: il s'agit du prix convenu contractuellement au départ par le locataire et le bailleur et ce hors frais et charges incombant au locataire en vertu du contrat de bail. Normalement, le loyer de base ne change pas, sauf s'il est revu au cours du contrat conformément aux conditions et aux délais stipulés dans la loi sur la location d' habitations.l'indice de départ: c'est l'indice du mois précédant la signature du contrat. Jusqu'en janvier 1994 inclus, il s'agit de l'indice des prix à la consommation; depuis février 1994, de l'indice santé. Si le contrat mentionne un indice de départ plus avantageux pour le locataire que l'indice de départ légal, c'est l'indice le plus intéressant qui l'emporte.

le nouvel indice: c'est l'indice santé du mois précédant la date (jour et mois) d'entrée en vigueur du contrat. Ce n'est donc pas la date à laquelle le contrat a été conclu qui compte. L'indice santé est disponible en base 1996 = 100 et en base 1988 = 100. Pour connaître l'indice, il suffit de téléphoner au ministère des Affaires économiques (02/206.56.40). Le répondeur automatique donne d'abord l'indice santé du mois en cours, d'application pour la révision des loyers, et ce en base 1996 puis en base 1988.



La tontine

Il s'agit d'un mécanisme déjà fort ancien, tombé en désuétude, et qui revient à l'ordre du jour, grâce auquel un immeuble acquis conjointement par deux ou plusieurs personnes deviendra, en cas de décès de l'un d'eux, la pleine propriété du survivant des acquéreurs. Attention, la tontine peut nuire si on ne prend pas la peine de bien s'informer auparavant. La nature de la clause
L'acte d'acquisition de l'immeuble doit stipuler que le survivant des copropriétaires est censé toujours avoir été seul propriétaire en cas de décès des autres. Attention donc si les copropriétaires ont tous des enfants respectifs, cette clause n'est dès lors pas adéquate.
L'égalité des chances
Tous les acquéreurs d'un même immeuble liés par cette clause doivent avoir une chance égale de devenir unique propriétaire en ce sens que Monsieur et Madame âgés respectivement de 80 et de 20 ans verront leur contrat rebaptisé en donation. Ce qui du point de vue fiscal et civil n'est guère intéressant.
Les variantes
La clause de tontine peut être conclue en propriété ou en usufruit. En usufruit, la clause préserve les droits des héritiers du défunt en ce sens que seul l'usufruit du bien est transféré sur le tête du survivant. Les enfants ont la nue-propriété du bien et retrouveront la pleine propriété du bien au décès du survivant des co-acquéreurs.
Le caractère définitif de la clause
Il n'est pas possible de mettre fin unilatéralement à la clause et à ses effets. En cas de mésentente, il ne sera donc pas possible de sortir d'indivision (régime de copropriété) et d'exiger la vente de l'immeuble sauf de commun accord. Chacun doit pouvoir conserver ses chances de devenir plein-propriétaire du bien. Vu ainsi, la tontine est encore plus contraignante que le mariage lui-même. L'idée serait de lui confèrer un caractère temporaire de 5 années renouvelables permettant à chacun d'y mettre un terme moyennant préavis de 6 mois.

Le régime fiscal
Le survivant supporte lors du décès du premier mourant le droit d'enregistrement de 12,5% de la valeur de la part transmise. Pas de droits de donation, pas de droits de succession qui sont nettement plus élevés entre étrangers. C'est donc une clause qui ne s'adresse pas seulement aux personnes non mariées (concubins), mais aussi aux personnes mariées sous le régime de la séparation pure et simple.


Vous déménagez ? Cette check-Iist pourra vous être utile….

Résiliez à temps votre bail en cours.
Pour ce faire, ne négligez jamais le délai de préavis que vous êtes tenu de respecter en tant que preneur.
De commun accord avec le propriétaire-bailleur, fixez :
- la date du déménagement
- les heures de visite pour les locataires qui reprendront votre logement
- la date d'établissement de l'état des lieux de sortie et la date de libération de la caution
- la date de restitution des clés et la date de relevé des compteurs
Cherchez une entreprise de déménagement et signez un contrat avec elle. Informez-vous éventuellement auprès de la Chambre belge des Entreprises de Déménagement (tél. 02/428 63 45). Si vous vous occupez vous-même de votre déménagement, veillez à louer un camion de déménagement. Veillez à assurer vos meubles pendant le déménagement. En effet, l'entreprise de déménagement n'est assurée que pour le camion. Si vous relouez un autre logement, établissez un nouveau contrat de bail. Contactez les compagnies de gaz, d'électricité et d'eau pour le relevé des compteurs du logement que vous quittez. Faites-Ie également pour le relevé des compteurs de votre futur logement, si possible en compagnie de l'ancien occupant. Avertissez votre compagnie de télédistribution. Si vous changez de réseau, demandez à l'ancienne compagnie le remboursement de la partie non utilisée de l'abonnement. Contactez Belgacom (0800/22800) ou Telenet (0800/66000) si vous voulez transférer votre raccordement téléphonique à une nouvelle adresse. Avertissez votre employeur. Demandez-Iui un ou plusieurs jours de congé pour effectuer votre déménagement. Avertissez également votre mutuelle. Signalez votre déménagement au Service de la Population de votre nouvelle commune. Vous serez ensuite avisé de la date à laquelle vous pouvez vous présenter pour faire modifier votre carte d'identité et celle des membres de votre famille. Signalez également votre déménagement au Commissariat de Police de votre nouvelle commune. Vous serez alors avisé de la date à laquelle vous pourrez vous présenter pour faire modifier le certificat d'immatriculation de votre voiture. Avertissez le Service Redevances télé & autoradio. Vous pouvez utiliser pour ce faire le formulaire standard disponible à votre maison communale ou vous pouvez contacter directement le Service (pour Bruxelles, Place Solvay, 4 à 1210 Bruxelles, tél. 02/2077411 ; pour la Wallonie, Avenue Gouvemeur Bovesse, 29 à 5100 Namur, tél. 081/3300 00; pour la Flandre, Bauwensplein, 13 à 9300 Alost, tél. 053/722252). Vérifiez auprès de votre banque toutes les domiciliations et tous les ordres permanents Notez les dommages éventuellement subis lors de votre déménagement et discutez-en avec l'entreprise de déménagement ou signalez-les à votre assureur. Faites enregistrer le contrat de bail de votre nouveau logement. Ceci doit être fait dans les quatre mois de sa signature. Bien que la commune avertisse automatiquement l'Administration des Contributions, vous feriez quand même mieux d'envoyer aussi à cette dernière un avis de changement d'adresse. Vous éviterez ainsi des pertes de temps si l'Administration des Contributions devait vous réclamer d'urgence certains documents liés à votre déclaration fiscale actuelle. De même, si vous avez introduit une réclamation, vous feriez mieux de communiquer votre nouvelle adresse.

 


ENVIRONNEMENT:
Délivrance des permis et définition des installations classées

Les nouveaux projets: obligations administratives.
Cette matière complexe "comment obtenir un permis ? un certificat ? comment prolonger ou renouveler son permis ?" fait l'objet d'un "guide administratif" qui peut être obtenu sous version "papier" ou téléchargé via le site Internet www.ibgebim.be/entreprises.
En deux mots: Toutes les " installations classées " doivent disposer d'un permis avant d'être exploitées et donc construites, Une seule demande est à introduire pour l'ensemble des installations. Lorsque le projet nécessite également l'obtention d'un permis ou d'un certificat d'urbanisme, les deux demandes sont introduites simultanément à l'Administration communale, Les équipements en activité: obligations administratives.
Le permis délivré pour une installation reste valable jusqu'à son échéance, sauf modification. Si l'exploitant (celui qui a la responsabilité des installations) change, le permis reste valable. Il faut seulement que l'ancien exploitant notifie à l'autorité ayant délivré le permis (Commune ou IBGE), le changement avec copie du courrier signé par le nouvel exploitant indiquant qu'il reprend la gestion des installations et la date de cette reprise. Si on projette des changements aux installations, il faut au préalable en avertir l'autorité qui a délivré le permis en indiquant les changements prévus. Ces changements peuvent être, par exemple: déplacer (ex: mettre un groupe de secours en toiture plutôt qu'au sous-sol), étendre (ex: augmenter la puissance des groupes de froid), remplacer ou modifier un équipement ou une activité. Pour des modifications minimes ou qui n'entraînent pas d'augmentation de risque ou de nuisance, informez-en l'autorité délivrante, sans autre obligation. Celle-ci en prend acte. Si, au vu de la notification, les modifications sont jugées importantes ou qu'elles risquent d'augmenter certaines nuisances, alors, une nouvelle demande complète (avec enquête publique) doit être introduite pour les installations en projet.

Installations classées situées dans les immeubles
Tout immeuble qui abrite des installations classées doit être couvert par un permis d'environnement, que cet immeuble soit utilisé à des fins professionnelles, de logement ou pour tout autre usage.

Quelles sont les installations classées le plus fréquemment rencontrées dans un immeuble ?

Les installations connexes à des bureaux telles que menuiserie, garage de réparation de véhicules, imprimerie, buanderie et nettoyage à sec, etc, sont également classées.


Amiante dans les bâtiments

De nombreux bâtiments bruxellois contiennent de l'amiante sous différentes formes: amiante fioqué, plaques en amiante ciment, éléments d'isolation acoustique, protection contre le feu, calorifugeage autour de conduites d'eau chaude, etc. A moins que l'amiante ne se dégrade, il n'existe pas d'obligation de désamianter ces bâtiments, sauf si l'on touche à la structure du bâtiment ! Lors d'une rénovation profonde d'un bâtiment, il faut désamianter avant de reconstruire. Pour ce faire, un permis d'environnement est obligatoire.

Afin de faciliter les démarches administratives liées à ce permis, un projet d'arrêté relatif "aux conditions applicables aux chantiers de décontamination de bâtiment ou d'ouvrage d'art contenant de l'amiante et aux chantiers d'encapsulation de l'amiante" a été présenté ce 19/7/2000 devant le Conseil de l'environnement. Celui-ci introduit la notion de chantiers de minime importance et parallèlement à celle-ci l'allègement des procédures administratives. Les travaux nécessitant une intervention de toute urgence, par exemple le cas d'une rupture de canalisation d'eau calorifugée avec de l'amiante, pourront être exécutés sans délai moyennant certaines conditions reprises dans l'arrêté. Si le projet d'arrêté opte pour une diminution de la lourdeur des formalités administratives, l'élimination des déchets contenant de l'amiante reste soumise à des règles très strictes. Parallèlement au projet d'arrêté, la définition de la rubrique 27 "Chantiers de décontamination" sera également modifiée afin d'être mieux adaptée à la réalité du terrain.


Sol: ne pas acheter un chat dans un sac

La Région de Bruxelles-Capitale ne dispose pas actuellement d'une réglementation générale en matière de qualité du sol. L'IBGE est cependant amené à intervenir auprès des entreprises en cas de découverte d'une pollution (souvent par des hydrocarbures ou d'autres produits dangereux) et à imposer des assainissements.

L'achat d'un bien immobilier - surtout lorsqu'il possède un "passé" industriel ou artisanal comporte un risque lorsque l'acheteur ne dispose pas d'information sur la qualité du sol. Par le passé, le manque de contrôle d'installations comme les canalisations ou les réservoirs enfouis, les aires de stockage de produits toxiques, etc. a fait que de nombreux terrains portent la trace de pollutions faibles ou importantes. Dans certains cas, cette pollution peut même avoir un effet sur les infrastructures ou les activités nouvelles (corrosion, émanations toxiques diffuses...)
La pollution peut s'étendre et atteindre dans certains cas les nappes d'eau souterraines. Pour éviter toute "surprise" ultérieure, il est donc conseillé, lors de l'achat d'un bien immobilier ou lors de la reprise d'un établissement industriel, de disposer de documents attestant de l'état du sol, tout comme on se préoccupe de l'état d'un bâtiment. Actuellement, nous le répétons, il n'existe pas de cadre réglementaire en la matière et l'administration ne délivre pas "d'attestation de gualité du sol" comme c'est le cas en région flamande. Cette question doit donc se régler sur la base contractuelle entre l'acheteur et le vendeur ou entre celui qui cède un permis d'environnement et celui qui le reprend. Il faut cependant rappeler que lors de la cessation d'une activité soumise à permis, l'exploitant sera " tenu de remettre les lieux dans un état tel qu'il ne s'y manifeste aucun danger, nuisance ou inconvénient ".


Citernes à mazout

La presse a largement fait écho à la campagne d'évaluation de l'étanchéité des citernes à mazout enfouies dans le sol. Les premiers résultats de cette étude "PREMAZ" (prévention -mazout ), à laquelle collaborent les administrations de l'environnement des trois Régions, montrent qu'une attention soutenue doit être apportée à ces installations si l'on veut éviter des problèmes de pollution du sol.
Dans les mois à venir, une réglementation verra le jour pour fixer de nouvelles règles, plus strictes, applicables tant aux citernes existantes qu'aux nouvelles. Les citernes existantes bénéficieront d'un délai de mise en conformité.
Dans l'attente de cette réglementation prévue pour 2001, les règles sont appliquées au cas par cas, via les conditions d'exploiter des permis d'environnement ou à l'occasion des déclarations de classe 3.
La position de I'IBGE est claire: privilégier la prévention, celle qui garantit à long terme là tranquillité de l'usager et la protection de l'environnement à un coût raisonnable. L'évaluation de ce coût doit prendre en compte non seulement l'investissement de départ, mais aussi les coûts d'entretien et de contrôle qui seront plus élevés dans le futur. C'est pourquoi l'IBGE ne peut que conseiller, d'éviter, dans la mesure du possible, l'installation de nouvelles citernes souterraines (même à double parois) et d'opter pour la citerne en cave ou en encuvement étanche et visitable. Cette option limite les risques de corrosion ( donc de fuite et de pollution du sol avec ses coûts d'assainissement) tout en nécessitant des contrôles moins fréquents et beaucoup moins onéreux. De plus, on placera des dispositifs de prévention contre le sur-remplissage et la citerne respectera des normes de construction plus strictes (épaisseur,...).


La péremption du permis d'urbanisme

En Région de Bruxelles-capitale, le permis est périmé si dans un délai de deux ans à dater de la délivrance du permis, c'est à dire de sa notification , vous n'avez pas commencé les travaux d'édification du gros oeuvre. En cas de péremption, le permis n'a plus aucune valeur. Entamer alors les travaux autorisés par le permis périmé constituerait une infraction susceptible d'entraîner l'arrêt de ces travaux. Si jamais vous constatez que les travaux ne pourront être entamés dans les 2 ans, pour éviter la péremption du permis, vous pouvez introduire par lettre recommandée, dans les 2 mois avant l'expiration du délai de 2 ans, une demande de prorogation d'un an du permis auprès du Collège des bourgmestre et échevins. La décision du Collège doit également intervenir avant l'expiration de ce délai. Toutefois, à défaut de décision au terme du délai de 2 ans, la prorogation est réputée accordée.

L'autorité pourrait refuser la prorogation s'il n'est pas démontré que c'est pour des motifs indépendants de votre volonté que les travaux n'ont pas été entamés. Il vaut mieux dès lors justifier le non commencement des travaux dans la lettre recommandée sollicitant la prorogation.


LA VENTE DE VOTRE MAISON :
LE TRAVAIL DE VOTRE AGENT IMMOBILIER

La vente de votre maison ou de votre appartement demande une approche professionnelle. L'agent immobilier possède les qualifications nécessaires pour accomplir au mieux cette mission. En effet, la vente d'un bien immobilier est une opération souvent bien plus compliquée qu'il n'y paraît au premier abord.

1. La détermination du prix de vente. Certains propriétaires fixent le prix de vente comme suit : J'ai acheté X millions en 19.., puis j'ai payé les frais de notaire pour Y milliers de francs, ensuite j'ai fait des travaux pour Z milliers de B.F. Si j'additionne tout ça et que j'ajoute l'inflation, plus un petit bénéfice, cela donne LE PRIX QUE JE DEMANDE. Comme les acheteurs aiment bien discuter le prix, je vais toujours le majorer de 20 ou 30 % et, qui sait, si j'ai un peu de chance, ce sera cela de pris en plus!
Il existe même des propriétaires qui ajoutent dans ce calcul les intérêts payés pour leur prêt hypothécaire !
L'acheteur fait un autre calcul : Si on demande X millions pour la maison, je dois ajouter les frais notariaux donc, en réalité, ça va me coûter .... La maison n'est plus très fraîche, pour repeindre, tapisser, installer une cuisine convenable, refaire l'installation électrique, cela va encore coûter ... Je dispose déjà d'autant et le remboursement de mon emprunt ne peut dépasser X milliers de francs par mois, donc je ne peux emprunter plus de….. Si je déduis tous ces frais de ce montant, voilà LE PRIX QUE J'OFFRE. Le vendeur a l'air pressé et il y a déjà longtemps que la maison est à vendre, je vais proposer 10 ou 20 % en moins. On ne sait jamais! Alors, comment fixer la vraie valeur du bien ? A) L'expertise?
Les expertises peuvent donner des valeurs très différentes en fonction de l'expert et de celui qui demande l'expertise: assurance, propriétaire, crédit ou prêt hypothécaire,... Une expertise ancienne constitue souvent une mauvaise référence : Le marché immobilier et le quartier évoluent rapidement…
B) Les prix des biens vendus récemment dans la région ?
C'est une très bonne approche mais quel a été le véritable prix de vente? " Mon voisin a vendu sa maison X millions " entend on souvent dire par un propriétaire. Mais quand on y regarde de plus près, on s'aperçoit que celui-ci se réfère au prix initialement demandé. Or, souvent la différence est grande, très grande, entre le prix demandé et le prix réellement obtenu. Pour fixer le plus juste prix, avec précision, il est utile d'avoir des données statistiques sur les biens qui ont été vendus dans le quartier. Il est important de bien connaître le quartier afin de tenir compte de l'environnement. Enfin, il est indispensable de tenir compte de l'état d'entretien et de la présentation générale du bien.
L'agent immobilier a à sa disposition les points de comparaison pour les biens similaires du même quartier, avec les résultats des ventes publiques ou de gré à gré. Ce sont des données tangibles.
Mais encore faudrait-il pouvoir s'assurer que les prix mentionnés dans les actes authentiques résultant des ventes de gré à gré n'ont pas donné lieux à des " dessous de table " !!
Sur base de toutes ces données, on constatera que l'agent immobilier est certainement le mieux placé pour pouvoir déterminer la VALEUR DU BIEN EN FONCTION DU MARCHE ACTUEL.
A quel prix annoncer le bien ? Trois hypothèses :
1) On veut vendre le bien mais on a le temps, rien ne presse. On peut alors annoncer le bien au prix du marché ou légèrement supérieur.
2) On est pressé, il faut vendre vite. Il vaut mieux annoncer le bien à un prix légèrement inférieur à ce qui se pratique pour des biens équivalents dans la région.
3) On veut perdre beaucoup de temps (et d'argent). On annonce le bien à un prix fort au-dessus de sa valeur en se disant qu'il sera toujours temps de négocier quand un amateur se présentera. Les amateurs sont là mais se laissent décourager par le prix excessif sans même chercher à négocier. Ils achètent un autre bien à un prix plus réaliste. Le temps passe. On se dit alors qu'il faut baisser le prix et on le fait, parfois considérablement, à plusieurs reprises. Les candidats acheteurs se renseignent, reconnaissent la maison et se disent : "Si elle est à vendre depuis autant de temps c'est qu'il y a un problème". La maison est alors " brûlée " sur son marché. Elle finira bien par se vendre, mais à quel prix? Le prix sera fortement inférieur à ce que l'on aurait pu obtenir tout de suite, en la proposant à sa vraie valeur, en fonction du marché, au "juste" prix.
Pour vendre vite et bien, l'agent immobilier sérieux fixera le prix de vente de façon professionnelle et réaliste. 2. La documentation. Aussi bien pour fixer un prix de vente réaliste que pour assurer que le bien soit vendu dans de bonnes conditions, il est impératif de présenter un certain nombre de documents. Ceux-ci serviront à : - Déterminer au mieux la valeur de vente du bien.
- Eviter les problèmes juridiques
- Donner confiance aux candidats acquéreurs.
Un agent immobilier, en vrai professionnel vous demandera, avant de s'engager dans une mission de vente, un certain nombre de documents et de renseignements sur le bien à vendre. Ce sont principalement : - Les plans de la maison ou de l'appartement. Si vous ne possédez pas ces documents, l'agent immobilier fera un relevé approximatif du bien, ainsi qu'un rapide calcul des superficies.
- La date de construction.
- Un extrait cadastral.
- Une copie du dernier avertissement-extrait de rôle en matière de précompte immobilier.
- La copie des baux éventuels.
- Le titre de propriété. - Les polices d'assurances.
- Acte constitutif d'hypothèque, avec éventuellement un extrait de compte de l'organisme prêteur.
- L'acte de base et le règlement de copropriété ainsi que les derniers relevés de charges s'il s'agit d'un appartement, avec mention de la quote-part dans le fonds de roulement et dans le fonds de réserve.
- Un certificat d'urbanisme s'il s'agit d'un terrain (Un terrain à bâtir ne se vend pas au même prix qu'un terrain agricole !)
C'est seulement en possession de tous ces documents que l'agent immobilier pourra tout d'abord fixer le prix de vente de votre bien immobilier au plus juste. Il vous évitera tous les pièges administratifs et juridiques qui peuvent se poser à ceux qui pensent pouvoir réaliser une vente sans intermédiaires. Ainsi, il pourra rédiger en toute connaissance de cause un contrat de vente qui vous mettra à l'abri de toute surprise désagréable. Bien entendu, il agira en collaboration avec votre notaire pour vous donner toute la sécurité que vous êtes en droit d'attendre. Avec ces informations, l'agent immobilier pourra donner à ses clients tous les renseignements nécessaires. Ils seront ainsi en confiance pour traiter avec lui. 3. La publicité. Vous mettez en vente votre maison. Son prix a été soigneusement estimé et correspond aux tendances du marché. Vous n'avez plus qu'a attendre le client ! Vous oubliez une étape importante de la vente : La publicité. Pour vendre votre bien au meilleur prix, il est indispensable d'informer la clientèle le plus largement possible de votre démarche. Là encore, l'agent immobilier, routinier de cette démarche, est votre interlocuteur privilégié. Il sait, en fonction du type de bien immobilier que vous lui avez confié à vendre, quel est la publicité la mieux adaptée : Panneaux d'affichage, annonces et insertions de presse, annonces sur le Web etc…
De plus, rémunéré seulement au moment de la vente, il avancera pour vous les frais de cette publicité. Nous nous devons d'insister ici sur le fait que l'agent immobilier à qui vous avez donné l'exclusivité de la vente, investira un budget publicitaire bien plus important que s'il travaille sur la base d'un contrat non exclusif. Il sait en effet qu'il n'investira pas en vain. Sans un contrat exclusif, l'agent immobilier se contentera souvent de proposer votre bien dans son portefeuille de clients.
4. Les visites. Contrairement à vous, l'agent immobilier est constamment disponible pour recevoir les appels téléphoniques et les demandes de renseignements des clients. Celà fait partie de son métier.Il organisera au mieux les visites de votre bien, en vous débarrassant de cette corvée. Il n'est pas rare de faire visiter un bien une centaine de fois avant de conclure une vente ! Mais votre collaboration lui est aussi indispensable. En effet, la première impression qu'aura le visiteur est importante.
Laissez-nous vous donner quelques conseils pour que votre maison ait la meilleure chance de se vendre rapidement :
Les extérieurs
o jardin entretenu : pelouse tondue, plates-bandes et allées désherbées, haies taillées...
o terrasse ou balcon balayé o rangez tout le matériel, évitez la poubelle, les cartons et sacs divers...
o si des travaux sont en cours, aménagez un passage pour que le visiteur puisse marcher sans se salir les pieds.
L'intérieur
Si l'habitation est encore occupée
o Les odeurs : Evitez que des odeurs de cuisine ne flottent dans la maison (frites, poisson...). Les perceptions olfactives sont aussi importantes que les perceptions visuelles. Il suffit parfois d'une odeur qui " l'agresse " pour que le visiteur repousse inconsciemment ce bien de sa sélection. Aérez toutes les pièces et quelques heures avant la visite, allumez une bougie parfumée qui laissera planer une délicate odeur.
o Le rangement Cuisine rangée, sanitaires propres, pièces débarrassées, lits refaits...
o Les détails Un petit bouquet de fleurs donnera le sentiment d'une maison accueillante. Evitez les plantes qui dépérissent dans un coin, cela laisserait à penser que l'atmosphère générale de l'habitation n'est pas favorable. Demandez à vos enfants d'être coopératifs et de ne pas faire la tête quand au beau milieu de la partie de Game-boy ou du téléfilm ils seront dérangés par les visiteurs qui voudront visiter la chambre, ouvrir les placards et qui s'extasieront en admirant la vue... Vous pouvez aussi offrir un petit café et en profiter pour vanter les mérites de votre logement.
Si l'habitation est inoccupée
Otez tous les vestiges du dernier occupant. Veillez à ce qu'elle reste propre. Bien sur, lors des visites, l'agent immobilier pensera à aérer de temps en temps afin d'éviter les odeurs de renfermé ou d'humidité. Mais ce n'est pas son rôle de nettoyer la maison !!
En bon professionnel, l'agent immobilier pourra faire des suggestions d'aménagement, donner des conseils pour la rénovation, estimer les budgets à prévoir par le client. 5. Les négociations. L'agent immobilier a fixé avec vous le prix de vente. Il s'y tiendra parce qu'il sait qu'il s'agit d'un prix réaliste et motivé ! Il vous informera de ses démarches et des négociations en cours. S'il reçoit une offre d'un client sérieux, il vous la communiquera et vous donnera un avis professionnel. Si vous lui avez confié une mission en exclusivité, il pourra faire au mieux jouer la concurrence. Il utilisera toutes les ficelles du métier qui sont à sa disposition. Est-il opportun de donner une option ? Doit-il accepter une offre assortie d'une clause suspensive pour l'octroi d'un prêt hypothécaire ? Vous pouvez en toute confiance vous en remettre à son expérience…. Il défendra au mieux vos intérêts. 6. Le compromis de vente. L'agent immobilier a trouvé un client solvable pour votre bien immobilier. La dernière étape est la signature du compromis de vente. Ici encore, vous pourrez vous en remettre à votre agent immobilier : En collaboration avec les notaires qui seront chargés de recevoir l'acte authentique de vente, il aura préparé un bon compromis, qui défend au mieux vos intérêts.
En effet, nous avons constaté que les notaires ont de plus en plus tendance à faire accepter aux vendeurs des clauses qui engagent lourdement leur responsabilité :
Pouvez-vous accepter sans crainte de garantir à l'acheteur dans le compromis que votre bâtiment n'est pas atteint par la mérule ou ne contient pas d'asbeste (amiante)?
Devez-vous accepter une clause suspensive de 6 semaines pour l'octroi d'un prêt hypothécaire à l'acheteur ?
Encore une fois, l'agent immobilier vous conseillera au mieux et défendra vos intérêts, en vous évitant des suites imprévues et dommageables d'une vente mal " ficelée " ! CONCLUSION

Nous avons essayé de vous démontrer l'intérêt de collaborer avec une agence immobilière lorsque vous avez décidé de mettre en vente un bien immobilier. Contrairement aux idées reçues, cette collaboration garantit et protège vos intérêts.
Bien entendu, vendre par l'intermédiaire d'un agent immobilier a un prix. A vous de décider si les honoraires que vous lui payerez pour sa mission sont à la mesure des services qu'il va vous rendre !


Message reçu le 26/07/00:Acheter un terrain non conforme à un permis de lotir en Belgique.

Voici l'histoire absolument folle que nous sommes en train de vivre. Courant décembre, nous décidons de signer un compromis de vente pour l'achat d'un terrain situé à Braine-l'Alleud et ayant déjà reçu un permis de lotir. Après les vérifications d'usage à la commune et avec notre notaire, nous signons le compromis de vente. Compromis dans lequel il est fait référence à un plan annexé au permis de lotir. Il est également fait mention dans le compromis que le bornage final sera effectué ultérieurement. Pourquoi s'affoler, il faut respecter le permis de batir me rétorque mon notaire. Et bien non. Nous recevons quelques semaines plus tard le procès verbal de mesurage et à notre grand étonnement, nous nous apercevons que la forme du terrain ne correspond pas du tout à celle dessinée sur les plans du permis de lotir. Cependant, la surface est toujours la même ! Panique. Après avoir pris contact avec le vendeur représenté son notaire (l'agent immobilier est le frère du notaire, tient tient) , nous sommes obligé d'acheter car selon eux, il n'y a pas de litige. Le compromis obligeant à avoir recours à l'arbitrage pour régler tous litiges, nous faisons appel à un avocat et la chambre des notaires nomme un arbitre. Au point de vue impartialité, je ne suis pas convaincu. Comment un arbitre notaire pourrait-il rendre un jugement impartial alors qu'il doit statuer contre une autre notaire ? Quatre mois plus, la sentence arrive. L'arbitre décide d'annuler le compromis en équité mais ne nous donne pas raisons sur le non respect du permis de lotir car nous ne prouvons pas qu'une dérogation n'aura pas été fournie et que, de toute façon, la législation actuelle tolére des déviations par rapport à ce type de permis. Enfin, il nous oblige à payer les frais d'arbitrage soit 15% de la valeur du terrain alors que nous sommes dans notre droit. C'est lui qui en a décidé ainsi en annulant le compromis. Je suis attérré par une telle décision. Je ne comprend pas pourquoi me faire supporter des frais de justice - l'arbitre étant l'unique décideur - alors que l'on annule le compromis en équité après m'avoir donné raison sur le non respect de la forme du terrain que j'avais acheté ? Je ne comprend pas ça quoi sert un permis de lotir puisque d'une part on peux y déroger et d'autre part la législation le tolére ? Pour terminer, je viens d'apprendre que je vais probablement devoir faire enregistrer l'ex compromis et puis le faire annuler. Tout cela avec une amende pour retard dans la procédure. Pourquoi faire enregistrer quelque chose qui est annulé ? Pourquoi avoir à payer une amende ? La conclusion est simple, l'état pénalise le citoyen qui a été blessé et qui malgré qui est dans son droit. En effet, un notaire est nommé par le roi et est un fonctionnaire de l'état. Celui-ci va donc me demander des honoraires d'arbitrage énormes, l'enregistrement va m'être demandé pour devoir payer des frais. Une amende idiote va m'être imposée pour payer à nouveau. Tout ça pour quoi ? Pour grossir les caisses de l'état. La justice a été rendue, place au fisc. Bref, acheter en Belgique est une chose extrêmement dangereuse et l'acheteur n'a d'autre recours que de payer des frais à l'état quelque soit la finalité de la vente. Je suis dégouté ! Quelqu'un peut-il m'aider à solutionner un tel problème. Peut- être le ministre de la justice ...

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.Réduction du précompte immobilier Certaines de ces réductions sont réservées exclusivement au redevable du précompte immobilier, d'autres sont destinées à la personne qui occupe effectivement l'habitation, c'est-à-dire tant au redevable qu'au locataire. Le redevable du précompte immobilier est celui qui, au 1 er janvier de l'exercice d'imposition, est propriétaire, usufruitier, possesseur, emphytéote ou superficiaire d'un bien immobilier situé en Belgique. Dans les lignes qui suivent, nous regrouperons les personnes qui précèdent sous le terme de propriétaire. Par contre ne sont jamais redevables du précompte immobilier le nu-propriétaire et le locataire, et ce quelles que soient les stipulations d'un contrat de bail. L'administration se retournera toujours contre le propriétaire en cas de non-paiement du précompte immobilier. Les différentes réductions qui peuvent être obtenues au précompte immobilier sont les suivantes:

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Vente d'un immeuble : opération privée, spéculation ou activité professionnelle ? Les conséquences sur le plan fiscal de la vente d'un immeuble diffèrent au cas par cas. Celui qui souhaite réaliser un bénéfice et achète régulièrement des logements pour les revendre ensuite, sera traité différemment du fils qui vend la maison dont il a hérité de ses parents. Opérations privées Celui qui vend un immeuble dans le cadre de la gestion normale de son patrimoine privé ne sera pas imposé sur la plus-value qu'il aura réalisée. Pour cela, il doit nécessairement s'agir d'une vente à laquelle tout un chacun procéderait pour accroître ou conserver la valeur de son propre patrimoine. Il est généralement admis que cette opération s'inscrit dans une gestion normale du patrimoine privé lorsque la vente n'a pas une finalité spéculative et qu'elle ne constitue pas une activité lucrative puisqu'elle ne présente pas un caractère répétitif.
Voici quelques exemples d'opérations privées considérées comme faisant partie d'une gestion normale du patrimoine privé:

Dans ces cas, aucun impôt n'est dû sur les plus-values réalisées. Revenus divers ; Spéculation Dès qu'une idée de spéculation apparaît, les plus-values doivent être considérées comme des revenus divers qui ne relèvent plus de la gestion d'un patrimoine privé. Celui qui cherche à réaliser un bénéfice en comptant sur les variations prévisibles du marché, s'adonne à la spéculation. Ainsi la vente de tous les appartements, ou de quelques-uns d'entre eux, pendant leur construction ou juste après l'érection d'un complexe d'appartements, est considérée comme une spéculation. La même chose vaut pour l'acquisition et le lotissement de terrains et leur revente avec bénéfice.
La répétition et, dans de nombreux cas, la succession rapide des opérations d'achat et de vente, ainsi que l'aménagement et le lotissement réguliers de terrains, en-dehors du cadre d'une activité professionnelle, sont des éléments indiquant qu'il s'agit d'une spéculation systématique.
La cession d'une option d'achat sur un immeuble est également considérée comme une opération de spéculation.
Si un impôt est dû, il est alors prélevé sur la plus-value réalisée, qui peut se calculer comme suit: le produit de la vente moins les dépenses ou les charges. Sont considérés comme dépenses ou charges, les postes suivants:

Ces plus-values sont imposées au taux de 33,99%. Vente dans les cinq ans Depuis 1997, les plus-values réalisées sur la vente d'immeubles intervenant dans une période de cinq ans suivant la construction ou l'achat, sont toujours imposables, même si aucune spéculation ne peut être prouvée.
Dans ce cas, les plus-values sont imposées à un taux de 16,995%.
Activité professionnelle

La vente d'immeubles peut également constituer une activité professionnelle. Les revenus issus de la vente d'immeubles sont alors imposés à titre de revenus professionnels. Le problème est ici de savoir comment estimer qu'il s'agit d'une opération s'apparentant à une activité professionnelle.
Les opérations de ventes doivent tout d'abord avoir un caractère récurrent et être menées de manière professionnelle. Cela implique que le vendeur doit nécessairement disposer d'une connaissance particulière pour pouvoir exercer son métier.
Lorsque nous avons affaire à des vendeurs professionnels, les produits de la vente sont alors imposés au taux marginal


Extrait de Bruxelles plus du 12/5/99 L'agent immobilier: un maître de maisons bien élevé Jusqu'il y a quelques années, l'accès au métier d'agent immobilier était libre. Une liberté qui mena vers une situation anarchique, malsaine ne pouvant que nuire au consommateur comme au professionnel. Aujourd'hui, la profession est protégée et l'agent tenu de respecter une déontologie (parue le 26 mars 1999 au Moniteur). La concurrence déloyale et la pratique de certains agents immobiliers peu scrupuleux ont forgé la mauvaise réputation de ce secteur. Il fallait l'assainir et le professionnaliser. L'Arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de profession d'agent immobilier a donné vie à l'Institut professionnel des agents immobiliers (I.P.I.) installé officiellement le 1 mars 1995. Toutes les personnes souhaitant exercer la profession sont désormais tenues de demander leur agrégation auprès de cet organisme et de payer une cotisation annuelle. Au début de ses activités, l'IPI avait répertorié 13.958 agents inscrits. Aujourd'hui, il ne dénombre plus qu'un peu moins de 9.000 titulaires et 600 stagiaires, tous contraints de se plier aux règles de déontologie et règlements de stage fraîchement parus au Moniteur. Protection Le service 'Dépistage' de l'IPI a été installé en novembre 1995 pour pouvoir effectuer des contrôles sur place. Il rassemble les preuves relatives à l'exercice illégal de la profession. Grâce à quelques précédents (condamnations), l'institut dispose d'un moyen supplémentaire pour faire respecter la législation. Nous nous appliquons à remplir deux de nos principales missions, souligne Willy Coniny, chargé de la communication à l'IPI l'assainissement définitif de la profession et la protection du consommateur. A l’heure actuelle, plus de 125 actions judiciaires ont été engagées. Le consommateur confronté à un agent malhonnête, ou ayant l'impression d'être victime d'un abus, peut porter plainte auprès de nos services. Nous constituons un dossier et convoquons les deux parties. Lorsque les preuves de la faute sont établies, nous recourons à quatre types de sanction: avertissement blâme, suspension et radiation définitive. Cette dernière sanction a déjà été appliquée plusieurs fois ! Service gratuit :Lorsqu'un particulier souhaitant vendre ou acheter une maison s'adresse à un agent immobilier, il ne doit pas payer de frais de constitution de dossier ou encore de frais de publicité. Le paiement s'effectue dès que l'agent a honoré son contrat, c'est-à-dire quand il a permis la transaction dans les meilleures conditions. Chaque agent a la possibilité de fixer lui-même le montant de ses honoraires, ainsi que la durée du contrat qui le lie à son client. L'IPI a toutefois dressé un tableau des tarifs minimum recommandés. Avant de vous adresser à un agent vérifiez donc qu'il est agréé; la liste est disponible auprès de l'IPI. Et surtout évitez de vous engager dans plusieurs agences à la fois. Vous risqueriez de voir votre dossier enterré dans chacune d'elles. Tout comme les maisons, les agents ont des antennes !

Christiane Lejaer Informations: IPI, rue E. Claus 49 Bte 8/9 à 1050 Bruxelles. Tél. : 02/649.06.11.


Supplément économique Eco-Soir Vendredi 20 mars 1998 page 17 LE BAIL RÉNOVATION: POURQUOI PAS? La législation achangé, profitez-en pour négocier avec votre propriétaire IMMO LE BAIL RÉNOVATION: POURQUOI PAS? La législation a changé, profitez-en pour négocier avec votre propriétaire Si vous donnez en location ou louez un bien immobilier qui doit être rafraîchi ou rénové, les lignes qui suivent vous concernent. Depuis 1991, le législateur a affiché le souci d'améliorer l'état général des immeubles. La loi du 20 février 1991 avait déjà permis à un propriétaire de conclure à tout moment un "bail rénovation" avec le locataire. Selon ce type de convention, le locataire s'engage à effectuer à ses frais des travaux dans les lieux et, en contrepartie, le bailleur s'engage à renoncer à mettre fin au bail ou à diminuer le montant du loyer. Depuis la loi du 13 avril 1997, les obligations des parties ont été précisées. Quelles sont-elles?1. La convention de bail rénovation doit nécessairement être écrite, même ultérieurement à la conclusion du bail. 2. Une description précise des travaux devra y figurer. Ces travaux incombent normalement au bailleur mais seront pris en charge par le locataire, à ses frais. Précisons que de simples travaux de rafraîchissement, d'aménagement ou de peinture peuvent suffire. 3. Dans un délai raisonnable, la date du début des travaux devra être fixée. Aucune durée minimale de travaux n'est prévue mais, selon Me Bernard Louveaux, avocat, il est raisonnable de prévoir au moins deux triennats.4. La contrepartie à charge du bailleur doit clairement être stipulée. Il peut s'agir d'une diminution du loyer durant les travaux, de la renonciation à donner le congé au locataire pendant une période déterminée ou même de réviser le loyer. PRÉCAUTIONS Aux termes de la loi, à la demande de la partie la plus diligente, il sera procédé à la réception contradictoire des travaux au terme de leur réalisation. Il est effectivement très important qu'un document constate la réception des travaux par le propriétaire. De cette manière, toutes malfaçons, oublis, erreurs, pourront être immédiatement corrigées et les parties disposeront ensuite d'un document incontestable. Il sera judicieux d'annexer ce document à l'état des lieux. 1. Si les parties s'engagent dans la signature d'un bail rénovation, elles doivent savoir que l'exigence légale de disposer d'un lieu qui satisfasse aux conditions élémentaires de sécurité, salubrité et habitabilité n'est plus de mise si les travaux sont précisément destinés à rendre les lieux conformes à ces conditions. De la sorte, un propriétaire peut mettre en location un lieu insalubre, pour peu qu'il soit clairement établi que le locataire le remette dans un état conforme à la législation. 2. La possibilité pour le propriétaire de donner son renon au locataire aux fins d'occupation personnelle est également écartée puisque, par définition, le locataire effectue les travaux le plus souvent dans le but de rester plusieurs années dans les lieux. AVANTAGES Les deux parties peuvent trouver leur compte dans une telle formule. 1. En effet, la plupart du temps, le bailleur doit de toute façon effectuer des travaux lorsqu'un locataire quitte les lieux. Pourquoi, dès lors, ne pas s'assurer que les travaux conviendront parfaitement au locataire? Les risques de dégradation et d'usure anormale sont certainement moindres lorsque locataire aménage les lieux. 2. De son côté, le locataire, bricoleur, peut rentabiliser son savoir-faire en occupant des lieux qui, autrement, lui seraient demeurés inaccessibles. De plus, on peut comprendre qu'il puisse être mieux inspiré dans ses idées de rénovation s'il possède la grande garantie de rester longtemps dans des lieux qu'il a améliorés avec soin.3. Enfin: le locataire peut bénéficier de primes appréciables en cas de rénovation de lieux insalubres (voir "Eco-Soir" du vendredi 20 février 1998). Rappelons que:1.la Région bruxelloise permet notamment à tout occupant non propriétaire d'un logement insalubre construit avant 1945 d'introduire une demande de prime sans limitation de revenus. Si le demandeur est occupant, il devra s'inscrire au registre de la population ou des étrangers à l'adresse du logement;

2.en Région wallonne, le locataire peut également décider d'effectuer des travaux dans un immeuble déjà occupé au moins 20 ans avant le 1 er janvier de l'année de la demande. PHILIPPE VAN SOMEREN


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